2014年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》章節(jié)習(xí)題：第六章

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　　2014年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》章節(jié)習(xí)題匯總，供備考2014中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試的考生學(xué)習(xí)。

　　第六章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1. 下列不是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定因素的為()。

　　A.土地取得成本

　　B.租售價(jià)格

　　C.資本化率

　　D.開發(fā)周期

　　2. ()是影響財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果最主要的因素之一，稍有變動(dòng)就可能對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生重大影響。

　　A.融資成本

　　B.空置率

　　C.投資收益率

　　D.經(jīng)營成本

　　3. 通過對(duì)投資項(xiàng)目產(chǎn)量、成本和利潤關(guān)系的分析，找出投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益在某一范圍內(nèi)的臨界值，這一分析過程就叫做()。

　　A.風(fēng)險(xiǎn)分析

　　B.敏感性分析

　　C.盈虧平衡分析

　　D.以上選項(xiàng)均不正確

　　4. 某項(xiàng)目的預(yù)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)4萬噸A產(chǎn)品，單位產(chǎn)品價(jià)格12000元，年總固定成本11520萬元，單位產(chǎn)品可變成本6720元，單位產(chǎn)品銷售稅金及附加90元，欲使該項(xiàng)目年利潤達(dá)到3000萬元，其產(chǎn)量至少應(yīng)達(dá)到()噸。

　　A.27977

　　B.27879

　　C.35184

　　D.34697

　　5. 盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)負(fù)荷率與建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力的關(guān)系是()。

　　A.盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)負(fù)荷率的大小與風(fēng)險(xiǎn)無關(guān)

　　B.盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)負(fù)荷率高于50%，則風(fēng)險(xiǎn)可以接受

　　C.盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)負(fù)荷率越大，風(fēng)險(xiǎn)越大

　　D.盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)負(fù)荷率越小，風(fēng)險(xiǎn)越大

　　6. 某企業(yè)生產(chǎn)某種產(chǎn)品，年固定成本為300萬元，單位產(chǎn)品的可變成本為120元、售價(jià)為240元，則其盈虧平衡點(diǎn)的銷售收入為()萬元。

　　A.2.5

　　B.4

　　C.400

　　D.600

　　7. 某建設(shè)項(xiàng)目投資2000萬元，運(yùn)營期為10年，投資后自第一年年末開始每年將有400萬元的凈收益，基準(zhǔn)收益率為12%，則該項(xiàng)目年凈收益的盈虧平衡值與預(yù)測值(400萬元)的偏差率為()。已知(P/A，12%，10)=5.650

　　A.11.5%

　　B.13.2%

　　C.-11.5%

　　D.-13.2%

　　8. 某廠設(shè)計(jì)能力為年生產(chǎn)某型號(hào)零件3000件，每件售價(jià)1500元，該廠固定成本60萬元，每件產(chǎn)品變動(dòng)成本為800元，則該廠的盈虧平衡產(chǎn)量為()。

　　A.300

　　B.500

　　C.800

　　D.857

　　9. 下列關(guān)于敏感性分析的說法中，錯(cuò)誤的是()。

　　A.可分為單因素和多因素敏感性分析

　　B.通常僅進(jìn)行單因素敏感性分析

　　C.敏感性分析中，評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)某種因素的敏感程度可以表示該因素按一定比例變化時(shí)使評(píng)價(jià)指標(biāo)值的變化程度

　　D.盈虧平衡分析屬于敏感性分析的一種類型

　　10. 下列有關(guān)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義的敘述，錯(cuò)誤的是()。

　　A.風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)之間發(fā)生的多種負(fù)偏離的綜合

　　B.用來描述偏離的參數(shù)可以是偏離的方向和大小，也可以是發(fā)生偏離的可能性

　　C.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性

　　D.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)僅存在風(fēng)險(xiǎn)損失

　　11. 按()，可分為局部風(fēng)險(xiǎn)和整體風(fēng)險(xiǎn)。

　　A.風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者

　　B.風(fēng)險(xiǎn)的影響范圍

　　C.風(fēng)險(xiǎn)所涉及的范圍

　　D.是否有獲利機(jī)會(huì)

　　12. ()是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。

　　A.市場供求風(fēng)險(xiǎn)

　　B.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　C.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)(比較風(fēng)險(xiǎn))

　　D.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　13. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要方法不包括()。

　　A.問卷調(diào)查法

　　B.老師調(diào)查法

　　C.實(shí)驗(yàn)法

　　D.情景分析法

　　14. 為了減少主觀性，選擇的老師應(yīng)達(dá)到一定數(shù)量，一般應(yīng)在()位左右。

　　A.10～20

　　B.20～30

　　C.30～50

　　D.50以上

　　15. 某房地產(chǎn)商對(duì)其開發(fā)的商業(yè)樓在未來2年租出90%的可能性進(jìn)行預(yù)測，共聘請(qǐng)5位老師參與預(yù)測，他們的主觀估計(jì)值分別為65%，78%，80%，90%，75%。則具有的把握程度是()。

　　A.60%

　　B.77.6%

　　C.78.3%

　　D.82.5%

　　16. 以下不屬于最常用的風(fēng)險(xiǎn)防范策略的是()。

　　A.保險(xiǎn)策略

　　B.聯(lián)合策略

　　C.融資策略

　　D.競爭策略

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　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1. 在下述方法中，可用于進(jìn)行不確定性分析方法的是()。

　　A.盈虧平衡分析

　　B.凈現(xiàn)值分析

　　C.敏感性分析

　　D.風(fēng)險(xiǎn)分析

　　E.財(cái)務(wù)分析

　　2. 不確定性分析的意義有()。

　　A.有助于投資決策的科學(xué)化

　　B.有助于加強(qiáng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　C.能夠避免決策失誤帶來的損失

　　D.有助于加強(qiáng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制

　　E.有助于明確收益最大化目標(biāo)

　　3. 盈虧平衡分析的作用包括()。

　　A.可以預(yù)測分析投資項(xiàng)目的保本點(diǎn)

　　B.可以預(yù)測分析投資項(xiàng)目在某一利潤上的臨界點(diǎn)

　　C.可以預(yù)測分析利潤最大值

　　D.可以對(duì)單個(gè)方案進(jìn)行分析

　　E.可以對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行分析

　　4. 采用線性盈虧平衡分析法對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行不確定性評(píng)估時(shí)，盈虧平衡點(diǎn)越低，則達(dá)到平衡點(diǎn)的()。

　　A.銷售收入越少

　　B.銷售收入越多

　　C.成本越小

　　D.成本越大

　　E.以上選項(xiàng)均正確

　　5. 盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算方法有()。

　　A.圖解法

　　B.費(fèi)用分解法

　　C.數(shù)學(xué)計(jì)算法

　　D.回歸分析法

　　E.高低點(diǎn)法

　　6. 在初步可行性研究和可行性研究階段，需采用()。

　　A.靜態(tài)指標(biāo)

　　B.動(dòng)態(tài)指標(biāo)

　　C.投資回收期

　　D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

　　E.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

　　7. 若評(píng)價(jià)指標(biāo)A對(duì)不確定因素F的敏感度系數(shù)為SAF，則下列表述中不正確的有()。

　　A.SAF>0時(shí)，表示項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)A與不確定因素F同方向變化

　　B.SAF<0時(shí)，表示項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)A與不確定因素F同方向變化

　　C.SAF>0時(shí)，表示項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)A與不確定因素F反方向變化

　　D.SAF<0時(shí)，表示項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)A與不確定因素F反方向變化

　　E.|SAF|較大者敏感度系數(shù)低

　　8. 敏感性分析的優(yōu)點(diǎn)是()。

　　A.分析指標(biāo)具體

　　B.能與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)緊密結(jié)合

　　C.分析方法容易掌握

　　D.考慮了各種不確定因素發(fā)生變動(dòng)的概率

　　E.便于分析和決策

　　9. 下列有關(guān)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的敘述，正確的是()。

　　A.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是感知風(fēng)險(xiǎn)

　　B.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是投資風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)

　　C.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別為選擇最佳的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案提供依據(jù)

　　D.它的是特點(diǎn)有系統(tǒng)性、連續(xù)性和制度性

　　E.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別包括感知風(fēng)險(xiǎn)和分析風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)環(huán)節(jié)

　　10. 測度房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大小的主要指標(biāo)()。

　　A.期望值

　　B.極差

　　C.變異系數(shù)

　　D.標(biāo)準(zhǔn)差

　　E.組距

　　11. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法()。

　　A.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

　　B.風(fēng)險(xiǎn)回避

　　C.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

　　D.風(fēng)險(xiǎn)組合

　　E.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

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　　答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1

　　[答案]：C

　　[解析]：參見教材P141-142

　　2

　　[答案]：C

　　[解析]：投資收益率是影響財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果最主要的因素之一，稍有變動(dòng)就可能對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生重大影響。

　　3

　　[答案]：C

　　[解析]：參見教材P143

　　4

　　[答案]：A

　　[解析]：根據(jù)題意，有：

　　單位產(chǎn)品價(jià)格*產(chǎn)量=利潤+年總固定成本+單位產(chǎn)品可變成本*產(chǎn)量+單位產(chǎn)品銷售稅金及附加*產(chǎn)量

　　產(chǎn)量=(所得稅前利潤+年總固定成本)/ (單位產(chǎn)品價(jià)格-單位產(chǎn)品可變成本-單位產(chǎn)品銷售稅金及附加)

　　產(chǎn)量=(3000+11520)÷(12000-6720-90)=2.7977萬噸。

　　5

　　[答案]：C

　　[解析]：通常情況下，盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)負(fù)荷率(BEP)越大，風(fēng)險(xiǎn)越大，反之則相反。

　　6

　　[答案]：D

　　[解析]：注意固定成本與單位可變成本的單位。設(shè)銷售數(shù)量為Q，PQ=F+VQ，即240Q=3000000+120Q，得到Q=25000。因此PQ=240×25000=600(萬元)。

　　7

　　[答案]：C

　　[解析]：先求出盈虧平衡點(diǎn)：凈收益為0時(shí)為盈虧平衡點(diǎn)，由A(P/A，12%，10)=2000，得到A=2000/(P/A,12%,10)=2000/5.65=353.98。因此偏差率=(353.98-400)/400=-11.5%。

　　8

　　[答案]：D

　　[解析]：BEP(Q)=600000/(1500-800)=857。

　　9

　　[答案]：D

　　[解析]：盈虧平衡分析和敏感性分析是兩個(gè)不同的概念。

　　10

　　[答案]：D

　　[解析]：參見教材P152，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不僅存在風(fēng)險(xiǎn)損失，還存在風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。

　　11

　　[答案]：B

　　[解析]：參見教材P154。按風(fēng)險(xiǎn)的影響范圍，可分為局部風(fēng)險(xiǎn)和整體風(fēng)險(xiǎn)。

　　12

　　[答案]：D

　　[解析]：參見教材P155

　　13

　　[答案]：C

　　[解析]：參見教材P156

　　14

　　[答案]：A

　　[解析]：參見教材P157。為了減少主觀性，選擇的老師應(yīng)達(dá)到一定數(shù)量，一般應(yīng)在10～20位左右。

　　15

　　[答案]：B

　　[解析]：P=(65%+78%+80%+90%+75%)/5=77.6%

　　參見教材P158

　　16

　　[答案]：D

　　[解析]：參見教材P166-167。本題考查最常用的風(fēng)險(xiǎn)防范策略。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1

　　[答案]：ACD

　　[解析]：參見教材P141

　　2

　　[答案]：ABD

　　[解析]：本題考查不確定性分析的意義，C項(xiàng)正確的應(yīng)該是在一定程度上能夠避免決策失誤帶來的損失，不是一定能夠避免決策失誤帶來的損失。

　　3

　　[答案]：ABDE

　　[解析]：參見教材P143

　　4

　　[答案]：AC

　　[解析]：參見教材P145的圖6-1

　　5

　　[答案]：AC

　　[解析]：本題考查盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算方法，主要有圖解法和數(shù)學(xué)計(jì)算法兩種。

　　6

　　[答案]：BDE

　　[解析]：參見教材P148

　　7

　　[答案]：BCE

　　[解析]：本題考查敏感度系數(shù)的概念理解。

　　8

　　[答案]：ABCE

　　[解析]：參見教材P152

　　9

　　[答案]：BCDE

　　[解析]：參見教材P153-154

　　10

　　[答案]：ACD

　　[解析]：參見教材P160-161。測度房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大小的主要指標(biāo)：標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)和期望值。

　　11

　　[答案]：ABCD

　　[解析]：參見教材P164。本題考查房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法。

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