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2014年土地估價師考試《案例與報告》經(jīng)典試題(3)

更新時間:2014-06-27 16:40:51 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年土地估價師考試工作將在2014年9月13、14兩日進行,小編為大家整理總結(jié)了一系列復習資料和模擬試題,希望對大家有所幫助,請大家密切關注!

 

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    2014年土地估價師考試《案例與報告》經(jīng)典試題匯總

  某城市擬對市中心區(qū)域進行舊城改造,涉及到A、B、C、D四宗地,土地總面積為20000平方米。其中宗地A為一舊住宅區(qū),土地總面積為8500平方米;宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地,土地面積為7000平方米,土地現(xiàn)狀用途為工業(yè),由于規(guī)劃限制,該企業(yè)計劃搬遷到城市郊區(qū);宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地,土地面積為1500平方米,出讓用途為商業(yè),出讓年期為40年,已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地,土地面積為3000平方米,出讓用途為商業(yè)性辦公用地,出讓年期為40年,由于缺乏建設資金,該宗地已閑置5年。

  上述四宗地由當?shù)厥型恋厥召弮渲行拇碚M行統(tǒng)一收購,經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心,規(guī)劃建筑容積率為2.0~3.5。請根據(jù)以上情況,回答下列問題:

  1.市土地收購儲備中心在對宗地A進行收購補償時,有人認為只應對房屋進行補償,不包括土地補償,請從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說法是否正確,并簡述理由;

  2.為保證企業(yè)甲的順利搬遷,市土地收購儲備中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償,試問:如以現(xiàn)狀用途的評估價作為補償依據(jù),如何對該國有劃撥土地價格進行評估,請簡述評估思路;

  3.根據(jù)國家有關規(guī)定,市土地收購儲備中心在收購宗地C時,應對公司乙的土地使用權(quán)進行補償,請問:如何確定補償價格?

  4.根據(jù)法律規(guī)定,對宗地D應如何處置,并說明法律依據(jù);

  5.該中心區(qū)域經(jīng)整理后,擬將土地進行公開出讓,請問可采用哪幾種方式出讓,并簡述不同出讓方式的基本特點;

  6.市土地收購儲備中心為確定公開出讓底價,擬委托一土地估價機構(gòu)對該宗地的價格進行評估,請問:

  (1)該土地估價機構(gòu)接受委托后,應按何程序進行評估;

  (2)可以選用哪兩種方法進行評估,為此應收集哪些資料。

  案例分析題一答案

  1.答題要點

  該說法不正確,其補償應包括土地的價格補償。因為:

  (1)由于土地的資產(chǎn)屬性,住戶作為土地使用者,享有一定的土地收益權(quán)。

  (2)由于土地區(qū)位和收益的差異,住戶也應得到補償。

  2.答題要點

  (1)劃撥土地使用權(quán)的價格應為出讓土地使用權(quán)價格扣減土地出讓金后的余額。

  (2)劃撥土地使用權(quán)的價格應按現(xiàn)狀工業(yè)用途進行評估。

  評估方法可以選用成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法、市場比較法、收益還原法。

  3.答題要點

  對宗地C應按原出讓用途及其年限下的市場價格給予適當補償。

  (1)土地用途應設定為商業(yè)。

  土地使用權(quán)年限應為出讓剩余年限35年。

  (2)可選擇采用收益還原法、基準地價系數(shù)修正法、市場比較法、剩余法等方法。

  4.答題要點

  對于宗地D應由政府無償收回,因為:

  根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的,如滿2年未動工開發(fā)的,可以無償收回。

  5.答題要點

  作為商業(yè)中心用地,屬于經(jīng)營性用地,根據(jù)國土資源部2002年第11號令的規(guī)定,必須以招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓。

  各出讓方式的基本特征如下:

  招標:由投標者制作并投送標書,根據(jù)標書所示的設計方案和投標價格確定中標者,投標者一般在3個以上。

  拍賣:先由出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關限制,然后在固定的場所集中競買,出價高者成交。

  掛牌:由出讓方發(fā)布掛牌公告,公布出讓土地的交易條件和期限,掛牌期限截止時的最高價格即為成交價格。

  6.答題要點

  (1)估價機構(gòu)接受評估委托后,應按以下程序進行評估:

  A.確定估價的基本事項,包括估價對象、估價目的、估價期日、價格類型、估價日期等;

  B.擬定估價作業(yè)計劃,確定估價項目、內(nèi)容、資料類型、來源、調(diào)查方法、人員安排、時間進度等;

  C.資料收集與實地查勘,主要收集社會、經(jīng)濟、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個別資料等;

  D.相關資料分析&考試大&,對影響地價的一般因素、區(qū)域因素、個別因素等進行分析;

  E.按照一定的原則,選擇適當?shù)墓纼r方法,試算宗地價格;

  F.試算價格調(diào)整,確定最后估價結(jié)果;

  G.撰寫土地估價報告書;

  H.將土地估價報告提交給委托方。

  (2)由于待估宗地為商業(yè)用途,為此應選用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法中的兩種。

  收集的資料包括:

  1)收益還原法應收集以下資料:

  A.開發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益;

  B.房地產(chǎn)出租費用及有關稅費等;

  C.房屋重置成本;

  D.土地還原率、房屋還原率等參數(shù);

  E.當?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。

  2)市場比較法應收集以下資料:

  A.三個以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個別條件相近、交易時間相近等的比較實例;

  B.土地還原率等參數(shù);

  C.當?shù)赝恋厥袌觥⒎康禺a(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。

  3)基準地價系數(shù)修正法應收集以下資料:

  A.當?shù)鼗鶞实貎r及修正體系;

  B.待估宗地所在土地級別;

  C.土地還原率等參數(shù);

  D.當?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。

  4)剩余法應收集以下資料:

  A.開發(fā)后的不動產(chǎn)市場售價;

  B.開發(fā)中的有關建筑費、專業(yè)費用及其他費用;

  C.土地還原率&考試大&、年貸款利率等參數(shù);

  D.當?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。

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