2014物業(yè)管理師管理實務(wù)考前沖刺練習(xí)題(第二套)

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　　1、對專項維修資金的管理，敘述正確的有( )。

　　A.專項維修資金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?/P>

　　B.由于其所有權(quán)，及使用的特殊性，房地產(chǎn)主管部門或其指定機構(gòu)、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的專項維修資金需要計征營業(yè)稅

　　C.在業(yè)主大會成立前，專項維修資金的使用由售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃撥

　　D.在物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生更迭時，代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會審核無誤后，應(yīng)當(dāng)辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)

　　E.在業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶

　　【參考答案】：A, D, E

　　2、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，有些可以用來經(jīng)營，獲得收益，經(jīng)( )同意，可將收入的一部分納入專項維修資金。

　　A.物業(yè)單位

　　B.業(yè)主大會

　　C.居民委員會

　　D.業(yè)主大會和居民委員會

　　【參考答案】：B

　　3、通過出租房屋獲得的租金收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施所取得的收入，稱為(　 　)收入。

　　A.商業(yè)用房經(jīng)營

　　B.物業(yè)管理

　　C.物業(yè)經(jīng)營

　　D.無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　【參考答案】：C

　　4、簡述物業(yè)服務(wù)包干制和酬金制的概念?

　　答：物業(yè)服務(wù)包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。 物業(yè)服務(wù)費酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)。

　　5在測算物業(yè)服務(wù)費時，電梯系統(tǒng)所需電費的計算一般采用哪個公式?

　　電梯電費=電梯數(shù)量×電梯功率×30天×電梯每天的使用時間(折算成小時數(shù))×電費單價(元/千瓦時)

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　　1、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，有些可以用來經(jīng)營，獲得收益，經(jīng)( )同意，可將收入的一部分納入專項維修資金。

　　A.物業(yè)單位

　　B.業(yè)主大會

　　C.居民委員會

　　D.業(yè)主大會和居民委員會

　　【參考答案】：B

　　2、業(yè)主在辦理裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該審核( )

　　A.裝飾裝修方案

　　B.裝飾裝修施工合同

　　C.企業(yè)資信證明

　　D.裝修材料供貨合同

　　【參考答案】：A

　　3.在房屋完損等級分類中，不正確的分類名稱是(　)。

　　A.完好房

　　B.基本完好房

　　C.一般完好房

　　D.危險房

　　【參考答案】：C

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　　案例

　　某超高層辦公樓產(chǎn)權(quán)屬單一業(yè)主，分散出租。該辦公樓采用中央空調(diào)制冷，運行時間為每年5月1日至9月30日?？照{(diào)能源費按每月每平方米實行定期收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，盈虧包干。一家具有國家備案資質(zhì)的節(jié)能服務(wù)公司來本大廈調(diào)研后，提出可實行合同能源管理模式實施節(jié)能管理。方案主要內(nèi)容如下：由節(jié)能服務(wù)公司出資，采用一種經(jīng)實驗室論證成功的創(chuàng)新技術(shù)改造空調(diào)設(shè)備(主要是主機及其配套設(shè)備)：改造工程時間自今年2月25日起實施，周期60天(若出現(xiàn)改造工程逾期情況，節(jié)能服務(wù)公司將提前10天告知);預(yù)計改造后空調(diào)節(jié)能率可達(dá)30%，節(jié)省的能源費用按8：2的比例在節(jié)能服務(wù)公司與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行分配，合同期為6年。

　　【問題】：

　　1、根據(jù)上述條件，本方案實施中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能遭遇的重大風(fēng)險是什么?簡要說明理由。(7分)

　　2、若實施節(jié)能改造，被更換拆除的設(shè)備設(shè)施處置權(quán)歸誰所有?簡要說明理由。(7分)

　　3、業(yè)主提出：同意上述節(jié)能改造方案。但在合同期滿后，節(jié)省的能源費用應(yīng)歸業(yè)主所有。此要求是否合理?簡要說明理由。(6分)

　　參考答案

　　1、業(yè)主和物業(yè)公司可能遭受到以下風(fēng)險：

　　(1)工程預(yù)期不能及時提供制冷服務(wù)，造成物業(yè)公司違約。

　　理由：工程預(yù)計4月25日竣工，5月1日為供冷期開始時間，工程有逾期則會影響正常供冷，造成違約。

　　(2)節(jié)能效果未能達(dá)到預(yù)期效果造成經(jīng)濟(jì)損失

　　理由：因該技術(shù)屬于實驗室論證技術(shù)，未能在實踐中進(jìn)行實證性實驗。節(jié)能效果不可預(yù)見，因此有可能不能達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效果。

　　2、拆除的設(shè)備應(yīng)歸屬于業(yè)主所有

　　理由：因建筑物所有權(quán)歸屬于業(yè)主，所有設(shè)備設(shè)施也歸屬于業(yè)主，所以拆除的設(shè)備應(yīng)由業(yè)主處理。

　　3、業(yè)主要求不合理

　　理由：

　　因物業(yè)公司采用承包的方式對于中央空調(diào)進(jìn)行管理，盈虧自付，同時改造方案約定節(jié)省的能源費用由節(jié)能公司和物業(yè)公司分享，因此在物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行期內(nèi)，應(yīng)由物業(yè)公司享有節(jié)能收益。

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