2015經(jīng)濟師《初級房地產(chǎn)》考前模擬練習(9)

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　　11房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向(　　)申請預售許可。

　　A.房地產(chǎn)管理部門

　　B.規(guī)劃行政主管部門

　　C.工商行政主管部門

　　D.土地行政主管部門

　　參考答案：A

　　參考解析

　　新建商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，由買受人支付定金或者房價款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

　　12國家土地所有權的主體只能是(　　)。

　　A.勞動群眾

　　B.國家

　　C.土管所

　　D.土地局

　　參考答案：B

　　參考解析

　　土地的全民所有制具體采取的是國家所有制的形式，該種所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權由國家代表全體人民行使，具體又由國務院代表國家行使?！吨腥A人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。

　　13已知某小區(qū)總的房屋建筑面積為10萬平方米，其中，完好房屋建筑面積為7萬平方米，基本完好房屋建筑面積為2萬平方米，一般損壞房屋建筑面積為0.5萬平方米，則該小區(qū)的房屋完好率為(　　)。

　　A.70%

　　B.78%

　　C.85%

　　D.90%

　　參考答案：D

　　參考解析

　　房屋完好率，是指完好房屋和基本完好房屋的建筑面積之和占房屋總建筑面

　　14下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容是(　　)。

　　A.房產(chǎn)質(zhì)量

　　B.位置

　　C.周圍景觀

　　D.外部配套設施

　　參考答案：A

　　參考解析

　　房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等方面，衡量區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標是距離。

　　15土地使用權轉讓時，獲得土地使用權的一方對地上建筑物、其他附著物(　　)。

　　A.擁有所有權

　　B.僅擁有使用權

　　C.可能擁有所有權，也可能不擁有

　　D.不擁有使用權

　　參考答案：C

　　參考解析

　　土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。國有建設用地使用權轉讓時，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

　　16假設開發(fā)法適用的估價對象為(　　)。

　　A.住宅

　　B.寫字樓

　　C.公益性房地產(chǎn)

　　D.待開發(fā)房地產(chǎn)

　　參考答案：D

　　參考解析

　　假設開發(fā)法適用于評估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價值，例如可供開發(fā)建設的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)(包括裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。通常將這類房地產(chǎn)統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。

　　17區(qū)分一項房地產(chǎn)交易是買賣還是出租，主要是看(　　)。

　　A.是否轉移了房屋的所有權

　　B.是否簽訂了交易合同

　　C.款項的收取和支付方式

　　D.交易價格中是否包含地價

　　參考答案：A

　　參考解析

　　房屋買賣和房屋租賃是房地產(chǎn)交易的重要形式。在房屋租賃中，房屋所有權人不轉移房屋所有權，而是把房屋使用權與房屋所有權分離，將房屋在一定期限內(nèi)讓與承租人使用，并通過收取租金，部分實現(xiàn)房地產(chǎn)的價值;房屋買賣則是將房屋所有權轉移給他人。因此，二者的區(qū)別主要在于是否進行了房地產(chǎn)所有權的轉移。

　　18市場法的理論依據(jù)是(　　)。

　　A.成本理論

　　B.預期理論

　　C.高等價交換理論

　　D.替代理論

　　參考答案：D

　　參考解析

　　市場法也稱為比較法，其理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，即“同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格”。因此，估價對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格求取。

　　19積極應對房地產(chǎn)商品的(　　)所導致的市場低效率，是房地產(chǎn)經(jīng)紀存在和發(fā)展的理由。

　　A.普遍性

　　B.強制性

　　C.區(qū)域性

　　D.特殊性

　　參考答案：D

　　參考解析

　　房地產(chǎn)的價值較大、獨一無二等特性和質(zhì)量、性能、產(chǎn)權復雜，以及房地產(chǎn)市場存在嚴重的信息不充分和信息不對稱，使得房地產(chǎn)交易涉及的金額較大、專業(yè)性較強、法律規(guī)范較多、交易過程復雜、交易雙方難以相互信任，因此房地產(chǎn)交易者往往需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為其提供房地產(chǎn)交易相關信息和專業(yè)服務。積極應對房地產(chǎn)商品的特殊性所導致的交易高成本、市場低效率等問題，是房地產(chǎn)經(jīng)紀存在和發(fā)展的理由。

　　20居住人口密度等于(　　)。

　　A.建筑基地占地內(nèi)的總人口數(shù)除以建筑基底占地面積

　　B.建設用地內(nèi)的總人口數(shù)除以建筑基底占地面積

　　C.建設用地內(nèi)的總人口數(shù)除以建設用地面積

　　D.建筑基底占地內(nèi)總人口數(shù)除以建設用地面積

　　參考答案：C

　　參考解析

　　居住人口密度，是指單位建設用地上容納的居住人口數(shù)，單位為“人/公

編輯推薦：

　　21下列各項中，制定施工方案不包括(　　)。

　　A.施工組織與協(xié)調(diào)計劃

　　B.建材與設備供應計劃

　　C.工程質(zhì)量控制計劃

　　D.基礎設施配套的接洽與協(xié)商計劃

　　參考答案：C

　　參考解析

　　建設施工方案主要包括：施工組織與協(xié)調(diào)計劃，建材與設備供應計劃，施工圖設計方案，基礎設施配套的接洽與協(xié)商計劃，編制工程量清單和工程時間進度表以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判以及簽約計劃等。

　　22關于住房公積金的轉移、中斷和恢復，下列說法不正確的有(　　)。

　　A.職工變動工作時，其公積金本息隨之轉入新單位該職工名下的住房公積金賬戶

　　B.職工因故脫離工作單位、中斷工資關系的，其住房公積金繳存繼續(xù)存續(xù)

　　C.結余的住房公積金本息仍保留在原單位名下的職工個人住房公積金賬戶內(nèi)

　　D.職工恢復工作時，在原單位發(fā)工資，則繼續(xù)在原單位繳存住房公積金

　　參考答案：B

　　參考解析

　　住房公積金的轉移、中斷和恢復的規(guī)定：①職工變動工作時，其公積金本息隨之轉入新單位該職工名下的住房公積金賬戶;②職工因故脫離工作單位，中斷工資關系的，其住房公積金繳存隨之中斷，結余的住房公積金本息仍保留在原單位名下的職工個人住房公積金賬戶內(nèi);③職工恢復工作時，在原單位發(fā)工資，則繼續(xù)在原單位繳存住房公積金，如變動單位的，則應辦理住房公積金轉移手續(xù)。

　　23乙以其合法擁有的一宗房地產(chǎn)向丙銀行申請抵押貸款，并到丁機構辦理了抵押登記，獲得貸款后又借給甲，抵押人是(　　)。

　　A.乙

　　B.甲

　　C.丙

　　D.丁

　　參考答案：A

　　參考解析

　　房地產(chǎn)抵押，是指債務人或者第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權的擔保，當債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，債權人有權依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。上述債務人或第三人為抵押人。

　　24只設甲級的工程勘察資質(zhì)為(　　)。

　　A.工程勘察專業(yè)資質(zhì)

　　B.工程勘察綜合資質(zhì)

　　C.工程勘察勞務資質(zhì)

　　D.工程勘察成本資質(zhì)

　　參考答案：B

　　參考解析

　　工程勘察資質(zhì)分為工程勘察綜合資質(zhì)、3-.程勘察專業(yè)資質(zhì)、工程勘察勞務資質(zhì)。其中，工程勘察綜合資質(zhì)只設甲級，獲得該甲級資質(zhì)勘察設計的單位可承接各類工程勘察業(yè)務。

　　25把房地產(chǎn)劃分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)等10類的依據(jù)是(　　)。

　　A.開發(fā)程度

　　B.用途

　　C.是否產(chǎn)生收益

　　D.經(jīng)營使用方式

　　參考答案：B

　　參考解析

　　按照房地產(chǎn)的用途，首先可以把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，然后可以具體分為10類：①居住房地產(chǎn);②辦公房地產(chǎn);③商業(yè)房地產(chǎn);④旅館房地產(chǎn);⑤餐飲房地產(chǎn);⑥體育和娛樂房地產(chǎn);⑦工業(yè)房地產(chǎn);⑧農(nóng)業(yè)房地產(chǎn);⑨特殊用途房地產(chǎn);⑩綜合用途房地產(chǎn)。

　　26土地所有權權能的分離與復歸是土地所有者行使土地(　　)的一種表現(xiàn)。

　　A.使用權

　　B.所有權

　　C.收益權

　　D.處分權

　　參考答案：B

　　參考解析

　　構成所有權完整的權能結構有：①占有;②使用;③收益;④處分。如果說所有權是一級權能，則占有、使用、收益和處分等權利是二級權能。二級權能具有相對的獨立性，它們在一定條件下同一級權能相分離時，一級權能不會因此而喪失，其條件是擁有二權

　　能者對所有權人應盡一定的義務或者在一定期限后將分離的二級權能復歸于所有權人。因此，土地所有權權能的分離與復歸是土地所有者行使土地所有權的一種表現(xiàn)。

　　27我國目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目所采用的開發(fā)方式是(　　)。

　　A.單項開發(fā)

　　B.綜合開發(fā)

　　C.房屋開發(fā)

　　D.土地開發(fā)

　　參考答案：B

　　參考解析

　　房地產(chǎn)綜合開發(fā)是指對土地和房屋實行一體化開發(fā)的行為，是一項綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)綜合開發(fā)是目前采用較多的一種房地產(chǎn)開發(fā)方式。

　　28房地產(chǎn)經(jīng)紀只有在(　　)的前提下，才能夠最大限度地保障房地產(chǎn)交易的安全。

　　A.效率優(yōu)先、規(guī)范執(zhí)業(yè)

　　B.利益優(yōu)先、規(guī)范執(zhí)業(yè)

　　C.遵紀守法、規(guī)范執(zhí)業(yè)

　　D.誠信經(jīng)營、規(guī)范執(zhí)業(yè)

　　參考答案：D

　　參考解析

　　房地產(chǎn)買賣通常還向銀行貸款，如果交易不安全還會增加信貸風險。房地產(chǎn)經(jīng)紀自古就有“居間中保”作用，在誠信經(jīng)營、規(guī)范執(zhí)業(yè)的前提下，它能夠在房地產(chǎn)交易者之間搭建互信平臺，保障交易安全。

　　29住房公積金的使用范圍不包括(　　)。

　　A.管理中心的經(jīng)營成本

　　B.職工個人對其住房公積金的使用

　　C.管理中心對歸集的住房公積金的運作

　　D.管理中心的業(yè)務支出和管理費用

　　參考答案：A

　　參考解析

　　住房公積金是國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金，其使用范圍包括：①職工個人對其住房公積金的使用;②管理中心對歸集的住房公積金的運作;③管理中心的業(yè)務支出和管理費用。

　　30我國物權法所稱物，包括(　　)和動產(chǎn)。

　　A.不動產(chǎn)

　　B.財產(chǎn)

　　C.房地產(chǎn)

　　D.物業(yè)

　　參考答案：A

　　參考解析

　　在法律上，通常把財產(chǎn)或者物分為不動產(chǎn)和動產(chǎn)兩大類。例如，《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)第二條規(guī)定：“本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。”

編輯推薦：

　　31我國規(guī)定國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度的法律是(　　)。

　　A.《中華人民共和國土地管理法》

　　B.《中華人民共和國物權法》

　　C.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

　　D.《中華人民共和國民法通則》

　　參考答案：B

　　參考解析

　　《中華人民共和國物權法》第十條規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。第二百四十六條規(guī)定，法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關規(guī)定作出規(guī)定。可見，《中華人民共和國物權法》是規(guī)定國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記的法律。

　　32我國住房供應體系的核心是(　　)。

　　A.國有住房

　　B.保障性住房

　　C.農(nóng)村宅基地

　　D.經(jīng)濟適用住房

　　參考答案：D

　　參考解析

　　現(xiàn)階段住房供應體系以經(jīng)濟適用住房為核心，包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房和市場價商品房。

　　33房地產(chǎn)的有效需求是指(　　)。

　　A.邊際需求

　　B.在一定時期內(nèi)，對房地產(chǎn)的最大需求

　　C.居民需求

　　D.有支付能力的需要

　　參考答案：D

　　參考解析

　　有效需求，是指對物品的有支付能力支持的需要，即不但愿意購買而且有能力購買。只有需要而無支付能力(即想買但沒有錢)，或者雖然有支付能力但不需要(即有錢但不想買)，都不能使購買行為發(fā)生，從而不能使價格成為現(xiàn)實。

　　34下列關于房產(chǎn)稅的說法正確的是(　　)。

　　A.對依照租金收入計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅

　　B.房產(chǎn)稅采用從量計稅

　　C.對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除50%后的余值為計稅依據(jù)

　　D.房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為按計稅價值計稅和按租金收入計稅兩種

　　參考答案：D

　　參考解析

　　選項A，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅;選項B，房產(chǎn)稅采用以計稅價值和租金收入計稅;選項C，對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10%～30%以后的余值為計稅依據(jù)。

　　35同一地區(qū)的同類房地產(chǎn)(　　)。

　　A.可以完全替代

　　B.有一定的替代性

　　C.完全不能替代

　　D.可以替代

　　參考答案：B

　　參考解析

　　房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而不同房地產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場也不能實現(xiàn)完全競爭，只能是同一地區(qū)的同類房地產(chǎn)存在一定的替代性。

　　36土地使用權抵押時，抵押人對抵押物(　　)。

　　A.是否具有占有權由抵押權人決定

　　B.是否具有占有權由雙方協(xié)議

　　C.喪失了占有權

　　D.保留了占有權

　　參考答案：D

　　參考解析

　　抵押權，是指債務人或者第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務的擔保，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。由此可知，抵押人對抵押物保留了占有權。

　　37商品房交付使用以后.購買人認為主體質(zhì)量不合格并經(jīng)核驗屬實的，購買人有權要求(　　)。

　　A.降價

　　B.保險

　　C.退房

　　D.維修

　　參考答案：C

　　參考解析

　　商品房交付使用后，買受人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質(zhì)量監(jiān)測機構重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，買受人有權退房;給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

　　38房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓時，轉讓人與被征收人訂立的有關安置補償協(xié)議中的權利義務(　　)。

　　A.由受讓人承擔

　　B.由轉讓人和受讓人共同承擔

　　C.依法終止

　　D.由轉讓人繼續(xù)承擔

　　參考答案：A

　　參考解析

　　項目所有權是合同的標的，轉移后轉讓方不再享有土地使用權和開發(fā)建設權，轉讓人原有的權利義務均轉移給受讓人。

　　39同一宗房地產(chǎn)在不同估價目的下的客觀合理價格(　　)。

　　A.都是相同的

　　B.應是相同的

　　C.是不相同的

　　D.可能是不同的

　　參考答案：D

　　參考解析

　　不同的估價目的將影響估價結果，因為估價目的不同，估價對象的范圍可能不同，估價時點可能不同，評估的價值類型可能不同，估計依據(jù)、估價應考慮的因素、估價方法可能不同。因此，同一宗房地產(chǎn)在不同估價目的下的客觀合理價格可能是不同的。

　　40住房公積金管理委員會履行的職責不包括(　　)。

　　A.制定和調(diào)整住房公積金的具體管理措施，并監(jiān)督實施

　　B.根據(jù)有關法律法規(guī)規(guī)定，擬訂住房公積金的具體繳存比例

　　C.審批住房公積金歸集、使用計劃

　　D.負責收取住房公積金并進行集中管理

　　參考答案：D

　　參考解析

　　住房公積金管理委員會在住房公積金管理方面履行的職責有：①制定和調(diào)整住房公積金的具體管理措施，并監(jiān)督實施;②根據(jù)有關法律法規(guī)規(guī)定，擬訂住房公積金的具體繳存比例;⑧確定住房公積金的最高貸款額度;④審批住房公積金歸集、使用計劃：⑤審議住房公積金增值收益分配方案;⑥審批住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告。

編輯推薦：

　　41甲將房屋出賣給乙并且進行了產(chǎn)權登記，而乙又將房屋轉賣給丙，也進行了產(chǎn)權登記。以后，若甲主張與乙之間的房屋買賣有重大誤解而申請予以撤銷，則丙(　　)。

　　A.不能取得房屋所有權

　　B.可以取得房屋所有權

　　C.不能取得房屋所有權，前提是法院判決乙不能取得房屋所有權

　　D.可以取得房屋所有權，前提是法院判決乙能夠取得房屋所有權

　　參考答案：B

　　參考解析

　　丙屬于善意第三人，仍可以取得房屋所有權，因為法律賦予不動產(chǎn)物權登記以公信力。因登記的所有權人是乙，丙也相信房屋是乙的所有物，所以丙取得其所有權。換句話說，即使公示與實際權力狀況不一致，善意受讓人基于對公示的信賴仍能夠取得物權。

　　42在專業(yè)房地產(chǎn)估價中，把需要估價的房地產(chǎn)稱為(　　)。

　　A.估價主體

　　B.估價對象

　　C.估價目的

　　D.估價時點

　　參考答案：B

　　參考解析

　　估價對象即估價客體，也稱為被估價房地產(chǎn)、估價標的，當估價對象為房屋所有權和建設用地使用權以外的某種房地產(chǎn)權益時，例如租賃權、地役權、抵押權時，可稱為被估價權益，是指一個房地產(chǎn)估價項目中需要評估其價值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權益及相關其他財產(chǎn)。

　　43房屋租賃的前提是房屋的(　　)。

　　A.所有權與經(jīng)營權分離

　　B.所有權與居住權分離

　　C.經(jīng)營權與使用權分離

　　D.所有權與使用權分離

　　參考答案：D

　　參考解析

　　在房屋租賃中，房屋所有權人不轉移房屋所有權，而是把房屋使用權與房屋所有權分離，將房屋在一定期限內(nèi)讓與承租人使用，并通過收取租金，部分實現(xiàn)房地產(chǎn)的價值。

　　44變更登記不包括(　　)。

　　A.國有建設用地使用權變更登記

　　B.受益權變更登記

　　C.土地抵押權變更登記

　　D.地役權變更登記

　　參考答案：B

　　參考解析

　　土地變更登記是指因土地權利人發(fā)生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記，包括：①國有建設用地使用權變更登記;②土地抵押權變更登記;③地役權變更登記;④土地用途變更登記;⑤土地其他變更登記。

　　45在物業(yè)裝飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)服務企業(yè)簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè)向裝修人約定收取的費用通常包括(　　)。

　　A.裝飾裝修管理服務費和場地使用費

　　B.垃圾清運費和場地使用費

　　C.裝飾裝修管理服務費和排污費

　　D.裝飾裝修管理服務費和垃圾清運費

　　參考答案：D

　　參考解析

　　《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中約定的物業(yè)服務企業(yè)向裝修人收取的費用，一般包括裝飾裝修管理服務費和垃圾清運費。物業(yè)裝飾裝修管理的基本要求是：裝飾裝修垃圾需袋裝處理;按指定位置、時間、方式進行堆放和清運。

　　46房地產(chǎn)所有權分類不包括(　　)。

　　A.單獨所有

　　B.共有

　　C.家庭所有

　　D.建筑物區(qū)分所有權

　　參考答案：C

　　參考解析

　　房地產(chǎn)所有權可分為單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有權三種。單獨所有是指房地產(chǎn)由一個單位或個人享有所有權：共有是指房地產(chǎn)由兩個以上單位或個人共同享有所有權：建筑物區(qū)分所有權是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　47下列各項中，不適用收益法進行估價的是(　　)。

　　A.公寓

　　B.公園

　　C.停車場

　　D.加油站

　　參考答案：B

　　參考解析

　　收益法適用于評估收益性房地產(chǎn)——有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)的價值。例如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。

　　48為居民創(chuàng)造一個衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境，是居住區(qū)規(guī)劃設計的(　　)要求。

　　A.環(huán)境

　　B.使用

　　C.經(jīng)濟

　　D.美觀

　　參考答案：A

　　參考解析

　　規(guī)劃設計是一項綜合性較強的工作。環(huán)境要求，要求居住區(qū)有良好的日照、通風等條件，防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。

　　49物業(yè)管理機構更迭時，承接查驗的各項費用和收支不包括(　　)。

　　A.物業(yè)服務費

　　B.停車費

　　C.水電費

　　D.裝飾裝修費

　　參考答案：D

　　參考解析

　　物業(yè)管理機構更迭時承接查驗的內(nèi)容之一是各項費用與收支情況、項目機構經(jīng)濟運行情況。其中，各項費用與收支包括物業(yè)服務費、停車費、水電費、其他有償服務費的收取和支出，維修資金的收取、使用和結存，各類押金、欠收款項、待付費用等賬務情況。

　　50住房公積金增值收益用于建立住房公積金貸款風險準備金的比例不得低于(　　)。

　　A.40%

　　B.50%

　　C.60%

　　D.70%

　　參考答案：C

　　參考解析

　　住房公積金的增值收益應當存入住房公積金管理中心在受委托銀行開立的住房公積金增值收益專戶，用于建立住房公積金貸款風險準備金、住房公積金管理中心的管理費用和建設城市廉租住房的補充資金。其中，用于建立住房公積金貸款風險準備金的比例不得低于60%，具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳(局)確定。

編輯推薦：

　　51估價時點原則是指評估一處房地產(chǎn)的價格時，(　　)。

　　A.不考慮時間的絕對變化

　　B.不考慮時間變化對市場的影響

　　C.必須確定某個特定時間

　　D.不考慮房地產(chǎn)價格的時間性

　　參考答案：C

　　參考解析

　　估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。這要求房地產(chǎn)估價必須先確定某個特定時間。

　　52旅游和娛樂用地使用權出讓的最高年限為(　　)年。

　　A.40

　　B.50

　　C.60

　　D.70

　　參考答案：A

　　參考解析

　　目前，建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為5()年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。

　　53下列各項中，房屋租賃基本流程不包括(　　)。

　　A.尋租人確定房源

　　B.租賃雙方簽訂書面租賃合同

　　C.房屋租賃當事人在租賃合同簽訂后15日內(nèi)，到房屋所在地的房地產(chǎn)管理機關備案

　　D.出租人到房屋所在區(qū)、縣稅務部門繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及所得稅

　　參考答案：C

　　參考解析

　　房屋租賃的基本流程：①尋租人確定房源;②租賃雙方簽訂書面租賃合同;③房屋租賃登記備案;④出租人到房屋所在區(qū)、縣稅務部門繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及所得稅。選項C，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關文件到房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　54房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有符合(　　)規(guī)定的注冊資本。

　　A.縣級人民政府

　　B.國務院

　　C.縣級以上人民政府

　　D.省級人民政府

　　參考答案：B

　　參考解析

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十條規(guī)定，設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該具備的條件是：①有自己的名稱和組織機構;②有固定的經(jīng)營場所;③有符合國務院規(guī)定的注冊資本;④有足夠的專業(yè)技術人員;⑤法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　55房地產(chǎn)之所以有獨一無二性是因為(　　)。

　　A.坐落位置不同

　　B.外觀形象不同

　　C.建筑結構不同

　　D.建筑設計不同

　　參考答案：A

　　參考解析

　　獨一無二特性也稱為獨特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個別性。每宗厲地嚴都有自己的獨特之處，即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的地點或朝向不同，地形、地勢不同，周圍環(huán)境和景觀不同，這兩宗房地產(chǎn)也是不相同的。

　　56物業(yè)是指已建成并經(jīng)竣工驗收投入使用的(　　)。

　　A.各類房屋及配套的設施設備

　　B.各類房屋及配套的設施設備和相關場地

　　C.單體建筑和建筑群

　　D.各類房屋和相關場地

　　參考答案：B

　　參考解析

　　物業(yè)管理中的物業(yè)，是指房屋及配套的設施設備和相關場地。房屋可以是建筑群，也可以是單體建筑。配套的設施設備和相關場地是指與房屋相配套或者為房屋使用者服務的室內(nèi)外市政公用設施、設備和與之相鄰的場地、庭院、道路等。

　　57下列不屬于建筑物區(qū)分所有權的是(　　)。

　　A.業(yè)主對專有部分的所有權

　　B.業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的占有權

　　C.業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權

　　D.業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權

　　參考答案：B

　　參考解析

　　《中華人民共和國物權法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。根據(jù)這一規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權由以下三部分構成：①業(yè)主對專有部分的所有權;②業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權;③業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權。

　　58下列價值中因投資者的不同而變動的是(　　)。

　　A.市場價值

　　B.使用價值

　　C.投資價值

　　D.賬面價值

　　參考答案：C

　　參考解析

　　某一房地產(chǎn)的投資價值，是該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者(這里的投資者是廣義的，包括消費者)的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值或作出的評價。投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值因投資者的不同而不同。

　　59關于單位為職工繳存的住房公積金的列支方式，下列說法不正確的是(　　)。

　　A.機關在預算中列支

　　B.事業(yè)單位由財政部門核定收支后，在預算或者費用中列支

　　C.企業(yè)在預算中列支

　　D.企業(yè)在成本中列支

　　參考答案：C

　　參考解析

　　單位為職工繳存的住房公積金，按照下列規(guī)定列支：①機關在預算中列支;②事業(yè)單位由財政部門核定收支后，在預算或者費用中列支;③企業(yè)在成本中列支。

　　60物業(yè)管理最主要的特點是(　　)。

　　A.社會化

　　B.市場化

　　C.專業(yè)化

　　D.制度化

　　參考答案：B

　　參考解析

　　物業(yè)管理市場化是指物業(yè)服務企業(yè)通過市場競爭機制，遵循等價交換和供求平衡的原則，依靠良好的經(jīng)營和服務占領市場份額的商業(yè)行為，是物業(yè)管理最主要的特點。

編輯推薦：

　　二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，到少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

　　61城市國有土地的范圍具體包括(　　)。

　　A.城市市區(qū)的土地

　　B.城市郊區(qū)部分土地

　　C.不平等條約獲得的境外土地

　　D.其他依照法律沒收，征用為國家所有的土地

　　E.國家依法征用由機關、企業(yè)、事業(yè)單位、部隊、學校等單位使用的土地

　　參考答案：A,B,D,E

　　參考解析(環(huán)球網(wǎng)校2015經(jīng)濟師《初級房地產(chǎn)》考前模擬練習(9))

　　《中華人民共和國土地管理法實施條例》明確了國有土地的范圍，主要包括：①城市市區(qū)的土地;②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地：③國家依法征收的土地;④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地;⑥因國家組織移民、自然災害等的原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地有的屬于國家所有。

　　62有下列行為之一的，廉租住房住戶應當按照合同約定退回廉租住房(　　)。

　　A.無正當理由累計6個月以上未交納廉租住房租金的

　　B.無正當理由連續(xù)6個月以上未在所承租的廉租住房居住的

　　C.私自改變廉租住房的內(nèi)部建筑結構

　　D.無正當理由連續(xù)1年以上未在所承租的廉租住房居住的

　　E.無正當理由累計1年以上未交納廉租住房租金的

　　參考答案：A,B

　　參考解析

　　城市低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租住房轉借、轉租或者改變用途。城市低收入住房困難家庭違反前款規(guī)定或者有下列行為之一的，應當按照合同約定退回廉租住房：①無正當理由連續(xù)6個月以上未在所承租的廉租住房居住的;②無正當理由累計6個月以上未交納廉租住房租金的。

　　63現(xiàn)實中對房地產(chǎn)估價的需要是多方面的，除房地產(chǎn)交易、抵押、稅收的需要外，還有(　　)。

　　A.房地產(chǎn)保險和損害賠償?shù)男枰?/span>

　　B.房地產(chǎn)征用拆遷補償?shù)男枰?/span>

　　C.房地產(chǎn)糾紛解決的需要

　　D.房地產(chǎn)轉讓的需要

　　E.政府強制規(guī)定的需要

　　參考答案：A,B,C,D

　　參考解析

　　房地產(chǎn)估價的需要主要有：①國有建設用地使用權出讓的需要;②房地產(chǎn)轉讓的需要;③房地產(chǎn)抵押貸款的需要;④房地產(chǎn)征收征用補償?shù)男枰?⑤房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?⑥房地產(chǎn)分割、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定的需要;⑦企業(yè)對外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權轉讓、租賃、清算等經(jīng)濟行為的需要。

　　64劃撥土地使用權包括的形式有(　　)。

　　A.土地使用者繳納拆遷安置、補償費用

　　B.有償取得

　　C.無償取得

　　D.占用

　　E.侵占

　　參考答案：A,C

　　參考解析

　　劃拔土地使用權包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用(如城市的存量土地或集體土地)和無償取得(如國有的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，以劃拔方式取得的土地使用權，未經(jīng)許可不得進行轉讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。

　　65真正需要估價的主要是(　　)等無形資產(chǎn)和企業(yè)整體資產(chǎn)。

　　A.房地產(chǎn)

　　B.日用品

　　C.古董

　　D.名家藝術品

　　E.珠寶玉石

　　參考答案：A,C,D,E

　　參考解析

　　對于價值量較小或者價格依照通常方法交易確定的商品或者資產(chǎn)，通常不需要專業(yè)估價。真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設備、無形資產(chǎn)等。

　　66下列選項中，屬于檔案管理內(nèi)容的有(　　)。

　　A.物業(yè)權屬資料

　　B.業(yè)主的權屬檔案資料

　　C.物業(yè)運行記錄

　　D.檔案的更新

　　E.物業(yè)服務企業(yè)行政管理

　　參考答案：A,B,C,E

　　參考解析

　　檔案管理是指物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中，對物業(yè)和業(yè)主的原始記錄進行收集、整理、鑒定、保存、統(tǒng)計、利用，為物業(yè)管理提供客觀依據(jù)和參考資料的活動。物業(yè)管理檔案的內(nèi)容包括物業(yè)權屬資料、技術資料和驗收文件，業(yè)主的權屬檔案資料、個人資料，物業(yè)運行記錄、物業(yè)維修記錄、物業(yè)服務記錄和物業(yè)服務企業(yè)行政管理以及物業(yè)管理相關合同資料等。檔案管理應對業(yè)主的個人信息保密。

　　67下列選項中，不屬于房產(chǎn)稅基本特點的有(　　)。

　　A.房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，其征稅對象是房產(chǎn)

　　B.大、中、小城市的稅率標準不一樣

　　C.按年征收，分期繳納

　　D.實行等級幅度稅額

　　E.對于出租的房產(chǎn)按租金收入征稅

　　參考答案：B,D

　　參考解析

　　房產(chǎn)稅的基本特點包括：①屬于財產(chǎn)稅，其征稅對象是房產(chǎn);②按年征收、分期繳納;③區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于非出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值計算繳納，對于出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納;④稅率全國統(tǒng)一。

　　68下列選項中，屬于房地產(chǎn)市場特征的有(　　)。

　　A.經(jīng)營對象的不可移動性

　　B.以地產(chǎn)交易為主

　　C.是一個地區(qū)性市場

　　D.以房產(chǎn)交易為主

　　E.以租賃市場為主

　　參考答案：A,C

　　參考解析

　　房地產(chǎn)市場的特征：①交易的房地產(chǎn)實物不能進行空間位置上的移動，只能是房地產(chǎn)權利(如房屋所有權、建設用地使用權)的轉移;②交易的對象非標準化，是一個產(chǎn)品差異化(異質(zhì)性)的市場;③是一個地區(qū)性市場;④容易出現(xiàn)壟斷和投機;⑤較多的受法律、法規(guī)、政府政策措施的影響和限制;⑥一般人非經(jīng)常參與;⑦交易金額較大;⑧交易程序較復雜;⑨廣泛需要房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供服務。

　　69房地產(chǎn)估價合法原則中，在依法判定的權利類型及歸屬方面，一般應以(　　)為依據(jù)。

　　A.房地產(chǎn)權屬證書

　　B.土地用途管制

　　C.權屬檔案

　　D.合同約定

　　E.城市規(guī)劃

　　參考答案：A,C,D

　　參考解析

　　依法判定的權益包括依法判定的權利類型及歸屬，以及使用、處分等權利。具體來說，遵守合法原則應做到下列四點：①在依法判定的權利類型及歸屬方面，一般應以房地產(chǎn)權屬證書、權屬檔案(不動產(chǎn)登記簿)或者合同約定(如租賃權)以及其他合法權屬證明為依據(jù);②在依法判定的使用權利方面，應以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù);③在依法判定的處分權利方面，應以法律、法規(guī)、政策或者合同(如土地使用權出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù);④在依法判定的其他權益方面，評估出的價值應當符合國家的價格政策。

　　70寫字樓屬于(　　)。

　　A.非收益性房地產(chǎn)

　　B.收益性房地產(chǎn)

　　C.出售型房地產(chǎn)

　　D.出租型房地產(chǎn)

　　E.自用型房地產(chǎn)

　　參考答案：B,C,D,E

　　參考解析

　　寫字樓是既可以出租、銷售又可以自用的房地產(chǎn)。寫字樓在本質(zhì)上具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力，因而屬于收益性房地產(chǎn)。

編輯推薦：

　　71房地產(chǎn)具有交換價值的前提是房地產(chǎn)具有(　　)。

　　A.投資價值

　　B.市場價值

　　C.使用價值

　　D.稀缺性

　　E.價格

　　參考答案：A,B,C

　　參考解析

　　房地產(chǎn)具有交換價值的前提：①使用價值，沒有使用價值的東西不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值;②投資價值，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠實現(xiàn)的基本條件;③市場價值，是房地產(chǎn)對于一個典型的投資者的經(jīng)濟價值，市場價值是客觀的、非個人的價值，只有存在客觀的市場價值時，房地產(chǎn)才能進行交換。

　　72關于特約服務的說法，正確的有(　　)。

　　A.特約服務是受業(yè)主和物業(yè)使用人的委托，為滿足其個別需求而提供的服務

　　B.特約服務通常是在物業(yè)服務合同中未要求、物業(yè)服務企業(yè)在專項服務中也未設立，而業(yè)主或物業(yè)使用人又提出的需求

　　C.當有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有某種需求時，可將該項特約服務納入專項服務

　　D.物業(yè)服務企業(yè)在可能的情況下應盡量滿足業(yè)主需求，提供特約服務

　　E.特約服務實際上是公共服務的補充和完善

　　參考答案：A,B,C,D

　　參考解析

　　特約服務是受業(yè)主和物業(yè)使用人的委托，為滿足其個別需求而提供的服務。這種服務通常是在物業(yè)服務合同中未要求、物業(yè)服務企業(yè)在專項服務中也未設立，而業(yè)主或物業(yè)使用人又提出的需求。此時，物業(yè)服務企業(yè)在可能的情況下應盡量滿足這種需求，提供特約服務。特約服務實際上是專項服務的補充和完善。當有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有這種需求時，可將此項特約服務納入專項服務。

　　73下列選項中，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀必要性的有(　　)。

　　A.房地產(chǎn)的價值量大、獨一無二

　　B.委托人懶惰

　　C.房地產(chǎn)交易程序復雜

　　D.房地產(chǎn)的產(chǎn)權復雜

　　E.房地產(chǎn)市場信息不對稱

　　參考答案：A,C,D,E

　　參考解析

　　74房屋建筑安裝工程直接費是由(　　)及其他直接費構成。

　　A.工程量

　　B.材料耗費

　　C.施工管理費

　　D.投資利息

　　E.機械臺班

　　參考答案：A,B,E

　　參考解析

　　房屋建筑安裝工程直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統(tǒng)計報表，將實際費用與工程預算作比較，并且根據(jù)實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預算工程單價比較，研究存在的問題。

　　75估價目的不同，(　　)。

　　A.估價結果應相同

　　B.采用的估價方法可能不同

　　C.估價結果可能不同

　　D.估價方法應相同

　　E.采用的依據(jù)可能不同

　　參考答案：B,C,E

　　參考解析

　　估價目的是指一個房地產(chǎn)估價項目中估價委托人對估價報告的預期用途。不同的估價目的將影響估價結果，因為估價目的不同，估價對象的范圍可能不同，估價時點可能不同，評估的價值類型可能不同，估價依據(jù)可能不同，估價應考慮的因素可能不同，甚至估價方法也可能不同。

　　76根據(jù)所有制性質(zhì)的不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以分為(　　)。

　　A.全民所有制經(jīng)濟的房地產(chǎn)開發(fā)公司

　　B.集體所有制經(jīng)濟的房地產(chǎn)開發(fā)公司

　　C.民營房地產(chǎn)企業(yè)

　　D.涉外房地產(chǎn)企業(yè)

　　E.房地產(chǎn)項目公司

　　參考答案：B,C,E

　　參考解析

　　按照企業(yè)所有制性質(zhì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為：①公有制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要是由全民所有制經(jīng)濟和集體所有制經(jīng)濟的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)組成;②非公有制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要包括民營房地產(chǎn)企業(yè)和涉外房地產(chǎn)企業(yè)。

　　77關于早期介入，下列說法正確的有(　　)。

　　A.在可行性研究階段介入時要考慮物業(yè)的使用成本

　　B.是在新建物業(yè)竣工后所引入的物業(yè)管理的咨詢活動

　　C.銷售階段主要是參與房地產(chǎn)的銷售

　　D.竣工階段的早期介入的主要內(nèi)容是參與竣工驗收

　　E.早期介入有助于提高建設單位的開發(fā)效益

　　參考答案：A,D,E

　　參考解析

　　選項B，早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設單位根據(jù)項目開發(fā)建設的需要引入物業(yè)管理的咨詢活動;選項C，銷售階段早期介入的內(nèi)容有：①完成物業(yè)管理方案及實施進度表;②擬定物業(yè)管理的公共管理制度;③擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù);④為銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓;⑤派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務;⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。

　　78計劃經(jīng)濟體制下，城鎮(zhèn)住房制度的特點有(　　)。

　　A.國家統(tǒng)包

　　B.無償分配

　　C.低價賣出

　　D.無限期使用

　　E.低租金

　　參考答案：A,B,D,E

　　參考解析

　　改革開放之前，城鎮(zhèn)住房主要由國家投資建設;建好的住房不出售，主要是通過職工所在單位，按照工齡、職務、學歷等打分排隊進行分配;對于分配后的住房，只收取象征性的低租金。這種住房制度通常被概括為“國家統(tǒng)包住房投資建設，以實物形式向職工分配并近乎無償使用的福利性住房制度”。

　　79下列選項中，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀人義務的有(　　)。

　　A.遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定、職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)則

　　B.接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務水平

　　C.同時受聘于兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構執(zhí)行業(yè)務

　　D.向委托人披露相關信息，充分保障委托人的權益，完成委托業(yè)務

　　E.為委托人保守商業(yè)秘密

　　參考答案：A,B,D,E

　　參考解析

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人應當履行下列義務：①遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定、職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)則;②不得同時受聘于兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構執(zhí)行業(yè)務;③向委托人披露相關信息，充分保障委托人的權益，完成委托業(yè)務;④為委托人保守商業(yè)秘密;⑤接受國務院建設行政主管部門和當?shù)氐胤秸康禺a(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督檢查;⑥接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務水平。

　　80下列選項中，屬于社區(qū)管理特征的有(　　)。

　　A.公共性

　　B.綜合性

　　C.規(guī)范性

　　D.具體性

　　E.社會性

　　參考答案：A,B,C,D

　　參考解析

　　我國的社區(qū)管理是在一定的社會環(huán)境下，社區(qū)管理組織為了維護社區(qū)的正常秩序，滿足居民物質(zhì)生活、精神生活等特定需要，通過各種體制、手段、方式等對社區(qū)公共事務及自身進行的一系列自我管理和行政管理。社區(qū)管理具有公共性、綜合性、規(guī)范性、具體性等特征。

編輯推薦：

　　三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

　　某市政府為了解決低收入家庭住房困難的問題，決定劃撥一塊土地由A房地產(chǎn)公司開發(fā)成廉租住房。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　81A房地產(chǎn)公司應當將每套廉租住房建筑面積控制在(　　)平方米以下。

　　A.40

　　B.45

　　C.50

　　D.60

　　參考答案：C

　　參考解析

　　新建廉租住房，應當采取配套建設與相對集中建設相結合的方式，主要在經(jīng)濟適用住房、普通商品住房項目中配套建設。新建廉租住房，應當將單套的建筑面積控制在50平方米以內(nèi)，并根據(jù)城市低收入住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結構。

　　82某市每年財政收入中，土地出讓凈收益所占比例不小，該市每年應當從其土地出讓凈收益中拿出至少(　　)保障廉租住房的建設資金。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.15%

　　D.18%

　　參考答案：A

　　參考解析

　　廉租住房保障資金采取多種渠道籌措，包括：①年度財政預算安排的廉租住房保障資金;②提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額;③土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金。土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于10%;④政府的廉租住房租金收入;⑤社會捐贈及其他方式籌集的資金。

　　83李某現(xiàn)在的鄰居王某一家，家庭收入狀況一直沒有好轉，老母常年臥病在床，兒子高位截癱，王某一家想繼續(xù)申請承租廉租住房，和政府簽訂的租賃合同中應包含哪些內(nèi)容?(　　)

　　A.租金及其支付方式

　　B.房屋維修責任

　　C.租賃期限

　　D.擔保方式和擔保范圍

　　參考答案：A,B,C

　　參考解析

　　廉租住房租賃合同應當明確下列內(nèi)容：①房屋的位置、朝向、面積、結構、附屬設施和設備狀況;②租金及其支付方式;③房屋用途和使用要求;④租賃期限;⑤房屋維修責任;⑥停止實物配租的情形，包括承租人已不符合規(guī)定條件的，將所承租的廉租住房轉借、轉租或者改變用途，無正當理由連續(xù)6個月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交納廉租住房租金等;⑦違約責任及爭議解決辦法，包括退回廉租住房、調(diào)整租金、依照有關法律法規(guī)規(guī)定處理等;⑧其他約定。

　　84廉租住房來源包括(　　)。

　　A.政府新建、收購的住房

　　B.社會捐贈的住房

　　C.開發(fā)商籌建的商品房

　　D.其他渠道籌集的住房

　　參考答案：A,B,D

　　參考解析

　　廉租住房制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。實物配租的廉租住房來源主要包括：①政府新建、收購的住房;②騰退的公有住房;③社會捐贈的住房;④其他渠道籌集的住房。

　　太陽城花園小區(qū)是某房產(chǎn)公司新建的商品房小區(qū)，共有各類住宅3000套、各種戶型、總建筑面積30萬平方米，現(xiàn)聘請一物業(yè)服務企業(yè)承擔試住期物業(yè)管理。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　85業(yè)主委員會與該物業(yè)服務公司的關系是(　　)。

　　A.隸屬關系

　　B.管理與被管理關系

　　C.領導與被領導關系

　　D.平等主體法律關系

　　參考答案：D

　　參考解析

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主委員會由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負責，可與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，故業(yè)主委員會與物業(yè)服務公司是平等主體法律關系。

　　86業(yè)主與和物業(yè)服務企業(yè)的關系是(　　)。

　　A.主人與管家關系

　　B.聘用與被聘用的合同關系

　　C.自然人與法人關系

　　D.管理與被管理關系

　　參考答案：B

　　參考解析

　　業(yè)主共同決定的事項之一是選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)。因而業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的關系是聘用與被聘用的合同關系。

　　87下列選項中，我國物業(yè)管理體現(xiàn)出的基本特征是(　　)。

　　A.社會化

　　B.專業(yè)化

　　C.節(jié)約化

　　D.市場化

　　參考答案：A,D

　　參考解析

　　廣義的物業(yè)管理涉及物業(yè)全壽命周期內(nèi)的多種管理和服務活動，如物業(yè)的開發(fā)建設管理、租售管理、裝飾裝修管理、修繕管理，以及為物業(yè)使用者經(jīng)營、生產(chǎn)、居住等而提供的多種形式的服務;狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。社會化、專業(yè)化和市場化是物業(yè)管理的三個基本特點。

　　88我國物業(yè)管理基本內(nèi)容為(　　)。

　　A.居住管理

　　B.環(huán)境管理、公共秩序與消防管理

　　C.公眾管理、物業(yè)檔案管理

　　D.房屋修繕管理、物業(yè)公用設備、設施管理

　　參考答案：B,C,D

　　參考解析

　　物業(yè)管理服務的基本內(nèi)容分為常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。公共服務是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有的業(yè)主和物業(yè)使用人每天都能享受到的服務。它主要包括房屋及設施設備管理、環(huán)境管理、公共秩序維護管理、檔案管理和客戶管理等。

　　中國甲公司和外國乙公司共同投資興建一商場，建成后的商場產(chǎn)權為雙方共有，其中甲公司占60%份額，乙公司占40%份額。五年后，甲公司欲將其在商場中的份額轉讓丙公司。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　89甲乙兩公司取得建成后的商場用地產(chǎn)權的方式為(　　)。

　　A.買賣取得

　　B.出讓取得

　　C.原始取得

　　D.繼受取得

　　參考答案：B

　　參考解析

　　土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開竟價的方式出讓。

　　90甲乙兩公司對商場產(chǎn)權的占有方式為(　　)。

　　A.單獨所有

　　B.共同共有

　　C.按份共有

　　D.建筑物區(qū)分所有

　　參考答案：C

　　參考解析

　　共有是指房地產(chǎn)由兩個以上單位、個人共同享有所有權。共有分為按份共有和共同共有。其中，按份共有人時共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權。商場產(chǎn)權為甲乙公司共有，其中甲公司占60%份額，乙公司占40%份額，屬于按份共有方式。

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　　91下列關于甲公司轉讓其在商場中的份額給丙公司的說法中，錯誤的有(　　)。

　　A.因為商場為甲乙公司共有，所以甲公司不能將其份額轉讓給丙公司

　　B.甲公司必須得到乙同意后才能轉讓

　　C.甲公司轉讓其份額必須遵守國家法律

　　D.甲公司轉讓其份額不能損害乙公司的利益

　　參考答案：A

　　參考解析

　　《中華人民共和國物權法》規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　92如果甲公司將其在商場中的份額轉讓給丙公司，則應進行房屋所有權(　　)。

　　A.轉移登記

　　B.初始登記

　　C.變更登記

　　D.注銷登記

　　參考答案：A

　　參考解析

　　房屋所有權因買賣，互換，贈與，繼承、受遺贈，分割、合并，以房屋出資入股，法人或者其他組織分立、合并等發(fā)生轉移的，當事人應在有關法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權轉移登記。甲公司將商場的所有權轉移給丙公司應當辦理轉移登記。

　　開發(fā)商欲在城市黃金地段開發(fā)20000平方米的寫字樓。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　93下列選項中，開發(fā)商首先應做的工作是(　　)。

　　A.購買土地

　　B.市場調(diào)研

　　C.前期工作

　　D.投資決策分析

　　參考答案：D

　　參考解析

　　投資決策分析是房地產(chǎn)開發(fā)的第一個程序，投資決策分析階段的工作內(nèi)容主要是進行開發(fā)項目的選擇、可行性研究和決策立項。這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關重要的階段。

　　94該開發(fā)商獲得土地使用權的方式最可能的是(　　)。

　　A.劃撥

　　B.征用

　　C.協(xié)議

　　D.拍賣

　　參考答案：D

　　參考解析

　　《中華人民共和國物權法》第一百三十七條規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

　　95開發(fā)商對該地段征收人的補償方式有(　　)。

　　A.回遷

　　B.產(chǎn)權調(diào)換

　　C.作價補償

　　D.產(chǎn)權調(diào)換和作價補償相結合

　　參考答案：B,C,D

　　參考解析

　　房屋征收補償有兩種方式：貨幣補償和房屋產(chǎn)權調(diào)換。貨幣補償是指征收人將被征收房屋按照房地產(chǎn)市場評估價格，以貨幣結算方式補償給被征收房屋的所有權人。房屋產(chǎn)權調(diào)換是指征收人用自己建造或購買的產(chǎn)權房屋與被征收房屋進行調(diào)換產(chǎn)權，并按被征收房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價格進行結算調(diào)換差價的行為。

　　96開發(fā)商購置土地后，為籌集該項目建設資金，所采取的手段有(　　)。

　　A.預售

　　B.向社會發(fā)放彩票

　　C.與投資商合作開發(fā)

　　D.用土地作為抵押物向銀行貸款

　　參考答案：C,D

　　參考解析

　　選項A，預售要達到一定條件，開發(fā)商僅購置了土地，并不符合預售的條

　　件;選項B，發(fā)放彩票是政府職能范圍內(nèi)的行為。

　　97若該寫字樓建成后閑置，則其不屬于的有(　　)。

　　A.非收益性房地產(chǎn)

　　B.收益性房地產(chǎn)

　　C.收益性或非收益性房地產(chǎn)

　　D.不確定

　　參考答案：A,C,D

　　參考解析

　　判斷一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，而是看該種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力。該寫字樓閑置，不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，但仍然屬于收益性房地產(chǎn)。因為同類的寫字樓大量存在著出租現(xiàn)象，在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益。

　　甲房地產(chǎn)公司以出讓方式依法取得一宗商業(yè)用地40年的使用權，在開發(fā)過程中，以作價補償方式組織了征收，并通過工程總承包招標方式組織了建設。由于開發(fā)資金短缺，公司決定進行房屋預售。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　98在作價補償征收方式下，被征收人(　　)。

　　A.由開發(fā)公司進行了安置

　　B.保留了相應房屋的產(chǎn)權

　　C.取得了貨幣補償

　　D.必須支付購房款

　　參考答案：C

　　參考解析

　　房屋征收補償?shù)姆绞窖a嘗有兩種方式：貨幣補償和房屋產(chǎn)權調(diào)換。在作價補償征收方式下，被征收人顯然取得貨幣補償。

　　99當該出讓土地使用權屆滿，經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當(　　)。

　　A.取得市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意

　　B.依照規(guī)定支付出讓金等費用

　　C.取得出讓人同意(環(huán)球網(wǎng)校2015經(jīng)濟師《初級房地產(chǎn)》考前模擬練習(9))

　　D.重新簽訂建設用地使用權出讓合同

　　參考答案：B,D

　　參考解析

　　按照現(xiàn)行法規(guī)，非住宅建設用地使用權屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地使用權外，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂建設用地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付出讓金等費用。

　　100下列選項中，公司預售前應完成的工作不包括(　　)。

　　A.交清全部土地出讓金并取得土地使用證書

　　B.辦理預售許可證

　　C.按預售商品房計算，已投入建設資金達到總投資的25%以上

　　D.購房者具備一次付款能力

　　參考答案：D

　　參考解析

　　選項D，房地產(chǎn)預售可以采取一次性付款、建筑期付款及分期付款三種，購房者并不需要具有一次付款能力。

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