2015中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)專業(yè)》章節(jié)輔導(dǎo) 第九章(4)

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2015中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)專業(yè)》章節(jié)輔導(dǎo)匯總

　　五、房地產(chǎn)價(jià)格策略

　　(一)總體價(jià)格策略

　　低價(jià)策略

　　高價(jià)策略

　　(二)過(guò)程定價(jià)策略

　　低開(kāi)高走定價(jià)策略

　　適用于期房

　　優(yōu)點(diǎn)

　　低價(jià)給消費(fèi)者實(shí)惠的感覺(jué)

　　上漲更容易促進(jìn)成交

　　漲價(jià)形成房地產(chǎn)增值的印象，刺激購(gòu)買(mǎi)

　　關(guān)鍵

　　起步價(jià)

　　調(diào)價(jià)頻率-吸引需求

　　調(diào)價(jià)幅度-小幅遞增，一般每次3%～5%

　　高開(kāi)低走定價(jià)策略

　　適用范圍

　　高檔商品房

　　銷售處于宏觀經(jīng)濟(jì)衰退階段

　　優(yōu)點(diǎn)

　　高價(jià)意味著高品質(zhì)

　　先高后低，后期的消費(fèi)者也會(huì)感到一定實(shí)惠

　　缺點(diǎn)：

　　不易聚集人氣，對(duì)品牌和樓盤(pán)質(zhì)量印象有負(fù)面影響

　　穩(wěn)定價(jià)格策略

　　概念：指在整個(gè)營(yíng)銷期間，售價(jià)從始至終保持相對(duì)穩(wěn)定，既不大幅度提價(jià)，也不大幅度降價(jià)

　　適用范圍：

　　適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定的區(qū)域內(nèi)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售量小，銷售期短

　　(三)折扣定價(jià)策略

　　折扣定價(jià)策略

　　現(xiàn)金折扣

　　數(shù)量折扣

　　心理定價(jià)策略

　　“特價(jià)品”定價(jià)策略

　　尾數(shù)定價(jià)策略

　　整數(shù)定價(jià)策略

　　【例題1?單選題】【2007年真題】某房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略如下：一次性付款優(yōu)惠2%，申請(qǐng)抵押貸款價(jià)格優(yōu)惠0.5%，分期付款不予優(yōu)惠。這是一種(　)。

　　A.現(xiàn)金折扣定價(jià)策略

　　B.數(shù)量折扣定價(jià)策略

　　C.定價(jià)策略

　　D.變動(dòng)價(jià)格策略

　　【答案】A

　　【例題2?多選題】【2008年真題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行價(jià)格折扣策略可以()。

　　A.增加買(mǎi)方付款的靈活性

　　B.降低呆賬的風(fēng)險(xiǎn)

　　C.盡早收回投資

　　D.增加銷售總收入

　　E.增加銷售數(shù)量

　　【答案】ABC

　　【解析】DE還與項(xiàng)目的需求彈性等因素有關(guān)，未必能必然增加銷售數(shù)量或銷售總收入

　　(四)心理定價(jià)策略

　　撇脂定價(jià)策略

　　概念：新產(chǎn)品投放市場(chǎng)階段，采取高價(jià)策略，在短期內(nèi)賺取最大利潤(rùn)

　　優(yōu)點(diǎn)：

　　對(duì)需求彈性小的房地產(chǎn)，消費(fèi)者對(duì)其價(jià)格不敏感，利用高價(jià)可及早收回投資

　　初期制定高價(jià)，為尾房降價(jià)銷售提供了便利

　　在消費(fèi)者心中容易形成高質(zhì)高價(jià)的印象

　　缺點(diǎn)：

　　對(duì)需求彈性大的房地產(chǎn)，易減少銷售量，延長(zhǎng)銷售期

　　滲透定價(jià)策略

　　概念：一種新型項(xiàng)目面市，以低價(jià)投入市場(chǎng)，以提高市場(chǎng)占有率

　　優(yōu)點(diǎn)：

　　對(duì)需求彈性大的房地產(chǎn)，低價(jià)銷售量大

　　低價(jià)薄利，能有效地排斥競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

　　隨著銷量擴(kuò)大，成本因規(guī)模生產(chǎn)而降低，增加利潤(rùn)

　　缺點(diǎn)：

　　價(jià)格低投資回收期長(zhǎng)

　　初次定價(jià)過(guò)低，調(diào)價(jià)困難

　　價(jià)低容易引起消費(fèi)者的質(zhì)量懷疑，影響形象

　　六、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整方法

　　調(diào)整的條件

　　初期銷售達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)，后期市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化

　　實(shí)際與預(yù)想情況出現(xiàn)偏差

　　直接調(diào)價(jià)法

　　調(diào)整基價(jià)-價(jià)格整體一致變動(dòng)

　　調(diào)整差價(jià)系數(shù)-差異變動(dòng)

　　調(diào)整付款方式(三大要件的調(diào)整)

　　付款時(shí)段調(diào)整

　　付款比例調(diào)整

　　價(jià)格差異調(diào)整

　　【例題1?單選題】【2007年真題】在房地產(chǎn)名義總價(jià)不變的情況下，通過(guò)調(diào)整付款方式達(dá)到降低房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格的方法是()

　　A.各次付款比例不變，各次付款時(shí)間往前移

　　B.各次付款時(shí)間不變，提高前期付款比例

　　C.各次付款時(shí)間往后移，提高后期付款比例

　　D.各次付款時(shí)間往前移，提高前期付款比例

　　【答案】C

　　【解析】根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值原理，錢(qián)越往后折現(xiàn)后價(jià)值量越小

　　【例題2?單選題】【2006年真題】在其他條件不變的情況下，下列策略中不屬于直接調(diào)整價(jià)格策略的是(　)

　　A.調(diào)整樓宇基價(jià)

　　B.提高前期付款的比例

　　C.增大樓層之間的差價(jià)

　　D.增大朝向之間的差價(jià)

　　【答案】B

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