行業(yè)：法院出臺物業(yè)費審理新規(guī)具借鑒意義

　　物業(yè)公司能否通過對業(yè)主停止供應(yīng)水、電、氣或不恰當?shù)南拗崎T禁、電梯使用實現(xiàn)物業(yè)費收取，一直爭議較大，有人認為用物理方法或新科技手段收費無可厚非，有人則提出糾紛可以合法方式解決，不應(yīng)妨礙公民基本生存權(quán)利。近日，江蘇省海安法院出臺的《關(guān)于審理物業(yè)費糾紛案件的指導(dǎo)意見》中，對物業(yè)公司上述行為畫出“紅線”，明確不予支持。

　　公平正義是人們對司法最為樸素、也是最為強烈的需求，體現(xiàn)在具體案件中，就是要求基本相同的案件得到基本相同的處理。只有這樣，司法才能為社會公眾所認同，司法公信力才會高。但近幾年，物業(yè)糾紛類案件越來越多的情況下，由于法律對很多問題沒有統(tǒng)一規(guī)則，司法實務(wù)部門甚至同一法院內(nèi)對某些問題把握尺度不一，嚴重影響公平正義和司法公信力。海安法院在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，綜合《物業(yè)管理條例》《最高院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《江蘇省物業(yè)管理條例》《江蘇省高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件若干問題》等有關(guān)法律文件的要件，博采眾家之長，出臺《關(guān)于審理物業(yè)費糾紛案件的指導(dǎo)意見》，對主要爭議問題確立了該院審理規(guī)則，統(tǒng)一了裁判尺度，從而維護司法公平，實現(xiàn)個案正義，提升司法裁判的社會可接受度。

　　隨著城市的不斷發(fā)展，加上城市居民法制意識的增強和對物業(yè)管理的要求越來越高，因而，物業(yè)費糾紛呈大幅上升趨勢，不僅涉及業(yè)主、物業(yè)公司的利益，同時也反映出城市管理中所存在的問題。大量物業(yè)糾紛以訴訟形式涌入法院，而多部法律也讓法官在裁定過程中很難評判。海安法院在綜合多部法律文件的基礎(chǔ)上，出臺的這個《意見》，對物業(yè)服務(wù)經(jīng)營應(yīng)當具備什么樣的資質(zhì);合同訂立過程中如何被法律認可;業(yè)主在什么情況下可向物業(yè)使用人直接主張權(quán)利;業(yè)主對公共部位經(jīng)營收益等享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);不得采取不當手段收取物業(yè)費;物業(yè)公司在未經(jīng)催繳直接起訴不予受理等都劃出了界線。不但讓法官十分明了，也讓當事雙方對自己的對錯和主張等更加清晰，可以讓當事人和法官從苦思冥想和無所適從中解放出來，從而極大地提高訴訟效率。

　　法官不是處理案件的機器，案件審理是一件創(chuàng)造性活動。尤其是像物業(yè)管理糾紛的審理，可以說是千變?nèi)f化，每一件案子都凝結(jié)著司法知識、司法經(jīng)驗、司法技術(shù)和司法智慧的碰撞。海安法院出臺的這個《意見》是多年來，總結(jié)了許多物業(yè)糾紛案件審理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上總結(jié)出來的，這無疑是一種寶貴的司法財富，不僅可以供辦理類似案件的其他法官參考借鑒，還可以對初任法官起到引導(dǎo)教育作用，對提升法官整體司法能力大有裨益。幫助法官形成正確的法律思維、準確把握某一時期的司法理念、提升法官的理論素養(yǎng)。

　　海安法院出臺《指導(dǎo)意見》，統(tǒng)一物業(yè)糾紛案件爭議問題處理規(guī)則，能夠為物業(yè)管理提供“標桿”，促進物業(yè)公司與業(yè)主“雙贏”，保證同案同判，也對相關(guān)法律或司法解釋的制定具有借鑒意義?！兑庖姟穼τ谔岣叻ü偎痉芰?、提升案件質(zhì)效、增強群眾對司法的認同感均具有重要意義。