薪稅師：增值稅+房產(chǎn)稅新政來了，10月1日起施行

10月1日起，增值稅+房產(chǎn)稅又有新政策執(zhí)行，如何應對即將執(zhí)行的新政?今天給大家整理好了，一起來看看吧!

增值稅和房產(chǎn)稅新政

一、政策原文

財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部

關于完善住房租賃有關稅收政策的公告

財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部公告2021年第24號

為進一步支持住房租賃市場發(fā)展，現(xiàn)將有關稅收政策公告如下：

一、住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用上述簡易計稅方法并進行預繳的，減按1.5%預征率預繳增值稅。

二、對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

三、對利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋)建設的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用第一條、第二條規(guī)定的稅收政策，具體為：住房租賃企業(yè)向個人出租上述保障性租賃住房，比照適用第一條規(guī)定的增值稅政策;企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租上述保障性租賃住房，比照適用第二條規(guī)定的房產(chǎn)稅政策。

保障性租賃住房項目認定書由市、縣人民政府組織有關部門聯(lián)合審查建設方案后出具。

四、本公告所稱住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設部門進行開業(yè)報告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)。

本公告所稱專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)的標準為：企業(yè)在開業(yè)報告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營租賃住房1000套(間)及以上或者建筑面積3萬平方米及以上。各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設部門會同同級財政、稅務部門，可根據(jù)租賃市場發(fā)展情況，對本地區(qū)全部或者部分城市在50%的幅度內(nèi)下調(diào)標準。

五、各地住房城鄉(xiāng)建設、稅務部門應加強信息共享。市、縣住房城鄉(xiāng)建設部門應將本地區(qū)住房租賃企業(yè)、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)名單以及保障性租賃住房項目認定書傳遞給同級稅務部門，并將住房租賃企業(yè)、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)名單予以公布并動態(tài)更新，共享信息具體內(nèi)容和共享實現(xiàn)方式由各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設部門會同稅務部門共同研究確定。

六、納稅人享受本公告規(guī)定的優(yōu)惠政策，應按規(guī)定進行減免稅申報，并將不動產(chǎn)權屬、房屋租賃合同、保障性租賃住房項目認定書等相關資料留存?zhèn)洳椤?/p>

七、本公告自2021年10月1日起執(zhí)行?！敦斦?國家稅務總局關于廉租住房 經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)第二條第(四)項規(guī)定同時廢止。

財 政 部

稅務總局

住房城鄉(xiāng)建設部

2021年7月15日

注：《財政部 國家稅務總局關于廉租住房 經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)第二條第(四)項：對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

二、政策解讀

【增值稅政策】

1、政策關鍵詞

(1)適用主體∶ 住房租賃企業(yè)

(2)承租對象限制∶ 向個人出租

(3)出租標的物∶ 住房

(4)計稅∶ 適用簡易計稅方法，

(5)按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅

(6)政策實施日期∶ 2021年10月1日起

2、提前應對

(1)合同∶ 需要明確上述政策條件

(2)一般納稅人出租不動產(chǎn)現(xiàn)可以選擇適用簡易計稅方法∶

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。

關于轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)如何納稅的問題，總局明確按照納稅人出租不動產(chǎn)來確定：一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅;將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。

(3)增值稅納稅義務發(fā)生時間為準：納稅義務發(fā)生時間在2021年10月1日前，還是適用征收率5%，2021年10月1日后(含)，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅。

【補充】租賃服務增值稅納稅義務發(fā)生時間：采取預收款方式的，為收到預收款的當天，簽訂了書面合同并確定了付款日期的，為書面合同確定的付款日期的當天。

【案例】企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，租賃期2021年7月1日至2024年6月30日，按年收租金，不考慮特殊情況：如果合同約定第一年的租金在2021年7月1日先預收，適用征收率5%;

如果合同約定第一年的租金在2021年10月1日前收，適用征收率5%;

如果合同約定第一年的租金在2021年10月1日后(含)收，適用征收率1.5%。

【房產(chǎn)稅政策】

1.政策關鍵詞

(1)適用主體∶ 對企事業(yè)單位

(2)承租對象限制∶個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)

(3)出租對象∶ 住房

(4)政策內(nèi)容∶ 減按4%稅率征收房產(chǎn)稅

(5)政策實施日期∶ 2021年10月1日起

2.提前應對

(1)合同 ∶ 需要明確上述政策條件

(2)房產(chǎn)稅納稅義務發(fā)生時間為準∶ 納稅義務發(fā)生時間在2021年10月1日前，按 12%稅率征收房產(chǎn)稅;2021年10月1日后(含)，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

【補充】房產(chǎn)稅(從租)納稅義務發(fā)生時間∶ 納稅人出租、出借房產(chǎn)的納稅義務發(fā)生時間自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造商品房的納稅義務發(fā)生時間自房屋使用或交付之次月起。

【案例】企業(yè)向向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，租賃期2021年7月 1日至2024年6月30日，不考慮特殊情況，則∶ 2021年7月1日-2021年9月30日期間的租金，按12%稅率征收房產(chǎn)稅; 2021年10月1日后(含)的租金，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

現(xiàn)行增值稅、房產(chǎn)稅相關的稅收政策

一、自2019年1月1日至2021年12月31日，對國家級、省級科技企業(yè)孵化器、大學科技園和國家備案眾創(chuàng)空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對象使用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅;對其向在孵對象提供孵化服務取得的收入，免征增值稅。

二、為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務的機構(gòu)自有或其通過承租、無償使用等方式取得并用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。自2019年6月1日起執(zhí)行至2025年12月31日。

三、自2019年1月1日至2021年12月31日，對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場(包括自有和承租，下同)專門用于經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對同時經(jīng)營其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)、土地，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場地面積的比例確定征免房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

四、《關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》(財政部 稅務總局公告2019年第61號)七　、對公租房免征房產(chǎn)稅。對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經(jīng)營管理單位應單獨核算公租房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征增值稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。執(zhí)行期限為2019年1月1日至2020年12月31日。

根據(jù)《關于延長部分稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期限的公告》(財政部 稅務總局公告2021年第6號)一、《財政部 稅務總局關于設備 器具扣除有關企業(yè)所得稅政策的通知》(財稅〔2018〕54號)等16個文件規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策凡已經(jīng)到期的，執(zhí)行期限延長至2023年12月31日。

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