一級(jí)建造師建筑工程實(shí)務(wù)模擬練習(xí)題(27)

　　綜合題第四題(18分)：

　　評(píng)估人員在2005年底擬對1990年底建成的某鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)公寓樓進(jìn)行評(píng)估，其建筑面積經(jīng)測量為15000m2。

　　評(píng)估人員在未獲得該公寓樓圖紙的情況下，獲得了與待估公寓樓建筑面積相同的類似建筑物的有關(guān)技術(shù)資料，其中土建工程直接費(fèi)合計(jì)1680萬元。待估公寓樓與類似建筑物的工程特征略有不同，類似工程外墻面為普通花崗石，待估公寓樓外墻面為進(jìn)口花崗石。類似工程外墻面干掛花崗石工程的預(yù)算單價(jià)為390元/ m2，其中花崗石的預(yù)算單價(jià)為220元/ m2，每m2外墻裝飾花崗石消耗量為1.02 m2;間接費(fèi)率、利潤率和稅率分別為12%、7%、3.41%。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查，待估公寓樓使用的進(jìn)口花崗石的預(yù)算單價(jià)為500元/ m2，外墻面工程量與類似建筑的工程量同為4500 m2。

　　問題：

　　1、計(jì)算待估公寓樓外墻面干掛花崗石工程的預(yù)算單價(jià)。

　　2、計(jì)算待估公寓土建工程的直接費(fèi)和造價(jià)。

　　3、假定待估公寓樓的給排水、采暖、電氣工程造價(jià)占建安工程造價(jià)的12%，與工程項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用為建安工程造價(jià)的10%，假設(shè)不發(fā)生資金成本和其他費(fèi)用，并不計(jì)開發(fā)利潤，計(jì)算待估公寓樓的水暖電工程造價(jià)、建安工程造價(jià)和總造價(jià)。

　　4、待估公寓樓經(jīng)濟(jì)耐用年限按60年計(jì)算。經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場勘察后對損耗率進(jìn)行打分：房屋結(jié)構(gòu)部分40分，裝修部分10分，設(shè)備部分40分，三部分評(píng)分修正系數(shù)分別為0.75，0.12和0.13，分別用年限法和打分法確定待估公寓樓的成新率。

　　5、評(píng)估人員考慮其他因素后確定成新率為80%，如果取年限法、打分法和考慮其他因素確定成新率的方法的權(quán)重分別為40%，50%和10%，按綜合法確定待估公寓樓的成新率。假定待估公寓樓的殘值為0，評(píng)估其價(jià)值(不含地價(jià))。

　　(計(jì)算結(jié)果涉及金額的以元為單位并保留整數(shù)。百分?jǐn)?shù)保留整數(shù))

　　參考答案：

　　解：1、待估公寓樓外墻面干掛花崗石工程的預(yù)算單價(jià)=390-1.02*(220-500)=675.6元/ m2

　　2、待估公寓土建工程的直接費(fèi)=16800000-4500*(390-675.6)=18085200元

　　待估公寓土建工程的造價(jià)=18085200*(1+12%)*(1+7%)*(1+3.41%)=22412363元

　　3、待估公寓建安工程造價(jià)=土建工程的造價(jià)/(1-12%)=22412363/(1-12%)=25468594元

　　待估公寓樓的水暖電工程造價(jià)=25468594*12%=3056231元

　　工程項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用=建安工程造價(jià)的10%=2546859.4元

　　待估公寓樓的總造價(jià)=25468594+2546859.4=28015453.4元

　　4、年限法：成新率=(60-15)/60=75%

　　打分法：成新率=1-(40/100*0.75+10/100*0.12+40/100*0.13)=63.6%

　　5、綜合法確定待估公寓樓的成新率=75%*40%+63.6%*50%+80%*10%=69.8%

　　待估公寓樓的價(jià)值=28015453.4*69.8%=19554786.47元。

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