造價(jià)師教你計(jì)算公攤面積，從此買房不吃虧！
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一、什么是公攤面積?
公攤面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。據(jù)了解，“公攤”主要包括以下幾項(xiàng)：
1、樓梯間，容納樓梯的結(jié)構(gòu)，包圍樓梯的建筑部件(如墻或欄桿)，同時(shí)它是一個(gè)相對獨(dú)立的的建筑部分，聯(lián)系整個(gè)建筑的交通運(yùn)輸;點(diǎn)這免費(fèi)下載施工技術(shù)資料;
2、電梯井，尺寸是按照電梯選型來確定的，井壁上安裝電梯軌道和配重軌道，預(yù)留的門洞安裝電梯門;
3、變電室，小區(qū)的電力系統(tǒng)中對電能的電壓和電流進(jìn)行變換、集中和分配的場所;
4、管道井，走各種管道的空間，有垂直的，也有水平向的，有貫通的，也有分隔的;
5、公共門廳，進(jìn)入住宅后的一個(gè)較大公共空間，屬于室內(nèi)空間，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求設(shè)置;
6、設(shè)備間，設(shè)備間是在每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)設(shè)置電信設(shè)備和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，以及建筑物配線設(shè)備，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理的場所;
7、過道，住宅套內(nèi)使用的水平交通空間;
8、值班警衛(wèi)室，設(shè)在小區(qū)大門口一側(cè)的門房，警衛(wèi)室外門口處還有升降欄桿;
9、共用墻體，住宅
主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面等。
二、如何計(jì)算公攤面積
公攤面積計(jì)算公式：
①建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積
②公攤面積=公攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積;
③公攤系數(shù)=建筑總公攤面積/總套內(nèi)建筑面積;
④套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積。
公攤面積越小，意味著得房率越高，購房者花在不可支配面積上的錢也較少。但是公攤面積過小，也會(huì)在一定程度上影響整體的美觀和居住的舒適度。
不過值得注意的是，得房率越高并不一定代表公攤面積越少，如果將贈(zèng)送面積計(jì)入套內(nèi)面積，得房率自然就“拔高”了。零公攤也是這個(gè)道理。
三、哪些地方不計(jì)入公攤面積
1、小于2.20米的房屋部位;
2、房屋之間無上蓋的架空通廊;
3、電梯下方的電梯機(jī)坑;
4、戶室或陽臺中由欄板、護(hù)欄等分隔的空調(diào)機(jī)位;
5、露臺;
6、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺;
7、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、飄窗、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷、煙道、壁爐等;
8、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分;臨街樓房挑廊下用作道路街巷通行的部分，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu);
9、獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。
四、公攤面積該占多大比例
1、7層以下住宅公攤率為7-12%
多層建筑一般是指層數(shù)在6層左右磗混結(jié)構(gòu)的建筑，其參與公攤部分的面積包括外墻水平投影的1/2，樓梯、樓梯間和為住戶提供服務(wù)的物管用房(熱交換站、水泵房、配電室等)。
2、7-11層住宅公攤率為10%-16%
樓層為7—11層的小高層公攤?cè)Q于各樓盤自身的情況，不同的小高層樓盤公攤也有差異。
在沒有地下設(shè)備用房、底層沒有商鋪、底層架空的情況下，小高層公攤系數(shù)在10%-15%之間，而帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在15%-20%之間。
3、12-33層住宅公攤率為14%-24%
根據(jù)建筑規(guī)模的不同，高層建筑一般在25-33層之間，而且高層住宅的樓梯高度最高。
另外高層建筑有電梯及電梯前室占用了空間，也有安全通道樓梯占用空間，還有“管道井”、“強(qiáng)電井”、“弱電井”等公用設(shè)施都占用了空間。所以高層建筑較多層建筑的公攤面積要大得多。
4、別墅類的公攤率為1%-8%
一般來說獨(dú)立別墅沒有公攤面積，聯(lián)體別墅有較少的公攤面積。公用面積分?jǐn)偟脑瓌t是僅存在于本樓內(nèi)部并與本樓建筑結(jié)構(gòu)存有連接的部分，并且僅向本樓居住者提供非營利性服務(wù)，不符合此條件的建筑不得計(jì)入公攤面積。
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