造價工程師輔導:廣義與狹義建筑面積及其概念(2)

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$lesson$　　二、建筑面積的概念

　　2.1建筑面積的概念――理論與實踐。建筑面積在房地產(chǎn)交易中常常引致糾紛，從以上分析 可見，其主要原因就是概念模糊，以下從理論和實踐兩方面來進行分析。

　　理論上，關(guān)于“建筑面積”具有代表性的幾種表述如下：①“建筑面積是指房屋建筑自然層 的水平平面面積，是根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定的計算面積，針對建筑設計平面圖(包括方案設計、 初步設計和施工設計)進行計算的。”(《一級注冊建筑師考試必讀》)。②“建筑面積系指 建筑物各層房屋展開面積之總和。它是建筑物幾個技術(shù)特性指標中的一項重要指標?！?《 建筑工程、預算編制手冊》)。③再看《建筑面積計算規(guī)則》關(guān)于建筑面積計算的規(guī)定：除 “水平平面面積”以外， 還有“陽臺算一半、樓梯投影面積，層高小于2.2m時不計算建筑面 積等，可見建筑面積是指“房屋建筑自然層的水平面積”的表述未能包括這些情況。 局部面積，如公用面積、戶內(nèi)面積等，同樣是建筑面積，上述“建筑面積系指建筑物各層面 積之總和”只是指總建筑面積，也沒有完整的體現(xiàn)建筑面積的實質(zhì)。

　　實踐中，建筑面積在宏觀經(jīng)濟中起著管理指標的作用，在微觀經(jīng)濟中起計量標準的作用。問 題主要產(chǎn)生在微觀經(jīng)濟中，集中反映在房產(chǎn)交易方面，由于概念模糊，一方面依據(jù)不明確， 測定與標注尺寸并存;另一方面則反映在《建筑面積計算規(guī)則》(以下簡稱規(guī)則)上，其一， 現(xiàn)行《規(guī)則》更象總建筑面積計算規(guī)則;其二，現(xiàn)行《規(guī)則》目前有一些地方性的補充規(guī)定 ，同時與GJD-101-95《全國建筑工程統(tǒng)一計算規(guī)則》中的《建筑面積計算規(guī)則》一 章并行，沒有形成統(tǒng)一的標準;其三，商品房交易中涉及的實用面積、分攤公用面積都是建筑面積，《規(guī)則》中沒有相關(guān)規(guī)定，目前的暫行規(guī)定與規(guī)則如何成為一套標準體系仍有待進 一步研究。

　　2.2建筑面積的分類、計算依據(jù)及建筑面積計算規(guī)則中的定義。從理論和實踐兩方面分析可 以看到，由于建筑面積概念的模糊，廣義與狹義相混淆，產(chǎn)生了一系列問題，以下從建筑面 積的分類、計算依據(jù)、相關(guān)定義幾個方面作進一步分析。

　　2.2.1建筑面積的分類。按依據(jù)尺寸不同可分為二類：一類是實測建筑面積， 二類是建筑圖 標注尺寸建筑面積。按階段劃分：有方案設計，初步設計，施工圖，竣工圖等階段建筑面積 。按功能劃分：有總建筑面積，各層建筑面積，戶內(nèi)建筑面積，公用建筑面積等。按應用劃 分：有產(chǎn)權(quán)建筑面積，計劃面積，銷售面積等。無論何種劃分方式，所有狹義建筑面積的集 合就是廣義建筑面積。

　　2.2.2建筑面積的計算依據(jù)。建筑圖紙和《建筑面積計算規(guī)則》(以下簡稱規(guī)則)都是建筑面 積計算的依據(jù)，在實際工作中由于尺寸較為簡單而規(guī)則較為復雜，因此注意力一般放在規(guī)則 上，而容易忽視建筑圖紙這一依據(jù)，因此也就出現(xiàn)了忽視階段性，例如預售面積因此常常而 導致糾紛;另一方面也忽視尺寸取值方法，“測定”與“標注尺寸”并存也是糾紛產(chǎn)生的原 因之一。

　　2.2.3建筑面積計算規(guī)則中的定義。作為“單位”的建筑面積主要體現(xiàn)在建筑面積計算規(guī)則 上。目前的規(guī)則對取值并無明確的規(guī)定，存在“實測”和“標注尺寸”兩種依據(jù)：“實測” 有測量誤差的規(guī)定;“標注尺寸”則不考慮與實際可能不一致的施工放線誤差和粉刷誤差。 應該說任何一種取值都需要給出相應的定義。在現(xiàn)有規(guī)則中，關(guān)于層高的規(guī)定、陽臺的計算 ，樓梯的計算等給出了一系列定義， 但仍有許多需要研究完善的問題。

　　以“實用面積(Saleable Area)”為例，在中國香港目前實行的《地產(chǎn)代理條例》要求代理提供 的“開門7件事”中的單位面積，就有兩個核準使用的面積，一個是根據(jù)差餉物業(yè)估價所提 供的“實用面積”;另一個是土地注冊署(中國香港測量師協(xié)會、英國皇家特許測量師中國香港分會 、及消費者委員會定義)所獲取的首次買賣合約上注明的“實用面積”。在對外墻的計算規(guī) 定上，前者規(guī)定按外墻邊計算，一者規(guī)定無論多厚，僅按230毫米計算;在個別其它方面也 略有區(qū)別?？梢?，對同一建筑，差餉物業(yè)估價所提供的實用面積與土地注冊署所采用的實用 面積有所區(qū)別，但前者一般會在每一份資料中注明實用面積的定義(Definition of Saleabl e Area)，兩者只因定義不同而引起差別，并不涉及對與錯的問題。

　　2.3建筑面積的概念

　　2.3.1廣義建筑面積。綜上所述，要完整的反映出建筑面積名稱和單位的特點，廣義建筑面 積的概念可以表述為：建筑面積是建筑在特定的階段、范圍、功能和目的下的面積，它是以 相應建筑圖和建筑面積計算規(guī)則為依據(jù)計算的，基本單位為平方米。

　　2.3.2建筑面積計算規(guī)則的概念。相應的建筑面積計算規(guī)則的概念可以表述為：為確定建筑 面積，統(tǒng)一計算標準，根據(jù)建筑特點所作的規(guī)定。

　　2.3.3狹義建筑面積的概念。不同的建筑面積就會有不同的概念，根據(jù)特定的階段、范圍、 功能和目的，可以確定相應狹義建筑面積的概念。例如：“預售商品建筑面積是指施工階段 的建筑面積。它是以施工圖標準尺寸和建筑面積計算規(guī)則為依據(jù)計算的，基本單位為平方米 ”。 “產(chǎn)權(quán)面積是指房屋竣工后的建筑面積，它是以竣工圖標注尺寸和建筑面積計算規(guī)則及相應 產(chǎn)權(quán)面積計算規(guī)則為依據(jù)計算的，基本單位為平方米?！鹊取?接下來我們還有兩個方面的工作要做：作為名稱的建筑面積和作為單位的建筑面積及其相關(guān) 關(guān)系都有待進一步的研究和規(guī)范;在應用中一定要搞清作為名稱的建筑面積的階段、范圍、 功能和目的，切忌以廣義代狹義而產(chǎn)生混淆，同時也需要完整的計算規(guī)則體系為標準并加以 貫徹。

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