2013年經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》真題及答案（完整版）

一、單項選擇題(共60題，每題一分。每題的備選項中，只有一個最符合題意)

1、區(qū)位由()和距離所決定。

A.坐落

B.朝向

C.方向

D.地址

答案：C

解析：教材第一頁。區(qū)位由方位和距離決定

2、關(guān)于商業(yè)區(qū)位選擇的說法錯誤的是()

A.商業(yè)區(qū)位的空間取向主要考慮接近和方便消費者

B.眾多商家在地段上的集聚是為了展開競爭

C.低價是商業(yè)區(qū)為選擇的重要因素

D.商業(yè)區(qū)位選擇是為了追求商家最大利潤與消費者最大剩余效用間的平衡

答案：B

解析：教材第10頁，眾多啊在地段集聚是為了創(chuàng)造共同市場。

3.當(dāng)房地產(chǎn)供給一定時，房地產(chǎn)的價格與房地產(chǎn)()正相關(guān)

A.需求量

B.開工量

C.銷售量

D.竣工量

答案：A

解析：教材第15頁，當(dāng)房地產(chǎn)的供給一定時，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求量這個相關(guān)。

4.等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度的土地上所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租是()

A.絕對地租

B.壟斷地租

C.級差地租Ⅰ

D.級差地租Ⅱ

答案：C

解析：教材第17頁，級差地租Ⅰ概念。

5.工業(yè)化初期，大量鄉(xiāng)村人口向城市遷移，導(dǎo)致城市人口規(guī)模不斷擴大，城市化水平迅速提高，這種現(xiàn)象為城市發(fā)展演變的()階段

A.絕對集中

B.絕對分散

C.相對集中

D.相對分散

答案：A

解析：教材19頁，絕對集中的含義。

6.依法將農(nóng)民集體所有的土地收歸國家所有，是國家為了()利益的需要。

A.公共

B.社會

C.全民

D.政府

答案:A

解析：教材第25頁。房地產(chǎn)征收的概念。

7.可以依法向人民法院申請強制執(zhí)行房屋征收的主體是()

A.市、縣級人民政府

B.房屋征收部門

C.房屋征收實施單位

D.房屋征收監(jiān)管部門

答案：A

解析：教材第29頁。房屋征收的主體是市、縣級人民政府，市、縣級人民政府可以法向人民法院神槍強制執(zhí)行房屋征收。

8.對被征地農(nóng)民最常用的安置方式是貨幣安置和()

A.入股分紅安置

B.保障安置

C.異地移民安置

D.重新?lián)駱I(yè)安置

答案：B

解析：教材第35頁，對被征收農(nóng)民的安置常用的是貨幣安置和保障安置。

10.按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型劃分，屬于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的是()

A.農(nóng)作物暖房用地

B.農(nóng)用水泵房用地

C.農(nóng)用道路用地

D.農(nóng)民宅基地

答案：D

解析：教材第37頁，ABC均屬于農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，只有農(nóng)民宅基地不屬于農(nóng)業(yè)建設(shè)用地

11.根據(jù)《物權(quán)法》，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期的是()

A.商業(yè)用地

B.工業(yè)用地

C.住宅用地

D.教育用地

答案：C

解析：教材41頁，住宅用地使用期屆滿自動續(xù)期。

12.下列用地中，建設(shè)用地使用權(quán)的獲取必須采用出讓方式的是()

A.軍隊辦公用地

B.經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地

C.學(xué)校建設(shè)用地

D.政府行政辦公用地

答案：B

解析：教材第39頁,ACD可以通過劃撥方式，只有B必須采用出讓方式。

13.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，以出讓方式獲取的商品住宅建設(shè)用地的使用權(quán)，完成開發(fā)投資總額的()以上，方可進行轉(zhuǎn)讓。

A.10%

B.15%

C.20%

D.25%

答案：D

解析：教材49頁，出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件，完成開發(fā)投資總額的25%以上，方可進行轉(zhuǎn)讓。

14.下列用地中，可以進行建設(shè)用地使用權(quán)抵押的是()

A.教育、醫(yī)療建設(shè)用地

B.文物保護建筑用地

C.已依法公告列入征收范圍的用地

D.通過有償轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地

答案：D

解析：教材第53頁，不得設(shè)定抵押的建設(shè)用地使用權(quán)范圍。ABC不可以，只有D可以。

15.下列因國有建設(shè)用地使用權(quán)人行為造成的閑置土地處置方式中，正確的是()

A.未動工開發(fā)不滿一年的，按土地出讓價款的20070征繳土地閑置費

B.雙倍追加閑置期間的土地出讓金

C.依法收回閑置土地納入政府土地儲備

D.落實項目資金延長動工開發(fā)期限

答案：C

解析：教材58頁，因國有建設(shè)用地使用權(quán)人行為造成閑置土地的處置，A應(yīng)為未動工開發(fā)滿一年的，BD教材沒有提到。

16.房地產(chǎn)市場調(diào)研分為探測性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研和預(yù)測性調(diào)研，這是按照()不同劃分的。

A.調(diào)研深度

B.調(diào)研對象

C.調(diào)研方式

D.調(diào)研主體

答案：A

解析：教材65頁，按市場調(diào)研深度的不同劃分。

17.下列房地產(chǎn)市場調(diào)研中，屬于間接性調(diào)研法的是()

A.小組訪談法

B.深度訪談法

C.現(xiàn)場踩盤法

D.觀察法

答案：C

解析：教材第78頁，現(xiàn)場踩盤法，AB屬于定性調(diào)研，C屬間接定性調(diào)研，D屬于定量調(diào)研。

18.房地產(chǎn)市場調(diào)研中的觀察法，根據(jù)觀察程序的不同分為()

A.結(jié)構(gòu)式觀察和非結(jié)構(gòu)式觀察

B.實驗觀察和自然觀察

C.非參與觀察和參與觀察

D.直接觀察和間接觀察

答案：A

解析:教材第80頁，觀察法分類。按觀察程序不同，分為結(jié)構(gòu)式觀察和費結(jié)構(gòu)式觀察。B為按被觀察對象是否被控制分，C為按實驗人員是否參與被觀察者活動分?？筛鶕?jù)題干分析判斷。

19.房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷中，問題排列的先后順序通常是容易回答的問題，較難回答的問題、敏感性的問題，這是商場調(diào)研問卷設(shè)計()原則的要求。

A.針對性

B.簡明性

C.邏輯性

D.目的性

答案：C

解析：教材第82頁，房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷設(shè)計的原則：針對性原則、簡明性原則、邏輯性原則、程序性原則。

20.對搜集的各種信息進行分類和甄別篩選，是房地產(chǎn)市場調(diào)研報告編制中()階段的工作。

A.信息整理

B.專題研討

C.分工編寫

D.形成初稿

答案:A

解析：教材第87頁，房地產(chǎn)市場調(diào)研報告編制的一般步驟：信息整理—專題研討—分工編寫—形成初稿—修改定稿。

21.把目標消費者的住房需求分為生存型、發(fā)展型和享受型，是依據(jù)消費者的()進行住房市場細分的結(jié)果。

A.年齡

B.收入水平

C.家庭結(jié)構(gòu)

D.文化程度

答案:B

解析：教材第92頁，住宅市場的細分可依據(jù)人口、地理、心理的行為四方面進行。

人口因素，收入水平。隨著人們收入水平的提高，住宅需求從生存型向發(fā)展型乃至享受型發(fā)展。生存型追求居室面積大小，發(fā)展型追求能滿足家居生活多方面需求的市內(nèi)環(huán)境，享受型全方位追求居室寬敞、功能齊全、設(shè)備高檔、裝修精致、外部環(huán)境優(yōu)美。家庭結(jié)構(gòu)

22.房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)是()

A.消費者欲望和需求

B.產(chǎn)品品種

C.國家消費政策

D.產(chǎn)品規(guī)格

答案：A

解析：教材第92頁，欲望和需求的差異是房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)，可用排除法排除BCD

23.某企業(yè)使其開發(fā)的房地產(chǎn)項目與同類有明顯區(qū)別，市場定位應(yīng)遵循()原則

A.市場化

B.動態(tài)調(diào)整

C.差異化

D.可行性

答案：C

解析：教材94頁，市場定位贏遵循原則：市場化原則、差異化原則、動態(tài)調(diào)整原則。

24.下列房地產(chǎn)投資中，屬于直接投資的是()

A.購買寫字樓

B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股票

C.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券

D.購買房地產(chǎn)投資信托基金

答案：A

解析：教材101頁，投資的種類分直接投資和間接投資。BCD屬間接投資 。

25.房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金構(gòu)成中，房地產(chǎn)抵押貸款屬于()

A.企業(yè)自有資金

B.接待融資

C.債券融資

D.財政資金

答案：B

解析：教材104頁，房地產(chǎn)投資的資金構(gòu)成：1.企業(yè)自有資金2.預(yù)售收入3.信貸融資4.債券融資5.利用外債6.財政資金，房地產(chǎn)抵押貸款屬于信貸融資。

26.某房地產(chǎn)開放項目的總投資額投資為5000萬元，其中60%為年利率7%的銀行貸款，全部利息3年還清，每年還本額相同，利息不再計息，到期的還款總額為()萬元。

A3210

B.3420

C.3630

D.3675

答案：B

解析：教材107頁，單利的計算。貸款額=5000×60%=3000萬元，每年末還本金相等為1000萬元：第一年末還利息=1000×7%=70萬元，第二年末還利息=1000×7%×2=140萬元，第一年末還利息=1000×7%×3=210萬元，三年后還款總額=還本金+還利息=3000+70+140+210=3420萬元，可根據(jù)生活常識計算。

27.下列房地產(chǎn)項目中，屬于購買型職業(yè)投資項目的是()

A.購置土地用于建造商品房出售

B.購買房地產(chǎn)用于出租

C.購置土地用于建造商品房出租

D.租賃房地產(chǎn)用于轉(zhuǎn)租

答案：B

解析：教材102頁，房地產(chǎn)投資的形式，AC屬于開發(fā)投資，B屬于購買型職業(yè)投資，D屬于租賃型職業(yè)投資。

28.出售性房地產(chǎn)開發(fā)項目的計算期是自項目建設(shè)開始起至()止的時間。

A.項目竣工驗收

B.項目經(jīng)濟壽命結(jié)果

C.房地產(chǎn)產(chǎn)品全部售完

D.業(yè)主全部入住

答案：C

解析：教材113頁，出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流入，ABD用排除法排除。

29.房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價的目標是評價項目的盈利能力和()

A.資金平衡能力

B.清償能力

C.融資能力

D.競爭能力

答案：B

解析：教材126頁，房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標體系，評價項目的盈利能力和清償能力。

30.衡量房地產(chǎn)投資項目課接受的最高貸款利率的財務(wù)指標是()

A.資本金收益率

B.成本利潤率

C.總投資收益率

D.財務(wù)內(nèi)部收益率

答案：D

解析：教材127頁，財務(wù)內(nèi)部收益率概念。財務(wù)內(nèi)部率是可以接受的最高貸款利率。

31.對房地產(chǎn)投資項目進行線性盈虧平衡分析時，應(yīng)把總成本分解為()兩部分。

A.固定成本和變動成本

B.會計成本和經(jīng)濟成本

C.顯性成本和隱性成本

D.私人成本和社會成本

答案：A

解析：教材133頁，盈虧平衡分析基本原理，把總成本分成固定成本和變動成本。

32.當(dāng)個投資方案計算期不相同時，進行投資方案必選宜采用的方法是()

A.差額凈現(xiàn)值

B.凈現(xiàn)值法

C.凈將來值法

D.年值法

答案：D

解析：教材150頁、152頁，計算期相同、計算期不同的互斥方案比選，ABC屬于計算期相同的互斥方案比選方案。D屬于計算期不同的互斥方案比選方法。

33.在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，需要對項目的現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析，這是投資項目經(jīng)濟評價()原則所要求的。

A.有無對比

B.收益與風(fēng)險權(quán)衡

C.以動態(tài)分析為主

D.效益與費用計算口徑一致

答案：C

解析：教材159頁，投資項目經(jīng)濟評價應(yīng)遵循的基本原理，對項目的現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析，屬于以動態(tài)分析為主原則。

34.房地產(chǎn)開發(fā)項目開工準備工作完成的標志是取得()

A.土地使用權(quán)

B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

C.商品房預(yù)售許可證

D.建設(shè)工程施工許可證

答案：D

解析：教材162頁，工程建設(shè)準備內(nèi)容。開工準備工作完成標志是取得建設(shè)工程施工許可證，土地使用證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得時間較早，預(yù)售許可證在開工后才能取得。本題可用排除法。

35.具備獨立施工條件，但建成后不能毒瘤發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程，稱為()

A.單項工程

B.單位工程

C.分部工程

D.分項工程

答案：B

解析：教材162頁，房地產(chǎn)開放項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成，憤青四個概念的大小即可選擇，單項工程包含單位工程，單位工程包含分布工程，分布工程包含分享工程。

36.為確保施工圖設(shè)計質(zhì)量，應(yīng)做好勘察工作是()

A.初步勘察

B.詳細勘察

C.施工勘察

D.選址勘察

答案：B

解析：教材163頁，工程勘察。詳細勘察應(yīng)符合施工圖設(shè)計的要求，初步勘察應(yīng)滿足選址和初步設(shè)計的要求，施工勘察主要是為施工中遇到的地址問題進一步勘察，可以用排除法選擇，ACD軍事比較粗的，不細致，因此難以保障施工圖的質(zhì)量。

37.房地產(chǎn)開發(fā)項目辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證應(yīng)提交的設(shè)計文件是()

A.概念設(shè)計

B.方案設(shè)計

C.初步設(shè)計

D.施工圖設(shè)計

答案：C

解析：教材164頁，詳細勘察與初步設(shè)計階段工作。辦理有關(guān)審批文件應(yīng)提交初步勘察和方案設(shè)計。辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證應(yīng)提交初步設(shè)計。辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證應(yīng)提交施工圖設(shè)計。

38.某私人投資的房屋建筑工程項目，施工單項合同估算價為350萬元人民幣，根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)定，該項目的施工采購()

A.必須進行招標

B.必須公開招標

C.應(yīng)以招標公告方式邀請?zhí)囟ǚㄈ送稑?/p>

D.應(yīng)以邀請書方式邀請不特定法人投標

答案A

解析：教材168頁，房屋建筑和市場基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工單位合同估算價在200萬元人民幣以上，或者項目總投資在3000萬元人民幣以上的，必須進行招標。、

39.關(guān)于投標人資格預(yù)審的說法，錯誤的是()

A.資格預(yù)審屬于招標工作的法定程序

B.資格預(yù)審條件應(yīng)在招標公告中載明

C.應(yīng)向資格預(yù)審不合格的投標申請人告知預(yù)審結(jié)果

D.只有資格預(yù)審合格的投標申請人才能購買招標文件

答案：A

解析：資格預(yù)審教材170頁，投標人資格預(yù)審，資格預(yù)審是可供招標人選擇的一道程序，并非法定程序。BCD均正確。

40.房地產(chǎn)經(jīng)適當(dāng)營銷后，有熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額，稱為()

A.市場價值

B.市場價格

C.投資價值

D.現(xiàn)狀價值

答案：A

解析：教材187頁，市場價值概念。

41.房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行并使價值最大的合理、可能的利用，稱為()。

A最可能的利用

B最可行的利用

C最大化利用

D最高最佳利用

答案D

解析教材187頁，房地產(chǎn)估價原則中的最高最佳利用原則概念。

42.在房地產(chǎn)估價的市場法中，因可比實例成交價格不正常而對其進行的處理，屬于()。

A建立比較基準

B交易情況修正

C市場狀況調(diào)整

D房地產(chǎn)狀況調(diào)整

答案B

解析教材189頁。交易情況修正概念。

43.某商鋪的市場租金為12萬元/年，平均空置率為5%，運營費用率為10%。該商鋪的年凈收益為()萬元。

A10.20

B10.26

C10.80

D12.00

答案B

解析教材197頁，凈收益的求取。凈收益=潛在毛租金收入—空置和收租損失—運營費用=有效毛租金收入*(1—運營費用)。有效毛租金收入=12—12*5%=11.4萬元，凈收益=有效毛租金收入*(1—運營費用率)=11.4*(1—10%)=10.26萬元。

44.房地產(chǎn)估價報告使用期限應(yīng)自()起算。

A價值起點

B受理估價委托之日

C評估基準日

D估價報告出具日期

答案D

解析教材212頁，估價報告使用期限。自估價報告出具日期算起。

45.注冊房地產(chǎn)估價師聲明中不應(yīng)說明()。

A注冊房地產(chǎn)估價師對估價對象進行了實地查勘

B注冊房地產(chǎn)估價師是獨立、客觀、公正地進行估價的

C注冊房地產(chǎn)估價師認為委托人提供的資料是真實、合法的

D注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳訴和重大遺漏

答案C

解析教材212頁，估價師聲明和假設(shè)限制條件。ABD應(yīng)說明，C是假設(shè)委托人提供的資料時真實、合法的。

46.追求企業(yè)利潤、目標市場需求和公眾長遠利益統(tǒng)一的開發(fā)經(jīng)營觀念，屬于()。

A產(chǎn)品觀念

B社會營銷觀念

C市場營銷觀念

D供應(yīng)平衡觀念

答案B

解析教材215頁。社會營銷觀念概念。

47.某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房銷售代理合同，取得商品房獨家銷售權(quán)，關(guān)于該商品房銷售代理的說法，錯誤是是()。

A該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間是單一的委托和代理關(guān)系

B該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在任何情況下均不可將該商品房再委托分代理

C在銷售代理合同期內(nèi)，無論誰售出該商品房，該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)均可取得傭金

D該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)按照銷售額的一定比例提取銷售代理費

答案B

解析教材219頁，獨家銷售權(quán)代理概念。經(jīng)開發(fā)商同意，獨家銷售權(quán)代理商還可以委托代理。

48.某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為1800元/平方米，單位建筑面積開發(fā)成本為3000元/平方米，開發(fā)費用為380元/平方米，銷售稅費率為10%，項目預(yù)期成本利潤率為30%,采用成本加成定價法計算的該住宅單價為()元/平方米。

A6061

B6122

C7482

D8140

答案C

解析教材222頁，成本加成定價法公式。商品房單位價格=【商品房單位成本*(1+成本加成率)】/(1—銷售稅費率)=(1800+3000+380)*(1+30%)*(1—10%)=7482.22

49.某房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃年內(nèi)分3期開盤，計劃第1、2、3期的開盤價分別為5599元/平方米、5799元/平方米、6199元/平方米，該地區(qū)同類商品房當(dāng)前的均價為5812元?平方米。該項目采取的定價策略是()。

A均價策略

B心理定價策略

C高價策略

D低開高走策略

答案D

解析教材225頁，低開高走定價成策略?？赏ㄟ^分析判斷確定。

50.關(guān)于商品房促銷方式中人員促銷的說法，錯誤的是()。

A人員促銷不利于銷售方式的調(diào)整，缺乏靈活性

B人員促銷是一種面對面的直接促銷方式

C人員促銷容易與客戶建立親密的長期合作關(guān)系

D人員促銷可以及時了解客戶對商品房的反饋信息

答案A

解析教材234頁，人員促銷特點。A錯誤，人員促銷有利于銷售方式的調(diào)整，具有靈活性。BCD正確。

51.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展公共關(guān)系活動的出發(fā)點和直接目的是()。

A給予消費者與優(yōu)惠以促進銷售

B建立長期穩(wěn)定的客戶關(guān)系

C在公眾中樹立良好的企業(yè)形象

D優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部營銷環(huán)境

答案C

解析教材236頁，公共關(guān)系推廣概念、原則、作業(yè)。公共關(guān)系推廣重要目的是樹立和改善企業(yè)在公眾中的良好形象。

52.物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)對遵守臨時管理規(guī)約予以()。

A口頭同意

B補充完善

C另行約定

D書面承諾

答案D

解析教材244頁，物業(yè)買受人履行臨時管理規(guī)約的義務(wù)。

53.商品住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同的甲方是該小區(qū)()。

A所在的房地產(chǎn)行政主管部門

B建設(shè)單位

C所在的街道辦事處

D施工單位

答案B

解析教材256頁，前期物業(yè)服務(wù)合同特點。

54.物業(yè)服務(wù)費的收費原則不包括()原則。

A合理

B公開

C費用與業(yè)主收入水平相適應(yīng)

D費用與服務(wù)水平相適應(yīng)

答案C

解析教材257頁，物業(yè)服務(wù)收費原則。公開、合理、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。費用與業(yè)主收入水平相適應(yīng)錯誤。

55.已竣工但尚未出售的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由該物業(yè)的()繳納。

A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B.建設(shè)單位

C.未來購買入

D.施工單位

答案C

教材259頁，物業(yè)服務(wù)費交納和督促，未交付房屋的交費主體。已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由該物業(yè)的建設(shè)單位交納。

56.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，由()督促其限期繳納。

A.業(yè)主大會

B.房產(chǎn)行政管理部門

C.社區(qū)居民委員會

D.業(yè)主委員會

答案D

教材259頁，物業(yè)服務(wù)費交納和督促，業(yè)主委員會會對欠費業(yè)主的督促義務(wù)。

57.下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資活動中，屬于間接融資的是()

A.發(fā)行房地產(chǎn)股票

B.發(fā)行房地產(chǎn)債券

C.向銀行申請貸款

D.向其他企業(yè)借款

答案A

教材265頁，房地產(chǎn)股票、債權(quán)概念。股票是間接融資，債券屬直接融資是債券憑證。可首先排除CD，再肯定A,排除B.

58.下列利率狀況中，借款人應(yīng)選擇長期固定利率貸款的是()

A.利率處于歷史低位

B.利率處于歷史高位

C.利率處于歷史平均水平

D.利率未來變動不大

答案A

教材265頁，固定利率和浮動利率貸款的概念。利率處于歷史最低位，借款人采用長期固定利率貸款有利于借款人。B不利于借款人，C不一定，D沒必要

59.房地產(chǎn)投資信托基金的英文簡稱是()

A.REITS

B.CIREA

C.DCF

D.FIRR

答案A

教材266，房地產(chǎn)信托基金英文簡稱。此題比較偏

60.下列房地產(chǎn)貸款中，通常采用按月等額還款方式償還的是()。

A個人住房貸款

B房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C土地儲備貸款

D保障性住房建設(shè)貸款

答案A

解析教材270頁，個人住房貸款講到有按月等額還款方式。BCD不可能按月還，一般是按季或年。

二、多項選擇題(共20題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

61.根據(jù)杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟分析，某個農(nóng)業(yè)經(jīng)營者要在單位面積土地上獲得最大利潤的決定因素有()

A.市場供給量

B.市場需求量

C.農(nóng)產(chǎn)品銷售價格

D.生產(chǎn)成本

E.運輸成本

答案：CDE

解析：教材3頁，杜能區(qū)位理論今本經(jīng)濟分析

P=V-(E+T) 市場價格-成本-費用=利潤

62.關(guān)于郊區(qū)化的說法，正確的是()

A.郊區(qū)化是城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)化地域轉(zhuǎn)化的過程

B.大城市外圍區(qū)人口絕對量的下降可作為城市郊區(qū)化的標志

C.發(fā)達國家的郊區(qū)化現(xiàn)象主要始于20世紀20年代

D.郊區(qū)化是城市發(fā)展中的一個必然階段

E.郊區(qū)化的發(fā)展動力來自城市內(nèi)部的離心力量

答案：CDE

解析：教材21頁，郊區(qū)化概念，A屬于郊區(qū)城鎮(zhèn)化的概念，B表述錯誤

63.在國有土地上房屋征收中，被征收人在規(guī)定時間內(nèi)未協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，可由房屋征收部門()決定。

A.自行

B.報請市、縣人民政府

C.組織被征收人投票

D.采取搖號隨機

E.采取抽簽隨機

答案：CDE

解析：教材30頁，被征收房屋價值的評估，此題有些偏，可見教材每一句話的重要性。

64.關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押期間投保的說法，正確的是()

A.抵押權(quán)在征得抵押人同意后，可用抵押人的名義為抵押的土地使用權(quán)投保

B.抵押權(quán)在征得抵押人同意后，可用抵押權(quán)人的名義為抵押的土地使用權(quán)投保

C.保險費由抵押人承擔(dān)

D.在抵押期間，抵押權(quán)人應(yīng)為保險受償?shù)牡谝皇軆斎?/p>

E.在抵押期間，抵押人應(yīng)為保險受償?shù)牡谝皇軆斎?/p>

答案：ACD

解析：教材54頁，抵押權(quán)人在征得抵押人同意后，可以用抵押人的名義為抵押的土地使用權(quán)投保，保險費由抵押人承擔(dān)，在抵押期間，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)為保險受償?shù)牡谝皇軆斎恕?/p>

65.關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的說法，正確的是()

A.同一宗建設(shè)用地不得設(shè)定兩個以上抵押權(quán)

B.兩宗以上建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)時，視為同一抵押標的物

C.以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押

D.以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押

E.權(quán)屬存在爭議的住宅可以抵押

答案：BCD

解析：教材53頁，設(shè)定國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)注意的問題。

66.下列房地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容中，屬于社會文化環(huán)境的有()

A.國家產(chǎn)業(yè)政策

B.區(qū)域內(nèi)居民家庭收入

C.區(qū)域內(nèi)居民職業(yè)構(gòu)成

D.區(qū)域內(nèi)居民社會階層分布

E.區(qū)域內(nèi)居民的文化設(shè)施狀況

答案：CDE

解析：教材70頁，社會文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容，AB屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研內(nèi)容，CDE屬社會文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容。

67.文案調(diào)研法調(diào)研信息有效性評估的內(nèi)容包括()

A.數(shù)據(jù)主體與研究問題范疇的一致性

B.數(shù)據(jù)反映的時間調(diào)研時間范圍的適用性

C.數(shù)據(jù)反映的對象與調(diào)研對象的相關(guān)性

D.數(shù)據(jù)測量單位的可比性

E.數(shù)據(jù)獲取的經(jīng)濟性

答案：ABCD

解析：教材75頁，文案調(diào)研信息的有效性評估從5個方面進行，E錯誤，ABCD正確，還有一點是數(shù)據(jù)所使用的屬于和變量分類是否與當(dāng)前的調(diào)研項目有一致性。

68.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的地域性，可從()等層析考慮。

A.區(qū)域

B.地理坐標

C.城市

D.地形地貌

E.項目區(qū)位

答案：ACE

解析：教材90頁，前期策劃地域性從3個方面層次考慮，區(qū)域、城市、項目區(qū)位。

69.從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生資金時間價值的原因有()

A.投資收益

B.通貨膨脹

C.時間風(fēng)險

D.市場競爭

E.企業(yè)品牌

答案：ABC

解析：教材105頁。

70.房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)費用主要包括()

A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

B.建安工程費

C.管理費用

D.銷售費用

E.財務(wù)費用

答案：CDE

解析：教材114頁，開發(fā)費用，注意不是開發(fā)成本。開發(fā)費用包括管理費用、銷售費用、財務(wù)費用，AB屬于開發(fā)成本

71.下列影響房地產(chǎn)投資項目的不確定因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目不確定因素有()

A.空置率

B.經(jīng)營成本

C.土地取得成本

D.建安工程費

E.項目可出售面積

答案：AB

解析：教材115頁，房地產(chǎn)置業(yè)投資概念

72.下列組建房地產(chǎn)項目評標委員會的做法中，錯誤的是()

A.評標委員會由8人組成

B.招標監(jiān)督機構(gòu)1人參加評標委員會

C.專門邀請高校老師2人參加評標委員會

D.評標委員會名單在中標結(jié)果確定前保密

E.評標委員會中有3名為女性

答案：ABC

解析：教材171頁，評標委員會組成。A應(yīng)為5人以上單數(shù)，B招標監(jiān)督機構(gòu)人員不能當(dāng)評委，C應(yīng)從老師名冊中隨機抽取，不能專門邀請老師參加，DE正確。

73.為實現(xiàn)工程總目標，房地產(chǎn)開放企業(yè)與有關(guān)各方簽訂的合同有()

A.工程設(shè)計合同

B.工程施工合同

C.工程貨物采購合同

D.工程監(jiān)理合同

E.建筑構(gòu)件加工合同

答案：ABCD

解析：教材172頁，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要合同關(guān)系。E是施工承包的合同關(guān)系。

74.下列建筑物折舊中，屬于功能折舊的有()

A.經(jīng)濟不景氣導(dǎo)致的折舊

B.建筑設(shè)備現(xiàn)金導(dǎo)致的折舊

C.戶型設(shè)計欠佳導(dǎo)致的折舊

D.環(huán)境景觀改變導(dǎo)致的折舊

E.外墻保溫較差導(dǎo)致的折舊

答案：BCE

解析：教材204頁，功能折舊概念

75.采用假設(shè)開發(fā)法評估寫字樓在建工程的價值，其中開發(fā)后的房地產(chǎn)價值課采用()求取。

A.市場法

B.收益法

C.成本法

D.剩余法

E.基準地價修正法

答案：ABC

解析：教材187、192、200頁，市場法、收益法、成本法評估適用范圍

76.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行營銷渠道決策時，應(yīng)遵循()原則

A.經(jīng)濟性

B.多樣性

C.可控性

D.不變性

E.適應(yīng)性

答案：ACE

解析：教材218頁，房地產(chǎn)銷售渠道選擇的原則1.經(jīng)濟性、2.可控性、3.適應(yīng)性。

7.根據(jù)《廣告法》等法律法規(guī)，關(guān)于房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的說法。正確的是()

A.不得含有風(fēng)水、古樸等封建迷信內(nèi)容

B.不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、升學(xué)等事項的承諾

C.對價格有表示的，應(yīng)清楚表示為實際銷售價格并明示價格有效期限

D.表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以該項目到達某一具體參照物所需時間來表示距離

E.使用建筑設(shè)計效果圖或模型照片的，可不在廣告中注明

答案：ABC

解析：教材232頁，房地產(chǎn)廣告內(nèi)容要求。D應(yīng)為實際距離表示，E應(yīng)在廣告中注明。

78.關(guān)于業(yè)主文員會的說法，正確的有()

A.業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生

B.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的決策機構(gòu)

C.地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)對選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助

D.業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力

E.業(yè)主委員會可依法更換不符合條件的成員

答案：AC

解析：教材第242頁，業(yè)主委員會有關(guān)內(nèi)容。B應(yīng)試執(zhí)行機構(gòu)，E依法更換不符合條件的成員是業(yè)主大會職責(zé)。

79.包干制下的物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成包括()

A.物業(yè)服務(wù)成本

B.法定稅費

C.物業(yè)服務(wù)支出

D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤

E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金

答案：ABD

解析：教材第259頁物業(yè)服務(wù)構(gòu)成，CE是酬金制物業(yè)費的構(gòu)成。

80.下列住房信貸政策措施中，可減輕住房購買人當(dāng)前負擔(dān)的有()

A.提高首付款比例

B.降低貸款利率

C.擴大利率上浮幅度

D.增加貸款額度

E.延長貸款期限

答案：BE

解析：分析判斷題。ACD家中住房購買人當(dāng)前負擔(dān)

三、案例分析題(工20題，每題2分，由單選和多選組成。錯選民，本題不得分;少選，所選的每個選項的0.5分)

(一)

某家庭于2012年10月在其居住的某省會城市購買了一套建筑面積為100平方米，單價為10000元/平方米的新建商品住宅，銀行根據(jù)對該蔣婷購房情況審核的結(jié)果和相關(guān)規(guī)定，提供了抵押貸款價值比率為40%，以基準利率為基礎(chǔ)上調(diào)10%、按月等額還款、貸款期為15年的個人住房抵押貸款。個人住房抵押貸款的年基準利率為6.6%。

81.從銀行提供的貸款條件看，該套住房屬于該家庭購買的()住房

A.首套

B.第二套

C.第三套

D.第三套以上

答案：B

解析：發(fā)揮題，目前銀行對首套房貸款政策執(zhí)行的標準是首付30%，利率為基準利率;對于二套房貸款執(zhí)行的標準是首付60%，利率上浮10%，故選B，第二套。

82.該家庭住房抵押貸款的月還款額為()元

A.3506.46

B3653.71

C.3982.22

D.4158.22

答案：B

解析：教材273頁，等額本息還款方式。抵押貸款價值比率為40%，房屋價值100×40%=40萬元，年基準利率6.6%，實際貸款年利率=6.6%×(1+10%)=7.26%，實際貸款月利率=7.26%/12=0.625%，貸款期限=15×12=180月，代入公式月還款=3653.71元.

83.該家庭購買該套住房依法應(yīng)繳納的稅費為()

A.營業(yè)稅

B.土地增值稅

C.契稅

D.住宅專項維修基金

答案：C

解析：購買該住房家庭應(yīng)繳納契稅

84.若該家庭住房抵押貸款的月還款額占其月收入的35%，則該家庭的年收入為()元

A.120221.46

B.125270.06

C.136533.26

D.142567.54

答案：B

解析：元還款額為3657.71，月收入×35%=3653.71，月收入=10439.17元，年收入=10439.17×12=125270.06

(二)

某建筑物的建筑面積為1000平方米，套內(nèi)建筑面積為800平方米，套內(nèi)建筑面積的重置價格為4000元/平方米，有效年齡為10年，經(jīng)濟壽命為50年，殘值率為5%。

85.該建筑物單位建筑面積的重置價格為()元/平方米。

A3200

B.4000

C.4100

D.5000

答案：A

解析：800×4000/1000=3200元/平方米

86.采用直線法折舊下的該建筑物的成新率為()

A.20%

B.50%

C.81%

D.95

答案：C

87.該建筑物的年折舊額為()萬元

A.4.00

B6.08

C.6.40

D.7.60

答案：B

88.求該建筑物閑置可用的公式為()

A.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格-年折舊額

B.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格×成新率

C.筑物閑置=建筑物重置總價-折舊總額

D建筑物閑置=建筑物重置總價×(1-有效年齡/經(jīng)濟壽命)

答案:BC

解析：A減年折舊額不對，應(yīng)減舊總額。D未考慮殘值，在沒有殘值情況下正確建筑物現(xiàn)值，

某房地產(chǎn)分開發(fā)企業(yè)通過掛牌出讓方式取得一宗住宅用地，土地面積70000平法米，規(guī)劃容積率3.0，交總價67200萬元，該企業(yè)根據(jù)土地出讓條件取得出讓合同，組織進行了規(guī)劃設(shè)計，并制定了總體建設(shè)進度計劃，其中部分內(nèi)容如下，建設(shè)內(nèi)容包括住宅工程、配套商業(yè)設(shè)施、供區(qū)業(yè)主免費使用的室外運動場(4000平方米)、有償使用的市內(nèi)車庫，總建筑面積208000平方米;項目建設(shè)周期3年，其中前期工程10個月，第11個月開始動工建設(shè)。

89.該住宅用地的實際樓面地價為()元/平方米

A.3140.2

B.3200.0

C.3230.8

D.3294.1

答案：B

解析：(7200×10000)/(70000×3)=3200元/平方米

90.在該項目建設(shè)期前10個月內(nèi)，該企業(yè)要申領(lǐng)照包括()

A.國有土地使用權(quán)

B.建設(shè)工程許可證

C.建設(shè)工程施工許可證

D.商品房預(yù)售許可證

答案：ABC

解析：不包括D，商品房預(yù)售許可證需在開工后達到一定條件下才可以申領(lǐng)。

91.在預(yù)算該項目的考法經(jīng)營成本、制定營銷方案時，應(yīng)攤?cè)胝n經(jīng)營性住宅的投資有()

A.配套商業(yè)設(shè)施投資

B.前期三通一平費用

C.室內(nèi)車庫建設(shè)投資

D.室外運動場投資

答案：BD

解析：配套商業(yè)設(shè)施投資及有償使用的市內(nèi)車庫投資不坦然經(jīng)營性住宅投資

92.該項目建設(shè)內(nèi)容及其具體規(guī)模是由()確定的。

A.總體規(guī)劃

B.項目修建性詳細規(guī)劃

C.項目營銷方案

D.項目建筑設(shè)計方案

答案：A

解析：發(fā)揮題，根據(jù)題意應(yīng)選總體規(guī)劃，項目總體規(guī)劃是指對一個項目的整體、同意的規(guī)劃，不是具體針對項目中帶一的小項目。

(四)

某商品住宅小區(qū)共有住宅800套，已出售并交付600套，其中三套住房登記為王某，其余一人一套：已售出未交付150套;未售出50套。由街道辦事處組織成立了首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組完成了《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》的草擬，確定了業(yè)主委員會候選人名單等工作，擬召開首次業(yè)主大會會議。

93.首次業(yè)主大會召開時，該小區(qū)業(yè)主投票權(quán)總數(shù)為()人

A. 598

B. 599

C. 600

D. 6202

答案：A

解析：600-2=598

94.首次業(yè)主大會籌備組組長有()代表擔(dān)任

A. 業(yè)主

B. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C. 街道辦事處

D. 居民委員會

答案C

解析：首次業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任

95籌備組自組成值日起，應(yīng)在()日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議

A. 30

B. 60

C. 90

D. 180

答案：C

解析：業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成值日起90日內(nèi)完成籌備工作。組織召開首次業(yè)主大會

96.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，需要專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的事項為()

A. 籌集和使用住房專項維修資金

B. 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C. 制定和修改業(yè)主大會會議事規(guī)則

D. 改變共有部分的用途

答案：BC

解析：BC事項過1/2同意，AD事項過2/3同意

(五)

李某購買一套價格為100萬元的住房，法定最低首付款比例為30%，住房公積金貸款最高額度為50萬元，住房公積金貸款年利率為4.5%，商業(yè)銀行貸款年利率為6.5%，貸款期限為10年

97.關(guān)于李某貸款金額的說法，正確的有()

A. 最多可貸款70萬元

B. 至少應(yīng)貸款30萬元

C. 住房公積金貸款最多50萬元

D. 商業(yè)性貸款最少20萬元

答案：AC

解析：法定最低首付款比例為30%，房價100萬元，最高貸款為100×70%=70萬元，故A正確，住房公積金最高貸款額度為50萬元，故C正確。商業(yè)性貸款最少20萬元不準確，至少應(yīng)貸款30萬不準確，故BD錯誤

98.關(guān)于李某選擇最優(yōu)貸款方案的說法，正確的為()

A. 先用足公積金貸款

B. 先選擇商業(yè)性貸款

C. 公積金貸款和商業(yè)性貸款各半

D. 公積金貸款占70%，商業(yè)性貸款占30%

答案：A

解析：BCD均沒有最大限度利用公積金貸款，不是最優(yōu)方案

99.若李某首付款40萬元，余款采用貸款，并按月等額本息還款，則李某的月還款額最少為()元。

A. 1135.48

B. 4046.44

C. 5181.92

D. 6317.40

答案：D

解析：首付40萬元，貸款額為60萬元。其中公積金貸款50萬元，商業(yè)貸款10萬元。貸款期限120月，對應(yīng)相應(yīng)貸款月利率，分別帶入月還款額公式計算，求和得出6317.4

100.李某若想減少月還款額，其可采取的辦法為()

A. 減少貸款額

B. 延長貸款期限

C. 減少首付款

D. 降低貸款利率

答案：AB

解析：延長貸款期限及減少貸款額可減少月還款額，故AB為李某可采取的方法。減少首付款會增加貸款，增加月還款額。降低貸款利率不是李某能做到的可以采取的辦法。