2019年中級經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)專業(yè)》考點房地產(chǎn)市場研判
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房地產(chǎn)市場研判
【本節(jié)內(nèi)容精講】
【考點】房地產(chǎn)市場研判的作用
房地產(chǎn)市場研判是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的基礎(chǔ)，是項目市場定位的依據(jù)。
(1)把握市場機(jī)會
(2)發(fā)掘市場潛力
(3)識別市場風(fēng)險
▲本知識點結(jié)束
【考點】房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀特征研判
房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀特征研判是通過對區(qū)域房地產(chǎn)市場歷年來實際運行狀況的分析，對區(qū)域房地產(chǎn)市場尤其是項目所在城市和區(qū)域房地產(chǎn)市場的總體特征、房地產(chǎn)供求狀況、房價特征、購房者群體特征、市場對政策變化的敏感性等進(jìn)行分析，得出對分析區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀的認(rèn)識與評價，對項目在市場中的競爭能力的評價與判斷。
| 分級市場 | 研判內(nèi)容 | |
| 土地出讓市場 | 土地出讓規(guī)模及其區(qū)位分布、出讓土地結(jié)構(gòu)狀況（級別、用途等）、土地價格走勢、土地開發(fā)投資量、未來土地出讓規(guī)劃、土地競拍情況、土地市場存在的問題等 | |
| 增量房市場 | 整體供應(yīng) | 商品房開發(fā)投資量及投資結(jié)構(gòu)、商品房施工面積及結(jié)構(gòu)、商品房新開工面積及結(jié)構(gòu)、商品房竣工面積及結(jié)構(gòu)、商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積及結(jié)構(gòu)、商品房規(guī)劃報建面積及結(jié)構(gòu)、商品房庫存面積及結(jié)構(gòu)等歷年數(shù)據(jù)分析 |
| 整體需求 | 商品房成交量及結(jié)構(gòu)、商品房成交區(qū)域結(jié)構(gòu)、商品住房成交的類型結(jié)構(gòu)和戶型結(jié)構(gòu)、商品房成交額、消費者特征、商品房需求特征等 | |
| 房價走勢 | 歷年商品房交易價格水平及價格結(jié)構(gòu)、不同區(qū)域商品房交易價格水平及價格結(jié)構(gòu)、不同類型商品房歷年價格指數(shù)變動情況、不同區(qū)域房價變動情況等 | |
| 新樓開盤 | 新開樓盤的數(shù)量及規(guī)模、新開樓盤的位置分布情況、新開樓盤的項目類型、新開樓盤的價格分布情況 | |
| 存量房市場 | 存量房交易總量、交易價格及其變動、交易物業(yè)類型及結(jié)構(gòu)、交易戶型及面積構(gòu)成、交易區(qū)域分布情況等 | |
| 商品房租賃市場 | 租賃總量、租賃結(jié)構(gòu)、不同物業(yè)類型的租金水平及其變化狀況、不同地段的租金水平及其變化狀況、承租人構(gòu)成等 | |
【例題：單選】下列房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀特征中，屬于增量房市場整體供應(yīng)研判內(nèi)容的是()。
A.商品房成交量及結(jié)構(gòu)
B.商品房成交區(qū)域結(jié)構(gòu)
C.商品房規(guī)劃報建面積及結(jié)構(gòu)
D.商品房消費者特征
【答案】C
【解析】ABD屬于增量房市場整體需求研判的內(nèi)容。
▲本知識點結(jié)束
【考點】房地產(chǎn)市場預(yù)期發(fā)展研判
| 研判內(nèi)容 | 備注 |
| 走勢預(yù)期研判 | （1）對市場的總體發(fā)展趨勢、房地產(chǎn)市場環(huán)境、市場特征等進(jìn)行研判 （2）重點是對項目所處地段進(jìn)行區(qū)位價值及市場前景的預(yù)期研判 |
| 需求預(yù)期研判 | （1）最基本、最重要的研判 （2）重點對潛在需求中的有效需求進(jìn)行分析和預(yù)測 |
| 供給預(yù)期研判 | 重點是對項目同一地段版塊內(nèi)同類項目供給的分析，為項目定位和產(chǎn)品定位提供依據(jù) |
| 價格預(yù)期研判 | 重點是對項目所處地段版塊內(nèi)同類房地產(chǎn)產(chǎn)品租售價格將如何變化、變化的幅度有多大等問題的分析，為項目價格策略的制定提供依據(jù) |
| 營銷狀況預(yù)期研判 | 對項目在建設(shè)經(jīng)營周期內(nèi)最可能實現(xiàn)的房地產(chǎn)租售水平的預(yù)測，重點是項目所處區(qū)域市場環(huán)境的變化對房地產(chǎn)市場營銷狀況的影響程度分析 |
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