2013年中級會計職稱《中級會計實務(wù)》第四章知識點：投資性房地產(chǎn)

　　★ 考點一 投資性房地產(chǎn)的范圍

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

　　一、屬于投資性房地產(chǎn)的項目

　　1.已出租的土地使用權(quán)：企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。

　　【注意1】以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認為投資性房地產(chǎn)。

　　【注意2】計劃出租的不能確認為投資性房地產(chǎn)。

　　2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

　　【注意】閑置土地不能確認為投資性房地產(chǎn)。

　　3.已出租的建筑物：已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物。

　　【注意1】用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　【注意2】已出租的建筑物一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起才屬于已出租的建筑物。對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)。

　　【注意3】企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。

　　二、不屬于投資性房地產(chǎn)的項目

　　1.自用房地產(chǎn)：為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。

　　【注意】出租給本企業(yè)職工居住的建筑物屬于自用，作為固定資產(chǎn)，不作為投資性房地產(chǎn)。

　　2.作為存貨的房地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

　　3.如果某項房地產(chǎn)部分用于賺取租金或資本增值、部分自用，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當確認為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。

　　4.閑置土地

　　5.轉(zhuǎn)租的建筑物或土地使用權(quán)

　　6.融資租賃方式出租的土地使用權(quán)或建筑物

　　★ 考點二 投資性房地產(chǎn)的初始確認

　　一、外購的投資性房地產(chǎn)

　　1.時點：企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租(自租賃期開始日起)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。特殊的是持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，以企業(yè)管理當局就該事項作出正式書面決議的日期。

　　2.金額：購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

　　二、自行建造的投資性房地產(chǎn)

　　1.時點：企業(yè)自行建造的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成(即達到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。

　　2.金額：按建造該資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價值。在建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入投資性房地產(chǎn)成本。

　　★ 考點三 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　一、投資性房地產(chǎn)的計量模式

　　1.計量模式分為成本模式和公允模式

　　同時滿足以下兩個條件采用公允模式：

　　(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。

　　(2)企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

　　2.同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　(1)在極少情況下，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當企業(yè)首次取得某項非在建投資性房地產(chǎn)(或某項現(xiàn)有房地產(chǎn)在改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并且假設(shè)無殘值。

　　(2)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍應(yīng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量。

　　3.計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式核算的，符合一定的條件可以轉(zhuǎn)為公允價值模式，作為會計政策變更。公允價值模式核算的，不能轉(zhuǎn)為成本模式核算。

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　　二、會計處理

　　三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

　　1.成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益(未分配利潤)。

　　2.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　借：投資性房地產(chǎn)――成本

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

　　投資性房地產(chǎn)減值準備

　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　利潤分配??未分配利潤(或借方)

　　盈余公積(或借方)

　　★ 考點四 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

　　一、資本化的后續(xù)支出

　　與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當計入投資性房地產(chǎn)成本。

　　二、費用化的后續(xù)支出

　　不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當在發(fā)生時計入當期損益。

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　貸：銀行存款

　　★ 考點五 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

　　一、轉(zhuǎn)換日的確定

　　1.投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期;

　　2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日;

　　3.自用土地使用權(quán)停止自用，改為用于資本增值，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)停止將該項土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理且管理當局作出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期。

　　4.房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售時，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨，轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表示將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。

　　二、會計處理

　　1. 成本模式下的轉(zhuǎn)換

　　2.公允價值模式下的轉(zhuǎn)換

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