2021年注冊會計師《會計》提高練習精講第五章

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第五章 投資性房地產(chǎn)

多項選擇題

22.A 公司為一般生產(chǎn)企業(yè)，20×7 年發(fā)生與投資性房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)如下：(1)1 月 1 日將一棟全新的寫字樓對外出租，租賃期為 3 年，年租金 50 萬元，每年末收取;寫字樓成本為 500 萬元。(2)7 月 1 日對寫字樓進行日常維護，發(fā)生支出 8 萬元。(3)12 月 31 日，該寫字樓評估的市價為 520 萬元。A 公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。下列對于 A 公司 20×7 年末相關(guān)報表項目列示金額的處理，正確的有( )。

A.投資性房地產(chǎn)項目列示金額為 528 萬元

B.營業(yè)收入項目列示金額為 50 萬元

C.營業(yè)成本項目列示金額為 8 萬元

D.公允價值變動收益項目列示金額為 20 萬元

23.甲公司 2×17 年年初購入一棟公寓，購買價款為 450 萬元，該公寓共 15 層，甲公司將 1-5 層對外出租，將 6-12 層開發(fā)為旅館自行經(jīng)營，將 13-15 層出租給本企業(yè)員工。假定每一層均能單獨核算，其價值均是均衡的。不考慮其他因素的影響，下列關(guān)于甲公司的會計處理正確的有( )。

A.甲公司應(yīng)將對外出租的部分確認為投資性房地產(chǎn)

B.甲公司應(yīng)將自行經(jīng)營的旅館確認為固定資產(chǎn)

C.甲公司應(yīng)將出租給本企業(yè)員工的部分確認為投資性房地產(chǎn)

D.甲公司因購入該棟公寓應(yīng)確認的投資性房地產(chǎn)初始計量金額為 240 萬元

24.下列支出應(yīng)計入自行建造投資性房地產(chǎn)成本的有( )。

A.土地開發(fā)費

B.建筑成本

C.安裝成本

D.費用化的借款費用

計算分析題

25.龍華股份有限公司(以下簡稱龍華公司))為增值稅一般納稅人，庫存商品、工程物資適用的增值稅稅率為 13%，不動產(chǎn)適用的增值稅稅率為 9%。不考慮除增值稅以外的其他稅費。龍華公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。龍華公司有關(guān)房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)資料如下：

(1)2×15 年 1 月，龍華公司自行建造辦公大樓。在建設(shè)期間，龍華公司購進為工程準備的一批物資，價款為 1 400 萬元，增值稅為 182 萬元。該批物資已驗收入庫，款項以銀行存款支付。該批物資全部用于辦公樓工程項目。龍華公司為建造工程，領(lǐng)用本企業(yè)生產(chǎn)的庫存商品一批，成本 160 萬元，另支付在建工程人員薪酬 362 萬元。

(2)2×15 年 8 月，該辦公樓的建設(shè)達到了預(yù)定可使用狀態(tài)并投入使用。該辦公樓預(yù)計使用壽命為 20 年，預(yù)計凈殘值為 122 萬元，采用直線法計提折舊。

(3)2×16 年 12 月，龍華公司與昌泰公司簽訂了租賃協(xié)議，將該辦公大樓經(jīng)營租賃給昌泰公司，租賃期為 10 年，年租金為 260 萬元，租金于每年年末結(jié)清。租賃期開始日為 2×17 年 1 月 1 日。

(4)與該辦公大樓同類的房地產(chǎn)在 2×17 年年初的公允價值為 2 200 萬元，2×17 年年末的公允價值分別為 2 400 萬元。

(5)2×18 年 1 月，甲公司與昌泰公司達成協(xié)議并辦理過戶手續(xù)，以 2 779.5 萬元的價格將該項辦公大樓轉(zhuǎn)讓給昌泰公司(包括增值稅稅額 229.5 萬元)，全部款項已收到并存入銀行。

(答案中的金額單位用萬元表示。)

(1)計算自行建造辦公大樓的初始入賬成本。

(2)計算龍華公司該項辦公大樓 2×16 年年末累計折舊的金額。

(3)編制龍華公司將該項辦公大樓停止自用改為出租的有關(guān)會計分錄。

(4)編制龍華公司該項辦公大樓有關(guān) 2×17 年末后續(xù)計量的有關(guān)會計分錄。

(5)編制龍華公司該項辦公大樓有關(guān) 2×17 年租金收入的會計分錄。

(6)編制龍華公司 2×18 年處置該項辦公大樓的有關(guān)會計分錄。

綜合題

26.甲企業(yè)將自用的寫字樓經(jīng)營租賃給乙企業(yè)，租賃期為 1 年，年租金為 300 萬元，租金于每年年末結(jié)清。租賃期開始日為 2013 年 1 月 1 日。租賃期間，由甲企業(yè)提供該寫字樓的日常維護。該寫字樓的原造價為 3 000 萬元，按直線法計提折舊，使用壽命為 30 年，預(yù)計凈殘值為零，已計提折舊 1 000 萬元，賬面價值為 2 000 萬元。甲企業(yè)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。 2013 年 12 月，該辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測試，其可收回金額為 1 700 萬元;2013 年共發(fā)生日常維護費用 40 萬元，均以銀行存款支付。 2014 年 1 月 1 日，甲企業(yè)決定于當日開始對該寫字樓進行再開發(fā)，開發(fā)完成后將繼續(xù)用于經(jīng)營租賃。 2014 年 4 月 20 日，甲企業(yè)與丙公司簽訂經(jīng)營租賃合同，約定自 2014 年 7 月 1 日起將寫字樓出租給丙公公司。租賃期為 2 年，年租金為 500 萬元，租金每半年支付一次。 2014 年 6 月 30 日，該寫字樓再開發(fā)完成，共發(fā)生支出 200 萬元，均以銀行存款支付。現(xiàn)預(yù)計該項投資性房地產(chǎn)尚可使用年限為 25 年，預(yù)計凈殘值為零，折舊方法仍為直線法(假定不考慮相關(guān)稅費及其他相關(guān)因素的影響)。

(1)編制 2013 年 1 月 1 日甲企業(yè)出租寫字樓的有關(guān)會計分錄;

(2)編制 2013 年 12 月 31 日該投資性房地產(chǎn)的有關(guān)會計分錄;

(3)編制 2014 年甲企業(yè)該投資性房地產(chǎn)再開發(fā)的有關(guān)會計分錄;

(4)編制 2014 年 12 月 31 日該投資性房地產(chǎn)的有關(guān)會計分錄。

答案部分

22.【答案】BCD

【解析】本題考查知識點：投資性房地產(chǎn)費用化的后續(xù)支出;投資性房地產(chǎn)日常維護支出不符合資本化條件，應(yīng)計入當期損益(其他業(yè)務(wù)成本)，而不是計入投資性房地產(chǎn)成本，投資性房地產(chǎn)按照公允價值模式進行后續(xù)計量，期末列示金額為 520 萬元，選項 A 錯誤。

會計處理：

借：銀行存款 50

貸：其他業(yè)務(wù)收入 50

借：其他業(yè)務(wù)成本 8

貸：銀行存款 8

借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 20

貸：公允價值變動損益 20

23.【答案】AB

【解析】甲公司出租給本企業(yè)員工的部分應(yīng)確認為固定資產(chǎn)，因此投資性房地產(chǎn)的初始確認金額=450/15×5= 150(萬元)，固定資產(chǎn)的初始確認金額=450/15×(7+3)=300(萬元)，選項 C、D 不正確。

24.【答案】ABC

【解析】自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費用等，選項 D 不能計入建造成本中。

計算分析題

25.(1)【答案】自行建造辦公大樓的初始入賬成本=1 400+160+362=1 922(萬元)(1 分)

(2)【答案】龍華公司該項辦公大樓 2×16 年年末累計折舊=(1 922-122)/20+(1 922-122)/20×4/12 =90+30=120(萬元)

(3)【答案】

借：投資性房地產(chǎn)——成本 2 200

累計折舊 120

貸：固定資產(chǎn) 1 922

其他綜合收益 398

(4)【答案】

借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 200

貸：公允價值變動損益 200

(5)【答案】

借：銀行存款 283.4

貸：其他業(yè)務(wù)收入 260

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額) 23.4

(6)【答案】處置時的會計分錄為：

借：銀行存款 2 779.5

貸：其他業(yè)務(wù)收入 2 550

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額) 229.5

借：其他業(yè)務(wù)成本 1 802

公允價值變動損益 200

其他綜合收益 398

貸：投資性房地產(chǎn)——成本 2 200

——公允價值變動 200

四、綜合題

26.(1)【答案】2013 年 1 月 1 日：

借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓 3 000

累計折舊 1 000

貸：固定資產(chǎn) 3 000

投資性房地產(chǎn)累計折舊 1 000

(2)【答案】2013 年 12 月 31 日：

借：銀行存款 300

貸：其他業(yè)務(wù)收入 300

借：其他業(yè)務(wù)成本 100

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 100

借：其他業(yè)務(wù)成本 40

貸：銀行存款 40

借：資產(chǎn)減值損失 200

貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 200

【解析】注意：投資性房地產(chǎn)的日常修理費用，應(yīng)該直接計入當期損益，通過其他業(yè)務(wù)成本核算。

(3)【答案】2014 年 1 月 1 日至 6 月 30 日：

借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓(在建) 1 700

投資性房地產(chǎn)累計折舊 1 100

投資性房地產(chǎn)減值準備 200

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓 3 000

借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓(在建) 200

貸：銀行存款 200 (1 分)

2014 年 6 月 30 日該寫字樓再開發(fā)完成：

借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓 1 900

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓(在建)1 900

(4)【答案】2014 年 12 月 31 日：

借：銀行存款 250

貸：其他業(yè)務(wù)收入 250 (3 分)

借：其他業(yè)務(wù)成本 [1 900/25×(6/12)]38

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 38

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