城鄉(xiāng)規(guī)劃師|趙燕菁：中國城市化的下半程

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趙燕菁在論壇上表示，中國的城市化即將進(jìn)入下半場，應(yīng)對之策的核心，就是住房制度設(shè)計。

趙燕菁強調(diào)，中國的城市化1.0階段，也就是資本型增長階段已接近尾聲，城市化的下半場也就是運營型增長階段已經(jīng)開始。正確的住房制度是要解決城市化下半場的兩大問題，勞動力成本和家庭消費的關(guān)鍵。中國最主要的資本市場是住房市場，如果中國的住房不能人人擁有，也就不能從根本上消除貧富差距。只有讓所有人都能擁有住房，才能讓全社會公平地參與城市財富的二次分配，享受均等的公共服務(wù)，有效需求才會擴(kuò)大到極致。

對于如何有效解決住房問題，趙燕菁認(rèn)為，要充分吸取前一次保障房建設(shè)的經(jīng)驗和教訓(xùn)，即保障房的建設(shè)不能單靠政府投資，認(rèn)為是政府提供的福利，而是要通過金融制度設(shè)計，將勞動力收益資本化。簡單講，就是“先租后售”——通過先“租”，降低家庭進(jìn)入城市分工的門檻;通過后“售”，完成家庭部門的重資產(chǎn)。

最后，趙燕菁總結(jié)道，中國的城市化即將進(jìn)入下半場，應(yīng)對之策千頭萬緒，但其中核心的核心，就是住房制度設(shè)計。如果說圍繞土地制度的設(shè)計是城市政府上半場競爭的核心，圍繞住房制度展開的設(shè)計就應(yīng)該是城市化下半場政府之間競爭的核心。不解決住房問題，就不會有成功的城市化。

中國城市化的下半程

題目很大，時間很短，只能講下最簡單的邏輯鏈和核心結(jié)論。

為避免因為基本概念的歧義而對后續(xù)的討論產(chǎn)生影響，我首先澄清下，先明確這里所說的“城市”是什么?在我的概念里，城市就是一組公共(產(chǎn)品)服務(wù)的集合。所謂公共(產(chǎn)品)服務(wù)，不是無需付錢的服務(wù)，而是城市經(jīng)濟(jì)活動中大家共同需要的服務(wù)。比如每個工廠都需要道路、電力和供水……;每個家庭都需要學(xué)校、醫(yī)院和消防……。如果讓每個經(jīng)濟(jì)主體自己來提供這些公共(產(chǎn)品)服務(wù)，則每一個經(jīng)濟(jì)主體都必須重負(fù)擔(dān)資產(chǎn)。在計劃經(jīng)濟(jì)時代，中國政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施上的投入很少，結(jié)果企業(yè)被迫“辦社會”自己承擔(dān)，實踐證明這種作法的代價是非常高昂的。而城市的作用就把大家所需要的基礎(chǔ)設(shè)施集中起來——我們把它叫“公共(產(chǎn)品)服務(wù)”——由一個叫政府的“企業(yè)”統(tǒng)一提供，從而極大地降低市場活動的資本門檻。

基于以上論述，可以得出幾個結(jié)論：(1)城市的本質(zhì)就是交易公共(產(chǎn)品)服務(wù)的場所，(2)政府是提供公共(產(chǎn)品)服務(wù)的主體，(3)除政府之外的其他各類經(jīng)濟(jì)活動主體通過稅收為使用公共(產(chǎn)品)服務(wù)付費。在這個意義上可以說，城市以及提供城市公共(產(chǎn)品)服務(wù)的政府，居于整個市場經(jīng)濟(jì)的核心位置，是所有的經(jīng)濟(jì)活動提供平臺。由于城市集合了所有經(jīng)濟(jì)活動的重資產(chǎn)，因此地方政府商業(yè)模式最大的特點就是投資巨大;但反過來，也正是因為城市政府的重資產(chǎn)，家庭、企業(yè)才有可能以輕資產(chǎn)運行。試想一下，如果沒有城市政府，每個工廠自己供電供水、修路修橋，每個家庭自己請家庭教師、家庭醫(yī)生，成本就會非常高。通過規(guī)?；a(chǎn)和經(jīng)營公共(產(chǎn)品)服務(wù)，降低整個社會的運行成本，是城市真正的價值所在。

在以上對城市的基本概念進(jìn)行統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，我們就可以討論城市化了。城市化作為公共(產(chǎn)品)服務(wù)的深化，像任何產(chǎn)品生產(chǎn)一樣，大體上可分為兩個階段：

首先是資本型增長階段。對于一個企業(yè)而言，在其在生產(chǎn)之前，首先要購置土地、添加設(shè)備……。對于城市政府來說道理相同，在一個城市發(fā)展的初期，城市政府必須先修路、修橋、修機場、港口、建學(xué)校、建醫(yī)院等等。把這個只投入不產(chǎn)出的階段，我們可以把它稱為資本型增長階段。

其次是運營型增長階段。一個工廠不能一直蓋廠房，買設(shè)備，廠房建完，設(shè)備裝好以后，就要馬上開始生產(chǎn)，然后努力把產(chǎn)品賣出去，最終才能獲得利潤，這個回收投資的階段，我們可以把它稱為運營型增長階段。對城市而言，其運營型增長階段與企業(yè)類似，必須把城市的公共(產(chǎn)品)服務(wù)“賣出去”——招商引資、吸納人口，獲得稅收，才最終完成公共(產(chǎn)品)服務(wù)生產(chǎn)。顯然，處于不同發(fā)展階段的城市，應(yīng)該面對完全不同的目的，有完全不同的發(fā)展目標(biāo)。

由于資本型增長階段和運營型增長階段是完全不同的發(fā)展階段(在資本形成這一意義上上是兩個完全相反的過程)，擁有完全不同的發(fā)展目標(biāo)，因此導(dǎo)致一個階段(資本型增長階段)獲得成功的作法，在另一個階段(運營型增長階段)則可能會產(chǎn)生完全相反的效果。在對城市化的發(fā)展階段和規(guī)律進(jìn)行一般性分析后，我們接下來要回答的問題就是中國的城市化到底處于哪個階段?

就我個人的判斷，我認(rèn)為中國的城市化1.0階段，也就是資本型增長階段已接近尾聲，城市化的下半場也就是運營型增長階段已經(jīng)開始。雖然按照官方統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示中國的(人口)城市化水平只有60.6%(2019年)，但中國的空間城市化所需要的基礎(chǔ)設(shè)施——道路、管線、機場等——已經(jīng)接近甚至超過我國城市化達(dá)到穩(wěn)定階段所需要的規(guī)模。一個簡單的數(shù)據(jù)可看出這一趨勢。2015年，我國城市建成區(qū)面積加上工礦用地超10萬平方公里，按照一平方公里一萬人的寬松標(biāo)準(zhǔn)，即使2015年中國的城市化建設(shè)立即停止，已經(jīng)建成的城市建成區(qū)也足以容納10億人口。但我們知道，2015年中國的城市化并沒有停止，到今天已經(jīng)建成的城市建成區(qū)面積估計可以容納80%的中國總?cè)丝凇?/p>

這意味著，表面上看中國的人口城市化率只有60%，但實際相關(guān)的固投大部分都已經(jīng)超前完成了。這種城市建成區(qū)和城市人口脫節(jié)的現(xiàn)象在全世界其他國家是很少見的。其他國家一般是有多少城市人口，建成區(qū)面積就是多少，城市政府完成資本積累，再根據(jù)提高新增城市人口建設(shè)城市。中國之所以會出現(xiàn)與其他國家完全不同的城市化現(xiàn)象，與中國采用的獨特的依靠土地為城市化融資的模式密切相關(guān)。在城市化的第一個階段，地方政府面臨的最大瓶頸就是資本短缺，在這個階段，誰能創(chuàng)造資本，誰就能獲得更快的發(fā)展速度。而中國地方政府的土地金融的融資效率遠(yuǎn)超其它融資方式，所以中國才能以世界罕見的速度和規(guī)模，完成城市化的資本型增長階段。

圖1世界主要國家的資本市場規(guī)模及其比較

從圖1就可以看出中國的土地融資規(guī)模有多么驚人。我們對世界上最強大的幾個資本市場進(jìn)行對比可以發(fā)現(xiàn)日本的股票市場是6萬億美元的規(guī)模，房地產(chǎn)市場是10萬億，合起來大約16萬億美元;歐盟股票市場的規(guī)模是20萬億，房地產(chǎn)也大約是20萬億，合計40萬億美元;美國股票市場的規(guī)模大約30萬億，房地產(chǎn)市場30萬億，合計是60萬億左右;而中國的股票市場的規(guī)模只有6萬億美元，和日本規(guī)模相當(dāng)，但房地產(chǎn)一項的市值就高達(dá)65萬億，超過其他國家股票市場和房地產(chǎn)市場的規(guī)模之和。這也就是為什么中國的空間城市化的會度相對于人口城市化出現(xiàn)一個巨大提前量。

基于以上分析，可以得出一個結(jié)論——中國空間城市化的第一階段已經(jīng)接近尾聲。那么接下來需要回答的問題就是，即將進(jìn)入的城市化2.0階段的發(fā)展特點是什么?土地金融是否還可以發(fā)揮在城市化1.0階段所產(chǎn)生的類似的作用?圖2顯示的是城市化從0到100這個過程中，地方政府提供公共(產(chǎn)品)服務(wù)成本的變化，在城市化初期階段，地方政府投資基礎(chǔ)設(shè)施的資金缺口特別大，此時只要能獲得資本，城市就可以實現(xiàn)快速發(fā)展。土地金融正好滿足了這階段地方政府的融資一需求。但一旦城市化進(jìn)入下半場后，城市的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)基本建成，此時地方政府的投資需求也將隨之下降。由于在城市化的上半場(資本型增長階段)，地方政府的固投增長非?？?，所以一旦城市化進(jìn)入下半場(運營型增長階段)，地方政府的固投也會下降的非常陡，很多地方政府發(fā)現(xiàn)原來的高速增長的經(jīng)濟(jì)突然間突然失去了動力。

當(dāng)進(jìn)入到城市化的下半場后，雖然地方政府土地出讓賣的價格更高了，但獲得資本性收入?yún)s找不到足夠的投資項目，資本也因此變得不再稀缺。在這一階段，運營性成本快速增加，使得城市的現(xiàn)金流(稅收)變得非常稀缺。所謂運營性收入是相對于資本性收入而言的，賣地獲得的收入，是資本性收入，其本質(zhì)是城市政府的借的錢;稅收，是運營性收入，其本質(zhì)是城市政府掙的錢。看上去都是“錢”，但由于二者獲取的方式和途徑不同，對應(yīng)的支出也是不一樣，資本性收入(比如賣地)只能用于資本性支出(比如固投);運營性收入，才能用于運營性支出(比如工資、社保、福利)。

當(dāng)城市化進(jìn)入第二個階段后，運營性支出會快速增長。由于這些支出不能用資本性收入覆蓋(在現(xiàn)實中就是很多城市政府賣地沒問題，但社保、養(yǎng)老金甚至工資發(fā)放卻出現(xiàn)困難)，只能依靠運營性收入，其結(jié)果就是是運營性收入取代資本性收入，成為制約城市化下半場地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。剛才小魯講政府支出要更多地轉(zhuǎn)向民生，提供更好的公共服務(wù)，我完全同意，但這一政策轉(zhuǎn)向成立的前提是政府必須有足夠的稅收。

如果說獲得足夠的資本是實現(xiàn)高速度增長的前提，那么獲得足夠的稅收就是實現(xiàn)高質(zhì)量增長的前提。政府減少固投并不等于增加稅收，因為政府用于固投的錢是以投資的剩余作抵押向居民融資借來的，如果政府沒有進(jìn)行相應(yīng)的投資，這筆錢也就根本不會存在。這類似于一個人的房貸只能用來買房，一旦你不買房了，這筆錢也就沒有了，因此房貸不能被用來交水費、電費和物業(yè)費等。城市也是如此，學(xué)校、醫(yī)院、社保、養(yǎng)老金、基礎(chǔ)設(shè)施運維……這些錢只能依靠財政的一般性收入來覆蓋。的原因，賣地的錢和一般性的支出的錢是兩筆錢。

據(jù)此我們可以得出城市化下半場的經(jīng)濟(jì)特征：(1)資本性收入(比如賣地)不再重要，運營性收入(比如稅收)成為增長的新約束;(2)投資不再是拉動經(jīng)濟(jì)的主要動力;新的動力來自于有效需求——本地市場成為城市的核心競爭力。這兩點個特征意味著在城市化的下半場，地方政府最主要的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：一是稅收，二是消費，而這兩點都和家庭部門的投資密切相關(guān)。

在城市化2.0階段，政府部門的重資產(chǎn)大部分已經(jīng)完成，投資的需求主要來自企業(yè)和家庭部門。其中，家庭部門的重資產(chǎn)化是城市化2.0階段能否創(chuàng)造足夠的投資需求的關(guān)鍵。而家庭部門正是在城市化1.0階段被我們所忽視的：(1)如果家庭的生活成本很高，勞動力成本就會很高;勞動成本很高，本地企業(yè)就缺少競爭力;本地企業(yè)缺少競爭力;由于中國地方政府的稅收主要來自企業(yè)，企業(yè)弱，政府的稅收就會大受影響;(2)如果家庭缺少財產(chǎn)性收入，消費就會不足;消費又不足，市場規(guī)模就很難擴(kuò)張，與消費相關(guān)的稅收和就業(yè)就會不足。

在中國的稅收結(jié)構(gòu)里，地方政府的主要現(xiàn)金流性收入來自于企業(yè)部門。企業(yè)部門的成本結(jié)構(gòu)，決定了其創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力。而在企業(yè)的運營成本中，最主要的一項，就是勞動力成本;而勞動力的價格，是與家庭部門最主要的支出結(jié)構(gòu)密切相關(guān)的。家庭部門最主要的成本，也就是勞動力最主要的成本，就是住房成本。只要居住成本居高不下，所有與勞動有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動都要面對巨大的成本壓力。由此可以說，一個城市低成本租賃住房的可獲得性，決定這個城市能不能持續(xù)支撐制造業(yè)的生存和發(fā)展。

如果居住成本很高，導(dǎo)致勞動力價格過高，企業(yè)就會遷出這個城市，稅收與就業(yè)也會隨之流失。雖然一個城市建成了，在城市化1.0階段獲得了成功，但如果投資的基礎(chǔ)設(shè)施創(chuàng)造不了足夠的稅收，政府無法獲得足夠的現(xiàn)金流性收入，在城市化2.0階段這個城市依然有可能被淘汰——我們會看到越來越多的城市因為缺少低成本的住宅而導(dǎo)致人口凈流出，進(jìn)而引發(fā)企業(yè)的大量遷移。

中國目前并沒有主流的廉租住宅供給渠道，低成本租賃住房的很多功能，是由非正規(guī)的“城中村”來承擔(dān)的。近些年，南方和北方的城市發(fā)展差距越來越大，在對這一現(xiàn)象進(jìn)行解釋的研究中，城中村占整個城市建成區(qū)面積的比例，應(yīng)該是一個很有解釋能力的變量。南方很多城市半違章的城中村，使得低成本可租賃住房的可獲得性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北方城市。正是這些低成本的住宅，使得利潤微薄的制造業(yè)得以在地價昂貴的大城市生存下來。其中城中村占比高達(dá)60%的深圳，幾乎以一己之力承擔(dān)了美國對中國制造業(yè)的全部打擊，非正規(guī)住宅在其中發(fā)揮的作用，可謂功不可沒。

當(dāng)進(jìn)入城市化下半場的2.0階段，公共(產(chǎn)品)服務(wù)生產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)基本不構(gòu)成約束，此時真正的增長約束來自于需求——生產(chǎn)出來的產(chǎn)品難以銷售。今天的中國，已經(jīng)擁有全球最強大的制造業(yè)，但生產(chǎn)出來的很多產(chǎn)品，本國根本消化不了，只能依賴歐美等發(fā)達(dá)國家提供的外部市場。在生產(chǎn)供過于求的時代，擁有市場的一方，會享有巨大的消費者剩余。從創(chuàng)造內(nèi)需市場的角度，未來靠非正規(guī)租賃住宅獲得低成本優(yōu)勢的深圳可能會輸給了其長期的對手——廣州。盡管深圳在不久前經(jīng)濟(jì)總量超越了廣州，但廣州為區(qū)域經(jīng)濟(jì)乃至國家經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了遠(yuǎn)大于深圳的市場份額。2019年，廣州的社會消費品零售總額高達(dá)9975.59億元，而深圳僅為6582.85億元，不僅落后于上海、北京、廣州，甚至不如重慶、成都和武漢，位列全國第七。

以非正規(guī)租賃住房為主的住房結(jié)構(gòu)，是導(dǎo)致上述現(xiàn)象最主要的原因。一個最直觀的解釋，就是住房是家庭最重資產(chǎn)的投資，同時也是其消費的基礎(chǔ)——有房的人才會去買車，買冰箱等這些耐用消費品，否則即使有錢你也無法把商店里的商品搬回家——因為你根本沒有家。而一個更深層的原因，則是非正規(guī)的租賃住宅雖然能降低居住成本，但同時也限制了居民參與社會財富的二次分配，抑制了家庭財富的增長。所謂二次財富分配，是指政府的公共投資(比如道路、綠化、地鐵、學(xué)校、機場和港口等)帶來的新增社會財富在居民間的分配，這一過程主要是通過不動產(chǎn)升值的方式實現(xiàn)的。是否擁有財產(chǎn)決定了你是否能參與財富的二次分配，在這種財富再分配機制里，財產(chǎn)性收入給家庭部門帶來的財富增加遠(yuǎn)大過一般性收入(工資)。這也就是為什么在目前的中國，家庭完全可以根據(jù)有無住房而被區(qū)分為兩個階級。

可以說，正確的住房制度是要解決城市化下半場的兩大問題——勞動力成本和家庭消費——的關(guān)鍵。要想降低進(jìn)入城市的門檻，房子就要以租為主;要想獲得財產(chǎn)性收入，房子就要以售為主。面臨兩難沖突，最好的辦法既不是租也不是售，而是把租和售結(jié)合起來——先租后售：一開始居民的收入低，這時政府要讓他們能通過租房把居住成本先降下來，讓這些人能在城市里工作并居住下來，等到他們獲得收入并上繳給政府交足夠年限的稅收以后，政府再把住房按照成本價賣給他們，而以往租金可以算作住房的按揭。這樣，就為城市勞動者設(shè)計了一個以低價獲得城市住房的路徑。

在這些人口“租”房的過程中，企業(yè)同時獲得了廉價的勞動力，政府因此獲得了企業(yè)稅收;在政府將住房“售”出以后，家庭消費會給商家?guī)硎袌?，政府一樣可以通過消費獲得稅收。城市經(jīng)濟(jì)自然從“賣地-固投”驅(qū)動，轉(zhuǎn)換為“稅收-消費”驅(qū)動。“先租后售”實際上是1998年房改的擴(kuò)大版，當(dāng)年的房改也是通過將長期租賃的公房低價銷售給租住者，創(chuàng)造了中國第一批有產(chǎn)者。正是這部分有產(chǎn)者支撐起了中國今天的大部分內(nèi)需。從98房改的實際效果就可以看出，有房和無房，其家庭的消費會處于完全不同的數(shù)量級。

在全球化時代，面對過剩經(jīng)濟(jì)，內(nèi)部市場是參與全球競爭的后盾。原來中國在全球分工大循環(huán)中，主要參與的是生產(chǎn)環(huán)節(jié)，微笑曲線的兩端——上游的資本和下游的市場——都要依賴發(fā)達(dá)國家。從這次中美貿(mào)易戰(zhàn)可以發(fā)現(xiàn)，擁有市場的一方才能擁有全球化競爭的主場，沒有市場就會處處受制于人，生產(chǎn)能力越強，談判能力反而越弱——因為你的東西賣不出去，你的生產(chǎn)能力就無法不能回收現(xiàn)金流，此時需要不斷折舊、付息的生產(chǎn)能力，就會成為你的負(fù)資產(chǎn)。在城市化的下半場，中國要想獲得全球競爭的話語權(quán)，就必須有強大的本地需求。當(dāng)中國的內(nèi)需超過美國時，與中國市場脫鉤的任何產(chǎn)業(yè)鏈都是自尋死路，對中國關(guān)閉大門只能把自己關(guān)在屋外。

中國要創(chuàng)造世界級的本地市場，同樣離不開住房。這是因為市場規(guī)模不僅受財富多少的制約，同時也受到財富分布的制約。在社會總財富一定的條件下，貧富差距會對市場的深度和規(guī)模產(chǎn)生巨大的影響。消費函數(shù)包括效用和預(yù)算兩個變量，只有正的效用和正的預(yù)算的交集，才能構(gòu)成有效需求。換句話說，只有當(dāng)你既需求又有足夠的預(yù)算時，需求才是有效的需求。在貧富差距巨大的社會，會出現(xiàn)富人在消費欲望充分滿足后，還有很多預(yù)算剩余;而窮人雖然消費欲望巨大(效用剩余)，但卻沒有足夠的預(yù)算。結(jié)果雖然社會財富看似巨大，但有效需求卻很小。而在一個財富均等的社會，效用剩余和預(yù)算剩余都會減少，有效需求可以使市場規(guī)模最大化。

基于以上論述，我們就可以把市場規(guī)模問題轉(zhuǎn)變?yōu)榭s小均貧富問題。怎樣縮小貧富差距，傳統(tǒng)做法是從現(xiàn)金流性收入入手，通過稅收縮小貧富差距。皮凱蒂在《21世紀(jì)資本論》的研究表明，這一作法收效甚微。因此，不能僅從末端的收入階段均貧富，而一定要從源頭的資本階段就開始均貧富，美國最主要的資本市場是股票市場，美國要想均貧富，就必須讓股票可以在居民間平均擁有。中國最主要的資本市場是住房市場，如果中國的住房不能人人擁有，也就不能從根本上消除貧富差距。只有讓所有人都能擁有住房，才能讓全社會公平地參與城市財富的二次分配，享受均等的公共服務(wù)，有效需求才會擴(kuò)大到極致。

最后是幾點簡單的結(jié)論：當(dāng)中國進(jìn)入城市化下半場。

(1)稅收將取代融資(賣地)，消費將取代固投成為城市最重要的競爭力。在未來，評價一個城市的競爭力不要以投資(固投)多少為標(biāo)準(zhǔn)，而是要看他的現(xiàn)金流(稅收)，能賣地的城市不見得是有本事的城市，能有稅收才是真本事;

(2)家庭部門將取代政府部門成為增長的核心。在城市化1.0，主要是政府部門、企業(yè)部門進(jìn)行重資產(chǎn)投資，到了城市化2.0階段，則是家庭要完成重資產(chǎn)投資。而在家庭的財產(chǎn)中最重要的就是住房，住房功能不僅僅是“居住”，它同時也是家庭分享社會財富的主要工具，是城市公共服務(wù)的載體，是家庭參與社會分工的接口。

(3)勞動力成本是企業(yè)部門參與市場競爭的關(guān)鍵。如果企業(yè)所在的城市勞動力非常昂貴，這個城市的企業(yè)也會沒有競爭力——即使一些企業(yè)在硅谷出創(chuàng)造出了新的商業(yè)模式并獲得了投資，也必須將產(chǎn)品放到深圳生產(chǎn)。所以，低勞動力成本對于制造業(yè)的生存與競爭非常重要，而制造業(yè)是城市化2.0階段政府獲得人口和稅收的基礎(chǔ)。

(4)本地市場是全球競爭的主場。只有擁有強大的主場，在全球分工中才有話語權(quán)。在供大于求的世界經(jīng)濟(jì)里，只有消費者能制裁生產(chǎn)者，生產(chǎn)者卻無法制裁消費者。城市化下半場，比的不僅是生產(chǎn)，同時也是消費。擁有最大市場的經(jīng)濟(jì)，生產(chǎn)也會率先升級。

(5)住房決定了企業(yè)成本和本地市場。首先，住房能夠降低企業(yè)的成本，新加坡政府通過建設(shè)組屋降低了企業(yè)的勞動力成本，企業(yè)就會前往新加坡;香港高昂的房價推高了勞動力成本，企業(yè)就會搬離香港，城市經(jīng)濟(jì)就會空心化。其次，住房由于對消費產(chǎn)生擠入效應(yīng)，可以擴(kuò)大本地市場;通過住房的二次分配效應(yīng)，可以均貧富，讓有消費欲望的人有消費能力，進(jìn)而實現(xiàn)市場規(guī)模最大化。

(6)如何有效解決住房問題?要充分吸取前一次保障房建設(shè)的經(jīng)驗和教訓(xùn)，即保障房的建設(shè)不能單靠政府投資，認(rèn)為是政府提供的福利，而是要通過金融制度設(shè)計，將勞動力收益資本化。簡單講，就是“先租后售”——通過先“租”，降低家庭進(jìn)入城市分工的門檻;通過后“售”，完成家庭部門的重資產(chǎn)。

中國的城市化即將進(jìn)入下半場，應(yīng)對之策千頭萬緒，但其中核心的核心，就是住房制度設(shè)計。任何戰(zhàn)略都要抓住問題的核心，切忌“多端寡要”。如果說圍繞土地制度的設(shè)計是城市政府上半場競爭的核心，圍繞住房制度展開的設(shè)計就應(yīng)該是城市化下半場政府之間競爭的核心。不解決住房問題，就不會有成功的城市化。

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