城鄉(xiāng)規(guī)劃師|發(fā)改委發(fā)布基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點申報通知，明確鐵路、機場和港口等為重點項目

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國家發(fā)改委辦公廳剛剛發(fā)布最新通知，對基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目的申報工作涉及的重點、要點做了說明。與4月30日的試點通知相比，本次通知內(nèi)容更聚焦項目的申報細節(jié)，對項目申報需滿足的基本條件、材料要求、申報程序、合規(guī)性審查等提出了較為確切的指標或方向。在支持的重點行業(yè)中，明確了機場港口、工業(yè)互聯(lián)、智慧能源、智慧城市等可作為重點支持行業(yè)，對產(chǎn)業(yè)園的入選資質(zhì)定了更細致的標準。

國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知

(發(fā)改辦投資〔2020〕586號)

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市發(fā)展改革委，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團發(fā)展改革委：

按照我委與中國證監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》)要求，為做好試點項目申報工作，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：

一、高度重視，切實做好試點項目組織申報工作

(一)開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，是貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于防風險、去杠桿、穩(wěn)投資、補短板決策部署的有效政策工具，是投融資機制的重大創(chuàng)新，有助于盤活存量資產(chǎn)，廣泛調(diào)動各類社會資本積極性，促進基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。各地發(fā)展改革委要高度重視、精心組織、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，按要求穩(wěn)妥推進試點項目申報工作。

(二)基礎(chǔ)設(shè)施項目手續(xù)依法合規(guī)是試點工作順利開展的必要前提;基礎(chǔ)設(shè)施項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營是衡量試點工作成功與否的關(guān)鍵標準。各地發(fā)展改革委要嚴格審查把關(guān)，確保項目符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，促進項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營，推動形成良性投資循環(huán)，為試點工作順利開展奠定堅實基礎(chǔ)。

二、聚焦重點，準確把握試點項目的地區(qū)和行業(yè)范圍

(三)聚焦重點區(qū)域。優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長江經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項目。支持位于國務(wù)院批準設(shè)立的國家級新區(qū)、國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項目。

(四)聚焦重點行業(yè)。優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目，鼓勵新型基礎(chǔ)設(shè)施項目開展試點。主要包括：

1. 倉儲物流項目。

2. 收費公路、鐵路、機場、港口項目。

3. 城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目。

4. 城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項目。

5. 數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計算中心項目。

6. 5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項目。

7. 智能交通、智慧能源、智慧城市項目。

(五)鼓勵國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開展試點。項目應(yīng)滿足以下條件：

1. 位于國家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄(2018年版)》確定的開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)。

2. 業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計及中試平臺，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。

3. 項目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。

(六)酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項目不屬于試點范圍。

三、確保試點項目滿足基本條件

(七)基礎(chǔ)設(shè)施項目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人(原始權(quán)益人)依法合規(guī)擁有項目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)或運營收費權(quán)，相關(guān)股東已協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓。

(八)項目運營時間原則上不低于3年。

(九)現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率(預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產(chǎn)評估凈值)原則上不低于4%。

(十)基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)具備豐富的同類項目運營管理經(jīng)驗，配備充足的運營管理人員，公司治理與財務(wù)狀況良好，具有持續(xù)經(jīng)營能力。

(十一)發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運營、金融監(jiān)管、工商、稅務(wù)等方面無重大違法違規(guī)記錄，項目運營期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問題。

四、明確試點項目申請材料要求

(十二)發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)按要求準備項目申請材料，并對申請材料的真實性負責。申請材料包括：

1. 基本情況。包括發(fā)起人(原始權(quán)益人)情況;項目及運營情況;REITs發(fā)行總體方案;基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)情況;市場機構(gòu)參與等情況(詳見附件1)。

2. 合規(guī)情況。包括項目符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策情況;依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)情況;PPP項目合規(guī)情況、項目收益和收入來源情況;籌集資金用途情況;基礎(chǔ)設(shè)施項目持續(xù)健康運營保障條件等情況(詳見附件2)。

3. 證明材料。項目可行性研究報告批復或核準、備案文件復印件;規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可證書或批復文件復印件;項目竣工驗收文件和產(chǎn)權(quán)文件(如有)復印件;PPP項目實施方案及批復文件、招標采購文件、PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議復印件;項目經(jīng)審計的財務(wù)報告或備考財務(wù)報表;律師事務(wù)所就項目權(quán)屬和資產(chǎn)范圍、項目合法合規(guī)性、轉(zhuǎn)讓行為合法性等出具的法律意見書(向國家發(fā)展改革委正式申報前出具即可);發(fā)起人(原始權(quán)益人)承諾材料等(詳見附件3)。

4. 國家發(fā)展改革委要求提供的其他相關(guān)材料。

五、規(guī)范試點項目申報程序

(十三)發(fā)起人(原始權(quán)益人)向項目所在地省級發(fā)展改革委報送試點項目申請材料。省級發(fā)展改革委按照“聚焦合規(guī)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的試點原則，嚴格把握試點項目質(zhì)量。不滿足試點項目基本條件或重要手續(xù)材料缺失的，不予受理。

(十四)發(fā)起人(原始權(quán)益人)擬整合跨地區(qū)的多個項目一次性發(fā)行REITs產(chǎn)品的：

1. 發(fā)起人(原始權(quán)益人)向注冊地省級發(fā)展改革委報送完整的項目申請材料，并分別向相關(guān)省級發(fā)展改革委報送涉及該地區(qū)的項目材料。

2. 發(fā)起人(原始權(quán)益人)注冊地省級發(fā)展改革委對本地區(qū)項目和REITs發(fā)行總體方案審查把關(guān)，其他相關(guān)省級發(fā)展改革委對本地區(qū)項目審查把關(guān)。

3. 對于項目收益是否滿足試點基本條件，需以打包后項目整體收益進行判斷。

(十五)對符合相關(guān)條件、擬推薦開展試點的項目，省級發(fā)展改革委需向我委出具無異議專項意見，文字內(nèi)容需包含“經(jīng)初步審核，所推薦項目符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及試點區(qū)域、行業(yè)等相關(guān)要求，推薦該項目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點”的表述，同時一并報送試點項目申請材料。

六、嚴格開展項目合規(guī)性審查

(十六)試點項目應(yīng)符合相關(guān)政策要求，主要包括：

1. 符合京津冀協(xié)同發(fā)展、雄安新區(qū)建設(shè)、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角區(qū)域一體化發(fā)展、推進海南全面深化改革開放等國家重大戰(zhàn)略。

2. 符合國家宏觀調(diào)控政策和產(chǎn)業(yè)政策。

3. 符合國家和當?shù)氐膰窠?jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、有關(guān)專項規(guī)劃。

(十七)試點項目已依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)。主要包括：

1. 項目審批、核準或備案手續(xù)。

2. 規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可手續(xù)。

3. 竣工驗收報告(或建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理“五方驗收單”，或政府批復的項目轉(zhuǎn)入商運文件)。

4. 依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)必須辦理的其他重要許可手續(xù)(例如，有關(guān)項目應(yīng)按照《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能審查辦法》要求進行節(jié)能審查;涉及經(jīng)營增值電信業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)中心項目應(yīng)取得增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營許可)。

應(yīng)以手續(xù)辦理時的法律法規(guī)、規(guī)章制度、國家政策等為依據(jù)，判定相關(guān)手續(xù)的合法合規(guī)性。

(十八)PPP項目還需滿足以下條件：

1. 2015年以后批復實施的PPP項目，應(yīng)符合國家關(guān)于規(guī)范有序推廣PPP模式的規(guī)定。包括：(1)依法依規(guī)履行項目審批、核準或備案手續(xù)。(2)批復PPP項目實施方案。(3)通過公開招標等競爭方式確定社會資本方。(4)依照法定程序規(guī)范簽訂PPP合同。

2. 2015年6月以后批復實施的特許經(jīng)營項目，應(yīng)符合《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》(國家發(fā)展改革委等6部委第25號令)有關(guān)規(guī)定。此前采用BOT、TOT、股權(quán)投資等模式實施的特許經(jīng)營項目，應(yīng)符合當時國家關(guān)于固定資產(chǎn)投資建設(shè)、特許經(jīng)營管理等相關(guān)規(guī)定。

3. 收入來源以使用者付費(包括按照穿透原則實質(zhì)為使用者支付的費用)為主。收入來源含地方政府補貼的，需在依法依規(guī)簽訂的PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議中有明確約定。

4.PPP項目運營穩(wěn)健、正常，未出現(xiàn)暫停運營等重大問題或重大合同糾紛。

(十九)鼓勵將回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補短板建設(shè)。

1. 回收資金的使用應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，需明確具體用途和相應(yīng)金額。

2. 在符合國家政策及企業(yè)主營業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用。

3.鼓勵將回收資金用于國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的重大戰(zhàn)略項目、新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目建設(shè)，鼓勵將回收資金用于前期工作成熟的基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目和新型基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，形成良性投資循環(huán)。

(二十)試點項目的資產(chǎn)范圍、REITs產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計，以及基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)等主要參與方，需符合國家固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)規(guī)定和監(jiān)管要求?；鸷贤⑦\營管理服務(wù)協(xié)議等法律文件中，需合理界定運營管理相關(guān)各方的權(quán)責利關(guān)系和獎懲機制，明確約定解聘、更換外部管理機構(gòu)的條件和程序，促進基礎(chǔ)設(shè)施項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營，保障公共利益。

(二十一)涉及外商投資的項目，應(yīng)符合國家利用外資有關(guān)法律法規(guī)。

七、其他工作要求

(二十二)項目申報和審查工作對各種所有制企業(yè)、本地和外埠企業(yè)應(yīng)一視同仁、公平對待，試點項目成熟一個申報一個。

(二十三)各省級發(fā)展改革委要與證監(jiān)等部門加強溝通銜接，統(tǒng)籌做好試點項目儲備、遴選與申報工作。涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的項目，應(yīng)符合國有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定。PPP項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)獲得合作政府方的同意。

(二十四)對于盤活存量資產(chǎn)、促進投資良性循環(huán)、推動基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展具有特殊示范意義的項目，各省級發(fā)展改革委在與有關(guān)方面充分溝通并達成一致的基礎(chǔ)上，可按上述規(guī)定和要求，向我委報送申請材料。

在省級發(fā)展改革委出具專項意見基礎(chǔ)上，國家發(fā)展改革委將嚴格按照《通知》要求，支持符合國家政策導向、社會效益良好、投資收益率穩(wěn)定且運營管理水平較好的項目，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，將符合條件的項目推薦至中國證監(jiān)會。

特此通知。

附件：1、**項目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點基本情況材料

2、**項目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點合規(guī)情況材料

3、**項目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點證明材料

國家發(fā)展改革委辦公廳

2020年7月31日

附件1 **項目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點基本情況材料

一、基礎(chǔ)設(shè)施項目情況

(一)發(fā)起人(原始權(quán)益人)情況。包括發(fā)起人(原始權(quán)益人)主營業(yè)務(wù)、行業(yè)地位、持有或運營的同類項目資產(chǎn)規(guī)模、信用狀況、內(nèi)部控制制度，依法合規(guī)擁有項目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)或運營收費權(quán)情況，相關(guān)股東同意轉(zhuǎn)讓的意見等。

(二)項目基本情況(如涉及多個項目，需按項目逐一說明)。包括項目所在地、行業(yè)、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模、用地性質(zhì)、開竣工時間、決算總投資(如有)、收入來源、資產(chǎn)范圍、項目公司法人及其股權(quán)結(jié)構(gòu)等情況。

(三)項目運營情況。包括項目運營時間;近3年資產(chǎn)收益、盈利、經(jīng)營性凈現(xiàn)金流情況;預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率及增長潛力情況。

(四)基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)情況。包括同類項目運營管理經(jīng)驗、配備的運營管理人員、公司治理和財務(wù)狀況等情況。

(五)其他情況。包括項目資產(chǎn)(或股權(quán))、附著債務(wù)等他項權(quán)利(若有)的可處置性等。

二、REITs發(fā)行總體方案。包括交易結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)管理安排、擬實施步驟及進展情況等。

三、有關(guān)市場機構(gòu)參與情況。包括公募基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、財務(wù)顧問等市場機構(gòu)情況。

四、需要說明的其他情況(如有)

附件2 **項目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點合規(guī)情況材料

一、項目符合相關(guān)政策要求情況。項目符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、國家和當?shù)氐膰窠?jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃及有關(guān)專項規(guī)劃情況。

二、依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)情況。取得項目審批、核準或備案，規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可、竣工驗收，以及依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)必須辦理的其他重要手續(xù)情況。如果以上某項手續(xù)無需辦理或不完善，請說明具體情況并提供相關(guān)的法規(guī)和政策依據(jù)。

三、籌集資金用途情況。回收資金的具體用途和相應(yīng)金額。符合國家政策和企業(yè)主營業(yè)務(wù)情況。對擬用于新的固定資產(chǎn)投資項目建設(shè)的，需說明項目建設(shè)地點、行業(yè)、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模、總投資、預(yù)期經(jīng)濟社會效益、前期工作進展等情況。

四、其他有關(guān)情況

1. 基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)如為PPP項目，需說明實施方案批復、社會資本方選擇方式、PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議簽訂情況;收入來源中使用者付費占比情況;收入來源中含政府補貼的，需對政府補貼的持續(xù)性、穩(wěn)定性予以說明，并分析對投資收益的可能影響;項目運營是否穩(wěn)健、正常，是否出現(xiàn)暫停運營等重大問題或重大合同糾紛情況;合作政府方同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況。

2. 涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，需說明基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序和合規(guī)性，以及與國有資產(chǎn)管理部門溝通和反饋情況。

3. 試點項目的資產(chǎn)范圍、REITs產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計，以及基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)等主要參與方，符合國家固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)規(guī)定和監(jiān)管要求情況?；鸷贤?、運營管理服務(wù)協(xié)議等法律文件中，界定運營管理相關(guān)各方的權(quán)責利關(guān)系和獎懲機制，以及約定解聘、更換外部管理機構(gòu)的條件和程序情況。

4. 涉及外商投資的項目，符合國家利用外資有關(guān)法律法規(guī)情況。

附件3 **項目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點證明材料

一、項目有關(guān)材料

(一)與項目產(chǎn)權(quán)(或特許經(jīng)營權(quán)、運營收費權(quán))相關(guān)的政府批準文件(或法律文件)復印件。相關(guān)股東同意轉(zhuǎn)讓項目產(chǎn)權(quán)(或特許經(jīng)營權(quán)、運營收費權(quán))的證明文件原件。

(二)項目可行性研究報告批復或核準、備案文件復印件。

(三)規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可證書或批復文件復印件。

(四)竣工驗收報告、“五方驗收單”或轉(zhuǎn)入商運批復文件復印件。

(五)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)項目必須辦理的其他重要手續(xù)批復文件復印件(如有。如節(jié)能審查意見、增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營許可等)。

(六)PPP項目需提供已簽訂的實施方案及批復文件、招標文件(或其他競爭性方式采購文件)、PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議復印件，合作政府方同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓的文件原件。

二、發(fā)起人(原始權(quán)益人)有關(guān)材料

(七)項目公司章程(包含項目股權(quán)結(jié)構(gòu))復印件。

(八)項目公司及發(fā)起人(原始權(quán)益人)近3年及一期的經(jīng)審計的財務(wù)報告。上述期間，如基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)生過資產(chǎn)重組、資產(chǎn)剝離、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等情況，需提供反映該項目近3年及一期運營情況的經(jīng)會計師事務(wù)所審閱的備考財務(wù)報表。

(九)基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)運營經(jīng)驗和能力佐證材料(需加蓋公章)。包括同類項目運營管理經(jīng)驗、配備的運營管理人員、公司治理與財務(wù)狀況等。如已簽訂基金合同、運營管理服務(wù)協(xié)議等法律文件，需提供與運營管理相關(guān)各方的權(quán)責利關(guān)系和獎懲機制，以及解聘、更換外部管理機構(gòu)的條件和程序有關(guān)章節(jié)復印件。

(十)發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)承諾近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運營、金融監(jiān)管、工商、稅務(wù)等方面無重大違法違規(guī)記錄，項目運營期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面重大問題的文件原件(需加蓋公章)。

三、法律意見書

(十一)律師事務(wù)所就項目權(quán)屬和資產(chǎn)范圍、項目合法合規(guī)性、轉(zhuǎn)讓行為合法性等出具的法律意見書。

四、國家發(fā)展改革委要求提供的其他相關(guān)材料

五、申報材料承諾函

(十二)發(fā)起人(原始權(quán)益人)對所有申報材料真實、有效、合規(guī)、完備的承諾函，需由法人代表簽字并加蓋單位公章。

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