城鄉(xiāng)規(guī)劃師|新《土地管理法》知識(shí)百問(wèn)--第二十五彈

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73、什么是國(guó)有土地有償使用制度?使用方式有哪些

自20世紀(jì)80年代土地使用制度改革以來(lái)，我國(guó)逐步確立了國(guó)有土地的有償使用制度。國(guó)有土地有償使用，是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人使用，而土地使用者一次或分年度向國(guó)家繳納土地有償使用費(fèi)的行為。土地有償使用方式是我國(guó)土地使用權(quán)取得的主要方式。

目前，國(guó)有土地有償使用的方式主要有三種：

① 國(guó)有土地使用權(quán)出讓，指國(guó)家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者一次性向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限分別為：居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;綜合或其他用地五十年。土地出讓合同約定的年限不得超過(guò)上述最高年限。國(guó)有土地出讓的方式主要包括招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓。出讓是國(guó)有土地使用權(quán)有償使用的主要方式。

② 國(guó)有土地使用權(quán)租賃，是指國(guó)家將一定 時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，由土地使用者按年度向國(guó)家繳納租金的行為。

③ 國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)，是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用 權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)岀資(入股)形成的國(guó)家股股權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。這種方式在國(guó)有企業(yè) 改制改組中采用較多?！锻恋毓芾矸ā返谖迨鶙l、第五十七條明確規(guī)定，建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得。以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。

74、什么是國(guó)有土地使用權(quán)劃撥?劃撥土地范圍有哪些

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥，即以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，在土地使用權(quán)者依法繳納了土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)及其他費(fèi)用后，國(guó)家將土地交付給土地使用者使用，或者國(guó)家將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

劃撥土地使用權(quán)具有以下特點(diǎn)：

① 劃撥土地使用權(quán)沒(méi)有期限的規(guī)定。

② 劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。如果需要轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，應(yīng)當(dāng)辦理土地岀讓手續(xù)或經(jīng)政府批準(zhǔn)。

③ 取得劃撥土地使用權(quán)，只需繳納國(guó)家取得土地的成本和國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)，不需繳土地有償使用費(fèi)。

由于劃撥土地使用權(quán)是國(guó)家給予的一種特殊優(yōu)惠政策，因此《土地管理法》第五十四條對(duì)可以采取劃撥方式使用土地的范圍作出了相應(yīng)規(guī)定，主要包括：

① 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;

② 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;

③ 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等 基礎(chǔ)設(shè)施用地;

④ 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

目前，根據(jù)節(jié)約集約利用土地的需要，正在開展擴(kuò)大國(guó)有土地 有償使用范圍，限制劃撥用地范圍的改革?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào))提出，嚴(yán)格限定劃撥用地范圍，及時(shí)調(diào)整劃撥用地目錄。今后除軍事、社會(huì)保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施(產(chǎn)業(yè))、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會(huì)事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用，對(duì)其中的經(jīng)營(yíng)性用地先行實(shí)行有償使用。《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》(國(guó)土資源部令第 61號(hào))規(guī)定，國(guó)家擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。除軍事、保障性住房和涉及國(guó)家安全和公共秩序的特殊用地可以以劃撥方式供應(yīng)外，國(guó)家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施(產(chǎn)業(yè))、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會(huì)事業(yè)用地中的經(jīng)營(yíng)性用地，實(shí)行有償使用。

75、土地有償使用收益在中央和地方之間如何分配

根據(jù)《土地管理法》第五十五條規(guī)定，存量建設(shè)用地的土地有償使用收益全部留給地方政府用于城市建設(shè)和土地開發(fā);新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)百分之三十上繳中央財(cái)政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府。

這里的新增建設(shè)用地是指建設(shè)占用農(nóng)用地，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的建設(shè)用地，包括建設(shè)占用耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地和養(yǎng)殖水面等土地。關(guān)于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)如何使用方面，2019 年修改的《土地管理法》刪除了原先關(guān)于“都專項(xiàng)用于耕地開發(fā)”的規(guī)定， 增加了“具體使用管理辦法由國(guó)務(wù)院財(cái)政部門會(huì)同有關(guān)部門制定，并報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)”的內(nèi)容。

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