城鄉(xiāng)規(guī)劃師|新《土地管理法》知識(shí)百問(wèn)--第二十六彈

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76、建設(shè)單位能否改變其依法取得土地的用途

土地出讓合同對(duì)土地使用的性質(zhì)、 用途、建筑容積率等都作出了明確的規(guī)定，違反土地出讓合同的約定土地用途屬違約行為;釆用劃撥方式提供土地使用權(quán)的，政府在劃撥決定書(shū)等批準(zhǔn)用地文件中對(duì)建設(shè)用地的用途及使用要求也都有明確的規(guī)定，用地單位必須按照批準(zhǔn)的用途使用，不得擅自改變批準(zhǔn)的用途。

因此，《土地管理法》明確規(guī)定，建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地，不得擅自改變規(guī)定的土地用途。但是，在土地利用過(guò)程中，從節(jié)約集約利用土地和最大限度發(fā)揮土地的效益角度出發(fā)，在特定的條件下改變土地用途并不違背土地利用的方向。

因此，《土地管理法》在強(qiáng)調(diào)按規(guī)定用途利用土地的同時(shí)，也規(guī)定了確需改變土地建設(shè)用途的條件和審批程序。建設(shè)用地經(jīng)批準(zhǔn)后，或簽訂土地有償使用合同后，因某些情況的變化，確屬必須對(duì)土地有償使用合同或批準(zhǔn)用地文件規(guī)定的用途作某些調(diào)整時(shí)，土地使用者應(yīng)向縣、市人民政府自然資源主管部門(mén)提出申請(qǐng)，自然資源主管部門(mén)經(jīng)審查后，認(rèn)為改變后的土地用途仍符合規(guī)劃并允許改變的，報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。

隨著機(jī)構(gòu)改革中土地管理與規(guī)劃行政管理職能的整合，今后辦理改變土地用途審批的手續(xù)將更加便捷。改變土地用途的申請(qǐng)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)的，縣、市人民政府自然資源主管部門(mén)要與土地使用者重新簽訂土地使用合同或簽訂土地使用的補(bǔ)充合同，補(bǔ)繳出讓金和有關(guān)費(fèi)用;如果改變用途后，原劃撥土地使用權(quán)要實(shí)行有償使用的，還應(yīng)當(dāng)按國(guó)有土地有償使用的有關(guān)規(guī)定辦理有償使用手續(xù)，簽訂土地有償使用合同，補(bǔ)繳土地有償使用費(fèi)。∨

77、什么是臨時(shí)用地?如何使用

臨時(shí)用地是指工程建設(shè)施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用、在施工或者勘查完畢后不再需要使用的國(guó)有或者農(nóng)民集體所有的土地，包括因臨時(shí)建筑或其他設(shè)施而使用的土地。臨時(shí)用地只能是臨時(shí)使用土地的行為，不能將臨時(shí)用地改為永久建設(shè)用地，不得在地上建設(shè)永久性建筑物及其他設(shè)施。臨時(shí)用地使用結(jié)束后，應(yīng)將土地上臨時(shí)建設(shè)的設(shè)施全部拆除，恢復(fù)土地的原貌，并交還給原土地所有權(quán)人或使用權(quán)人。

臨時(shí)用地具有以下特點(diǎn)：

① 臨時(shí)用地不改變土地用途的性質(zhì)，無(wú)須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等手續(xù)，使用結(jié)束后仍恢復(fù)原用途。

② 臨時(shí)用地不改變土地權(quán)屬，使用農(nóng)民集體土地的不需要辦理征收土地手續(xù)，使用國(guó)有土地的也不必辦理劃撥或有償使用手續(xù)。

③ 臨時(shí)用地經(jīng)批準(zhǔn)后應(yīng)當(dāng)簽訂臨時(shí)用地合同，并給土地的所有權(quán)人和原使用權(quán)人的損失予以補(bǔ)償。

建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)占用耕地的，土地使用者應(yīng)當(dāng)自臨時(shí)用地期滿之日起 1 年內(nèi)恢復(fù)種植條件。∨

78、建設(shè)項(xiàng)目需要使用臨時(shí)用地的?如何辦理審批手續(xù)

根據(jù)《土地管理法》第五十七條明確規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國(guó)有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門(mén)批準(zhǔn)。

其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)自然資源主管部門(mén)或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

在臨時(shí)使用的土地上修建永久性建筑物、構(gòu)筑物的，由縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門(mén)責(zé)令限期拆除;逾期不拆除的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。臨時(shí)使用土地期限一般不超過(guò)二年。

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