城鄉(xiāng)規(guī)劃師|廣東省出臺新規(guī)，推進(jìn)征收農(nóng)村集體土地留用地高效開發(fā)利用

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日前，廣東省自然資源廳發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)征收農(nóng)村集體土地留用地高效開發(fā)利用的通知》，主要從轉(zhuǎn)換補(bǔ)償方式、簡化規(guī)劃用地手續(xù)、規(guī)范入市流轉(zhuǎn)、強(qiáng)化政府統(tǒng)籌、加強(qiáng)批后監(jiān)管等方面入手，對現(xiàn)行征地留用地制度做進(jìn)一步細(xì)化。通知自2020年10月1日起施行，有效期3年。

廣東省自然資源廳關(guān)于推進(jìn)征收農(nóng)村集體土地留用地高效開發(fā)利用的通知

粵自然資規(guī)字〔2020〕4號

各地級以上市人民政府，省政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

為落實(shí)省委、省政府《關(guān)于對標(biāo)三年取得重大進(jìn)展硬任務(wù)扎實(shí)推動鄉(xiāng)村振興的實(shí)施方案》要求，推進(jìn)我省征收農(nóng)村集體土地留用地高效開發(fā)利用，切實(shí)保障被征地農(nóng)民合法權(quán)益，全力助推鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施，經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、積極推進(jìn)留用地兌現(xiàn)落實(shí)

(一)推動解決留用地歷史遺留問題。各地已依法批準(zhǔn)征地、政府承諾或征地協(xié)議約定安排實(shí)物留用地但尚未落實(shí)的，應(yīng)當(dāng)充分利用新一輪國土空間規(guī)劃編制的窗口期，科學(xué)統(tǒng)籌謀劃并抓緊推動落實(shí)。對被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)符合國土空間規(guī)劃的歷史遺留建設(shè)用地，鼓勵按規(guī)定完成違法行為處理并按規(guī)劃完善相關(guān)用地手續(xù)后，優(yōu)先用于落實(shí)承諾或約定的實(shí)物留用地。

(二)鼓勵合理轉(zhuǎn)換留用地補(bǔ)償方式。在尊重被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織意愿的前提下，鼓勵各地將長期難以落實(shí)的實(shí)物留用地轉(zhuǎn)以折算貨幣、置換物業(yè)方式予以落實(shí)，或以折價出資、入股方式參與各類城市新區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，由被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按出資、股權(quán)比例及相關(guān)約定分享收益。留用地折算貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由地級以上市人民政府研究制定，且不得低于折算時被征收土地所在地的工業(yè)用地級別基準(zhǔn)地價。

(三)規(guī)范留用地置換為經(jīng)營性物業(yè)。采用置換物業(yè)方式落實(shí)留用地的，應(yīng)當(dāng)由縣級以上人民政府自然資源主管部門與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商簽訂留用地置換物業(yè)協(xié)議，約定置換物業(yè)面積、位置、用途、交付時間、交付標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)返租等內(nèi)容。置換物業(yè)由用地單位、縣級以上人民政府在被征收土地范圍內(nèi)進(jìn)行建設(shè)，或通過籌集其他土地上的經(jīng)營性物業(yè)予以落實(shí)，建設(shè)及籌集成本、不動產(chǎn)登記費(fèi)用納入征地成本，由用地單位承擔(dān)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)擬采用置換物業(yè)方式盤活國有留用地，并將國有留用地使用權(quán)交由政府收儲后公開出讓的，應(yīng)將置換物業(yè)作為土地出讓條件納入出讓合同管理。

二、加快辦理規(guī)劃用地手續(xù)

(四)簡化辦理留用地規(guī)劃許可手續(xù)。留用地應(yīng)當(dāng)在城市、鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)選址，由縣級以上自然資源主管部門依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃辦理規(guī)劃許可。主體項(xiàng)目的用地規(guī)劃許可或規(guī)劃條件已明確留用地的用地性質(zhì)、規(guī)劃指標(biāo)、紅線坐標(biāo)等相關(guān)內(nèi)容的，留用地?zé)o需再次單獨(dú)辦理規(guī)劃許可手續(xù);主體項(xiàng)目的規(guī)劃許可或規(guī)劃條件未明確留用地相關(guān)內(nèi)容的，用地單位或土地儲備機(jī)構(gòu)提出申請后，由縣級以上人民政府自然資源主管部門出具規(guī)劃意見，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證并辦理后續(xù)用地手續(xù)。

(五)規(guī)范辦理留用地土地供應(yīng)手續(xù)。縣級以上人民政府自然源主管部門應(yīng)按有關(guān)規(guī)定同步核發(fā)規(guī)劃許可證、國有土地劃撥決定書(注明國有留用地?zé)o償返撥及規(guī)劃用途)，不需辦理土地有償使用手續(xù)和繳納土地出讓價款，需按規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記，視同以出讓方式取得的國有建設(shè)用地。集體留用地由被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織憑縣級以上人民政府自然資源主管部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)文件申請辦理不動產(chǎn)登記。

三、鼓勵引導(dǎo)留用地入市流轉(zhuǎn)

(六)鼓勵國有和集體留用地入市流轉(zhuǎn)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法轉(zhuǎn)讓無償返撥的國有留用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)通過公共資源交易平臺按照公開轉(zhuǎn)讓程序確定受讓人，由縣級以上人民政府自然資源主管部門與受讓人補(bǔ)簽土地出讓合同(出讓價款按轉(zhuǎn)讓成交價確定，不需繳納土地出讓價款)，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與受讓人簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，將留用地的規(guī)劃條件作為土地出讓合同附件，由受讓人按規(guī)定繳納土地轉(zhuǎn)讓價款及相關(guān)稅費(fèi)，并將土地轉(zhuǎn)讓價款直接支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出讓、轉(zhuǎn)讓、出租集體留用地使用權(quán)，經(jīng)依法表決通過的，應(yīng)當(dāng)通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)平臺或公共資源交易平臺公開交易。

(七)分類辦理留用地規(guī)劃條件變更手續(xù)。留用地應(yīng)當(dāng)依據(jù)國土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)利用，可按規(guī)定建設(shè)或改建為租賃住房。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出讓、轉(zhuǎn)讓其留用地使用權(quán)，需要按規(guī)劃變更土地用途、規(guī)劃條件的，按有關(guān)規(guī)定報(bào)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并撤銷原建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)文件、劃撥決定書，按照本通知第(五)條的規(guī)定，根據(jù)新規(guī)劃條件辦理重新核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)文件等相關(guān)手續(xù)。留用地使用權(quán)公開出讓、轉(zhuǎn)讓后，需要按規(guī)劃變更土地用途、規(guī)劃條件的，應(yīng)當(dāng)依法辦理規(guī)劃條件變更手續(xù)，并按規(guī)定調(diào)整土地價款。

(八)允許留用地指標(biāo)適度調(diào)劑使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在自身留用地指標(biāo)已落實(shí)的前提下，可根據(jù)消化歷史遺留建設(shè)用地、“三舊”改造等實(shí)際需要，編制留用地指標(biāo)調(diào)劑方案，向所在地縣級以上自然資源主管部門申請?jiān)诒究h(市、區(qū))范圍內(nèi)調(diào)劑使用其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織尚未兌現(xiàn)的留用地指標(biāo)。留用地指標(biāo)調(diào)劑方案應(yīng)列明調(diào)入及調(diào)出方意見、指標(biāo)核定文件及調(diào)劑價格、調(diào)入方指標(biāo)落實(shí)及擬調(diào)入指標(biāo)情況，經(jīng)調(diào)入、調(diào)出的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法表決通過并進(jìn)行不少于15日的公示，由所在地縣級自然資源主管部門報(bào)經(jīng)本級人民政府同意，并報(bào)地級以上市自然資源主管部門核定后實(shí)施。留用地指標(biāo)調(diào)劑價格不得低于調(diào)出方所在地的留用地折算貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

四、統(tǒng)籌推進(jìn)留用地開發(fā)利用

(九)加大政府統(tǒng)籌開發(fā)利用力度。縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對已落實(shí)留用地的開發(fā)利用情況進(jìn)行全面清查，編制留用地歷史遺留問題解決及統(tǒng)籌開發(fā)利用方案，并納入地方產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及招商引資平臺管理。鼓勵縣級以上人民政府引導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將其國有留用地使用權(quán)交由政府收儲并公開出讓后返還物業(yè)、折算貨幣補(bǔ)償，或與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商簽訂托管協(xié)議，通過統(tǒng)一招商等方式對留用地進(jìn)行統(tǒng)籌開發(fā)利用，各方根據(jù)托管協(xié)議約定分享相關(guān)收益。

(十)鼓勵引入市場主體合作開發(fā)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可將零星、分散的留用地交由所屬經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社、股份合作社進(jìn)行集中連片開發(fā)和統(tǒng)一經(jīng)營管理。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)依法表決通過，擬引入市場主體合作開發(fā)留用地的，可先以公開招標(biāo)方式引入前期服務(wù)單位，按照自然資源主管部門出具的規(guī)劃條件，研究提出留用地合作開發(fā)條件，再通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)平臺或公共資源交易平臺公開選取合作開發(fā)主體，以入股、聯(lián)營等方式合作開發(fā)建設(shè);涉及留用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，憑成交確認(rèn)書確認(rèn)合作開發(fā)主體，并按本通知第(六)條的規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

(十一)鼓勵留用地按規(guī)定實(shí)施改造。2009年12月31日前已實(shí)際建設(shè)使用，因不符合相關(guān)規(guī)劃而無法納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫的留用地，允許按規(guī)定調(diào)整相關(guān)規(guī)劃后標(biāo)圖入庫并實(shí)施改造。鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)依法表決通過，將本村權(quán)屬范圍內(nèi)的留用地納入舊村莊全面改造項(xiàng)目統(tǒng)籌開發(fā)利用，參照邊角地、夾心地、插花地有關(guān)規(guī)定進(jìn)行用地報(bào)批，并協(xié)議出讓給通過公開方式選擇的舊村莊合作改造主體一并實(shí)施改造，不受本通知第(六)條、第(十)條關(guān)于公開交易規(guī)定的限制。

五、切實(shí)加強(qiáng)留用地批后監(jiān)管

(十二)積極預(yù)防和處置閑置留用地。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)文件、劃撥決定書規(guī)定的時限，對留用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，確不具備自主開發(fā)能力，又無法引入市場主體合作開發(fā)的留用地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)及時按程序組織留用地入市流轉(zhuǎn)，或交由政府收儲并公開出讓后按約定返還物業(yè)、折算貨幣補(bǔ)償;對于超期未開工的留用地，政府及有關(guān)部門應(yīng)合理變更規(guī)定開竣工時間，切實(shí)履行開竣工督促職責(zé)，避免產(chǎn)生新的閑置土地;對于已構(gòu)成閑置的留用地，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)進(jìn)行處置，按規(guī)定收回留用地使用權(quán)后轉(zhuǎn)以折算貨幣、置換物業(yè)方式落實(shí)補(bǔ)償?shù)?，須繳納土地閑置費(fèi)。

(十三)加強(qiáng)合同及社會信用管理。留用地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租合同中，應(yīng)當(dāng)就規(guī)劃條件、動工開發(fā)及竣工時間、閑置處置、土地閑置費(fèi)收繳、土地使用權(quán)收回以及產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、投產(chǎn)時間、投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效益、節(jié)能環(huán)保、運(yùn)營監(jiān)管、違約責(zé)任等內(nèi)容作出明確約定，并依約實(shí)行土地全生命周期管理。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、留用地合作開發(fā)主體未按法律法規(guī)及出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等相關(guān)合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違法違規(guī)及違約責(zé)任，并按規(guī)定由有關(guān)部門將其行為納入社會信用管理，對其實(shí)施聯(lián)合懲戒。

(十四)規(guī)范留用地開發(fā)利用收益管理。留用地折算貨幣、置換物業(yè)及開發(fā)建設(shè)返還給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的貨幣補(bǔ)償款、物業(yè)、股權(quán)、分紅等相關(guān)收益，均應(yīng)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或登記在其名下，作為農(nóng)村集體資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行決定用于發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)、提高農(nóng)民生活水平或改善人居環(huán)境及教育、養(yǎng)老、醫(yī)療保障服務(wù)水平等，并由縣級農(nóng)業(yè)農(nóng)村及農(nóng)村財(cái)務(wù)主管部門、鎮(zhèn)(街)對收益使用情況進(jìn)行監(jiān)管。

本通知自2020年10月1日起施行，有效期3年。地級以上市人民政府可結(jié)合實(shí)際制定實(shí)施細(xì)則。

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