城鄉(xiāng)規(guī)劃師|鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興用地難?《新聞聯(lián)播》點贊湖州“標準地”政策

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在浙江安吉縣魯家村，農(nóng)村集體經(jīng)營性農(nóng)業(yè)“標準地”使用權(quán)出讓正在試點，農(nóng)場主成為“標準地”使用方后，可因地制宜開展房建等工程建設(shè)，從而促進產(chǎn)業(yè)融合、產(chǎn)村融合。

近年來，湖州著力實施鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)提升行動，休閑農(nóng)業(yè)、農(nóng)村電子商務(wù)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、數(shù)字農(nóng)業(yè)等鄉(xiāng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)快速崛起，推動農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展。

用地難已成鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸，為破解鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興用地難問題，浙江省湖州市敢為人先、勇于創(chuàng)新，在全國首創(chuàng)推出農(nóng)業(yè)“標準地”。央視《新聞聯(lián)播》點贊的這項農(nóng)業(yè)經(jīng)營性項目“標準地”政策到底如何?我們來了解一下!

鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要兩塊地——設(shè)施農(nóng)用地和建設(shè)用地，但設(shè)施農(nóng)業(yè)用地適用面小、范圍窄和標準上限低，建設(shè)用地指標落地難、規(guī)劃滯后、土地出讓成本高和審批手續(xù)復(fù)雜，用地難已成制約鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興瓶頸。為破解鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興用地難問題，浙江省湖州市敢為人先、勇于創(chuàng)新，印發(fā)《湖州市人民政府辦公室關(guān)于保障農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)融合項目建設(shè)“標準地”促進鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興的通知》，推出農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)融合項目建設(shè)“標準地”(以下簡稱農(nóng)業(yè)“標準地”)，即盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地，以出讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)方式，保障鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展建設(shè)用地需要。這項改革既解決了鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地難題，又保護了耕地，激活了村集體資產(chǎn)。

為管好農(nóng)業(yè)“標準地”，真正做到農(nóng)地農(nóng)用，湖州市做到五個規(guī)范。

規(guī)范用地

農(nóng)業(yè)“標準地”用于農(nóng)業(yè)特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的休閑農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)科技服務(wù)、農(nóng)產(chǎn)品營銷服務(wù)等一二三產(chǎn)融合發(fā)展項目建設(shè)。為確保農(nóng)地專用，湖州市嚴格落實用途管制，農(nóng)業(yè)“標準地”不得用于房地產(chǎn)開發(fā)，嚴禁私自轉(zhuǎn)賣、轉(zhuǎn)租。

規(guī)范項目實施主體

項目實施主體必須是區(qū)縣級以上的示范性農(nóng)民專業(yè)合作社、家庭農(nóng)場、重點農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)或農(nóng)業(yè)“大好高”項目業(yè)主。從事休閑農(nóng)業(yè)的，要求種植業(yè)土地流轉(zhuǎn)面積達到150畝以上、養(yǎng)殖業(yè)土地流轉(zhuǎn)面積達到100畝以上。對符合要求的項目實施主體核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

規(guī)范用地額度

按不高于項目流轉(zhuǎn)總面積的2%申請農(nóng)業(yè)“標準地”，一般單個項目用地原則上不超過5畝。對于科技含量高、帶動力強且投資超過5000萬元的項目可適當(dāng)提高用地額度。

規(guī)范各方利益

農(nóng)業(yè)“標準地”的所有權(quán)仍歸村集體，相關(guān)土地規(guī)費除上繳省以上部分外，其余部分由市、縣區(qū)獎補給村集體。項目實施主體一次性向村集體經(jīng)濟支付土地出讓費，并簽訂項目投資建設(shè)合同，對項目畝均投資、畝均產(chǎn)值、吸納當(dāng)?shù)貏趧恿蜆I(yè)、帶動周邊農(nóng)戶等標準進行約定，明確違約責(zé)任。

規(guī)范使用年限

使用年限原則上與園區(qū)土地流轉(zhuǎn)到期年限一致，最少要達到5年以上。

湖州市在全國首推農(nóng)業(yè)“標準地”是盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地一次大膽嘗試，既有效破解了鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地難的問題，又保護耕地、保護了村集體的利益，實現(xiàn)了三大突破。

❂突破一開源節(jié)流，盤活激活并舉。

盡管2017年國土資源部和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，明確規(guī)定鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃可以預(yù)留少量(不超過5%)規(guī)劃建設(shè)用地指標，用于農(nóng)業(yè)設(shè)施等建設(shè)。但據(jù)多地調(diào)研，受城鎮(zhèn)化快速發(fā)展需要，建設(shè)用地指標基本上劃撥不到鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展上。而另一方面，法律規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地入市前首先要劃歸國有，無法增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入，也造成大量集體用地閑置。湖州市通過出讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的方式，既盤活了閑置土地，保障了鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地的需要;又激活了村集體資產(chǎn)，增加了農(nóng)民收入，一舉兩得。

突破二權(quán)屬分置，深化土地管理改革。湖州市借鑒農(nóng)村土地承包 “三權(quán)分置”的經(jīng)驗，探索將農(nóng)村集體建設(shè)用地的所有權(quán)和使用權(quán)分離，只出讓土地使用權(quán)，不進行征收，土地所有權(quán)牢牢掌握在村集體手中，只出讓土地使用權(quán)，且對使用范圍、方式和使用年限等作出明確規(guī)范。這一創(chuàng)新做法，較好地實現(xiàn)了“村集體資產(chǎn)不減少、集體經(jīng)濟收入有來源、農(nóng)民收益得保障”的目標，為發(fā)展壯大集體經(jīng)濟和農(nóng)民增收增添了后勁。

突破三放管結(jié)合，規(guī)范用地管理制度。鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地管理問題十分復(fù)雜，往往是“一管就死，一放就亂”。湖州市在農(nóng)業(yè)“標準地”管理上采取放管結(jié)合，既打出“金箍棒”，又使用“緊箍咒”。“金箍棒”是盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地，盤活建設(shè)用地增量，同時簡化用地審批手續(xù)，由市縣相關(guān)主管部門審批供地;“緊箍咒”是對農(nóng)業(yè)“標準地”的流轉(zhuǎn)、建設(shè)、使用以及相關(guān)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行為等環(huán)節(jié)實行全過程監(jiān)管，不定期開展專項檢查，嚴守耕地紅線。

全國首宗農(nóng)業(yè)“標準地”在湖州成功出讓

2020年6月8日上午，在湖州市安吉縣公共資源交易中心，全國首宗農(nóng)業(yè)“標準地”成功掛牌出讓。安吉盈元家庭農(nóng)場以33.6萬元的價格，從該縣遞鋪街道魯家村股份經(jīng)濟合作社手中，取得一宗面積為693平方米的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)，使用期限為38年。

作為全國首個嘗到農(nóng)業(yè)“標準地”甜頭的農(nóng)業(yè)投資主體，安吉盈元家庭農(nóng)場負責(zé)人朱仁元難掩激動。他指著300多畝茶山之中相對平坦的一處空地說：“過去，這里除了搞種養(yǎng)，其他什么都不能做?，F(xiàn)在，地還是這塊地，所有權(quán)仍歸村集體，但我可以合法合規(guī)地在這里建一座三層小樓，用于開發(fā)安吉白茶研學(xué)基地項目。”

2019年，湖州市政府安排200畝建設(shè)用地指標用于農(nóng)業(yè)“標準地”項目，并要求各區(qū)縣政府按照1：1比例配套。了解這一政策后，安吉盈元家庭農(nóng)場馬上向魯家村村股份經(jīng)濟合作社提出用地需求。

湖州市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)負責(zé)人表示，2019年6月，湖州市出臺《關(guān)于保障農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)融合項目建設(shè)“標準地”促進村產(chǎn)振興的通知》，通過“三條底線、五個要求”，切實從準入條件、流轉(zhuǎn)規(guī)模、帶動就業(yè)、限制額度、保障指標、共同監(jiān)管等方面，真正做到“農(nóng)地農(nóng)用”。

“同區(qū)域內(nèi)的商服用地每畝近百萬元。農(nóng)業(yè)經(jīng)營性項目‘標準地’出讓價格參照同區(qū)域工業(yè)用地基準地價，這減輕了我們農(nóng)業(yè)主體的資金壓力。”安吉盈元家庭農(nóng)場負責(zé)人朱仁元說。

“農(nóng)業(yè)‘標準地’政策落地后，魯家村集體資產(chǎn)不減反增，還增加本地就業(yè)，提升村民收入，實現(xiàn)多方受益。”安吉縣魯家村第一書記周春雨說。

截至2020年6月，湖州市已為82個農(nóng)業(yè)項目主體落實建設(shè)用地指標404.367畝。已盤活305.917畝農(nóng)村集體建設(shè)用地，其中6.31畝是閑置的農(nóng)村集體建設(shè)用地，預(yù)計可助推76個農(nóng)村集體經(jīng)濟組織增收4500多萬元。

農(nóng)業(yè)“標準地”的做法得到社會各界的一致好評，讓廣大鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)投資主體吃了上“定心丸”，稱這是對農(nóng)業(yè)經(jīng)營性建設(shè)管理的一項制度性創(chuàng)新，是鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)用地改革的“小崗村”。

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