中國城鎮(zhèn)低效用地已逾4成老師指土地流轉(zhuǎn)存隱患
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在海南，包括被海南國土廳約談的項目開發(fā)商中信泰富在內(nèi)的12家企業(yè)，涉及閑置土地面積44742畝，占海南省閑置土地總面積的32%。閑置時間最長的達22年。(《時代周報》2014年7月17日)
在遼寧，2008年開始建設的營口北海新區(qū)，至今尚存大面積已征占土地禁止農(nóng)民耕種撂荒5年，涉及十余個村屯3萬余畝土地。(《中國經(jīng)營報》2014年6月14日)
在山西，目前的“云計算”產(chǎn)業(yè)火爆異常。然而，落戶太原的首個“云”基地圈地500畝 ，卻3年未開工。(央視網(wǎng)2014年6月9日)
城市建設用地緊張是我國城鎮(zhèn)化進程中的一個突出問題，然而地方圈地他用或者擱置的做法也頻被曝出。
日前，國土部政策法規(guī)司司長王守智在《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》發(fā)布會上透露，目前我國城鎮(zhèn)低效用地占40%以上，農(nóng)村空閑住宅達到10%～15%。處于低效利用狀態(tài)的城鎮(zhèn)工礦建設用地約5000平方公里，占全國城市建成區(qū)的11%。
地方低效用地的突出表現(xiàn)是圈而不建、圈而慢建、圈多建少的問題。經(jīng)濟學家溫鐵軍指出，到上世紀90年代初，土地本身就成了被經(jīng)營的對象。當前，開發(fā)商拿到地不積極開發(fā)建設，更多是坐等升值。據(jù)廣東衛(wèi)視報道，海南的房地產(chǎn)公司至少有7成以上拿地不是為了開發(fā)，而是為了倒賣。這些地產(chǎn)公司投資2000萬元，三五年就收回12億港元(目前約合人民幣9000多萬元――編者注)。
地方低效用地的另一種表現(xiàn)則是利用圈占土地大搞房地產(chǎn)開發(fā)，盲目擴張城市規(guī)模，導致房屋存量過大，“空城”、“鬼城”不斷涌現(xiàn)。
值得注意的是，在商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地等各類城市建設用地中，由于工業(yè)用地價格相對低廉，規(guī)劃面積相對較大，開發(fā)商多傾向于以工業(yè)用地名義拿地。2013年出版，由中國社會科學院與聯(lián)東集團聯(lián)合編寫的《中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)助推實體經(jīng)濟發(fā)展報告》顯示，我國工礦用地供應率占國有建設用地供應量的40%~50%。報告指出，在工業(yè)用地“低價”供給的背景下，借“產(chǎn)業(yè)”名義，行“住宅、商業(yè)開發(fā)”圈地之實的情況普遍存在。
不管是圈而不建還是搞房地產(chǎn)開發(fā)，這些做法動機大都是倒賣房地產(chǎn)。而資本對土地和房子的炒作則更加劇了土地的低效利用。
當下，由于農(nóng)村人少地多，地價相對較低，農(nóng)民談判能力相對弱，隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策的確立，農(nóng)村土地成為資本下鄉(xiāng)熱炒的對象。
三農(nóng)問題老師李昌平在接受本報記者采訪時指出，當下，拿地者的身份早就不限于房地產(chǎn)開發(fā)商和工業(yè)企業(yè)。其他企業(yè)、有閑錢的個人，包括部分農(nóng)民都開始參與圈地。在這個過程中，一些地方政府為快速獲得財政收入或套取拆遷、建設等補貼，直接或聯(lián)合開發(fā)商、村干部，以產(chǎn)業(yè)開發(fā)名義，對農(nóng)民連蒙帶騙，對農(nóng)地強行征用，導致農(nóng)民權益受損。
中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員王小映認為，中小企業(yè)、金融資本等生產(chǎn)要素進入農(nóng)業(yè)、進入農(nóng)村的趨勢越來越密集，個別地方出現(xiàn)了一些不好的苗頭，比如政府在金融資本要挾下征收土地，把集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后再承包出去，這直接導致農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)過程中被踢出局。
權力和資本在農(nóng)村圈地炒地，除了加劇房地產(chǎn)虛火、損害農(nóng)民權益外，還導致大量耕地被撂荒。據(jù)《中國經(jīng)營報》報道，遼寧營口北海新區(qū)所征占土地，撂荒數(shù)年造成了極大浪費，一個2000畝土地的村子青苗補償額每年即達240萬元。
針對土地低效利用問題和圈地亂象，從2003年開始，中央就接連發(fā)布文件不斷收緊和規(guī)范土地出讓市場。不過，由于地方政府仍需要通過土地出讓獲取的收入進行城市基礎設施建設，并且農(nóng)村土地升值空間較大，各地仍舊在可變通的范圍內(nèi)對土地市場進行政策傾斜，圈地炒地帶來的土地利用低效問題一再發(fā)生。
此外，相關法律法規(guī)不夠具體也不利于土地使用的有效監(jiān)管?！督?jīng)濟日報》報道指出，目前的圈地囤地牟利現(xiàn)象，與土地閑置治理當中的整治、執(zhí)行的標準和尺度千差萬別、輕重各異有很大關系，閑置土地的法律“口子”留得太多是一個關鍵性問題。不少條文都存在一定的滯后性和限制性。
當前，房地產(chǎn)行業(yè)遇冷，以及土地流轉(zhuǎn)的推進，使我國土地管理面臨新形勢。
國土資源部近日發(fā)布的《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，從總體規(guī)劃、布局、用地標準、市場配置、存量土地盤活利用、監(jiān)督考評機制等方面作出了具體指導。
農(nóng)業(yè)部部長韓長賦日前在國新辦新聞發(fā)布會上強調(diào)，推進土地制度改革的基本出發(fā)點是為了增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，不是為了解決城市建設的用地指標，不是讓城市居民到農(nóng)村購買宅基地蓋房子，也不是鼓勵工商資本到農(nóng)村去圈地。推進土地制度的改革，既要積極又要穩(wěn)妥。
“農(nóng)戶或集體把土地流轉(zhuǎn)給外部資本可能帶來隱患，菲律賓就是一個失敗的例證?！崩畈秸J為，我國大陸可以學習日本、韓國和中國臺灣，將分散的、傳統(tǒng)的小農(nóng)轉(zhuǎn)變?yōu)橛薪M織的、現(xiàn)代的農(nóng)業(yè)，通過合作社等農(nóng)民自己的組織進行規(guī)模經(jīng)營，主導農(nóng)村發(fā)展。這樣一來，農(nóng)民能通過合作社增強與開發(fā)商的談判能力。而且進城農(nóng)民即使返鄉(xiāng)也有機會再取得土地，保有退路。他還指出，應該鼓勵資本下鄉(xiāng)去做農(nóng)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)，警惕并遏制其圈地行為。
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