2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點房地產(chǎn)投資的特點

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　　房地產(chǎn)投資的特點：

　　區(qū)位選擇異常重要。房地產(chǎn)的不可移動性，決定了房地產(chǎn)投資收益和風險特征，不僅受到地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展狀況的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響。位置決定了房地產(chǎn)的投資價值。當房地產(chǎn)所處的區(qū)位對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力，投資具備基本的可行性。房地產(chǎn)所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域?qū)ν顿Y者也很重要。房地產(chǎn)投資價值的高低，不僅受其當前凈租金水平的影響，且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關。進行投資決策時，不僅關心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的特性，而且十分重視分析與預測區(qū)域未來環(huán)境的可能變化。

　　適于進行長期投資：投資者的土地權(quán)益通常在40年以上，且該權(quán)益的期限還可依法延長，地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性，故房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資。房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命。自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。許多房地產(chǎn)投資者都把房地產(chǎn)投資作為一項長期投資，從開發(fā)建設開始，就重視其長期投資價值的創(chuàng)造、維護和保持，以使得房地產(chǎn)投資項目的全壽命周期利益最大化。

　　需要適時的更新改造投資：要適時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能以適應市場環(huán)境變化。按照租戶意愿及時調(diào)整或改進房地產(chǎn)的使用功能十分重要。

　　投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險：房地產(chǎn)的異質(zhì)性，導致投資價值不易判斷，投資面臨價值風險，需專業(yè)人員判斷，還要結(jié)合自身的眼光、能力和經(jīng)驗進行獨立判斷。

　　變現(xiàn)性差：房地產(chǎn)的流動性差，致使房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差。偏好與價格的匹配。

　　易受政策影響：指房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預政策的影響。不可移動等特性的存在，使房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。

　　依賴專業(yè)管理：指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。

　　存在效益外溢和轉(zhuǎn)移：房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。