2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》自我測評6

　　【摘要】為了幫助考生全面的復(fù)習2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考試課程，通過模擬試題提升自己，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》自我測評6"，本文共匯集了經(jīng)營與管理單項選擇題20道題，供大家參考，助各位考生一臂之力!

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　　1、下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)直接投資的是(　)。

　　A.購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票

　　B.購買房地產(chǎn)投資信托公司(REITs)的股份

　　C.購買房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)

　　D.購買一座正在運營的高爾夫球場

　　標準答案：D

　　2、所謂住房抵押支持證券，就是把金融機構(gòu)所持有的(　)債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風險等目的。

　　A.房地產(chǎn)企業(yè)債券

　　B.個人住房抵押貸款

　　C.房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款

　　D.金融機構(gòu)長期融資

　　標準答案：B

　　3、房地產(chǎn)投資的(　)特點，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。

　　A.能夠得到稅收方面的好處

　　B.易于獲得金融機構(gòu)的支持

　　C.能抵消通貨膨脹的影響

　　D.提高投資者的資信等級

　　標準答案：C

　　4、我國去年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策,使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預(yù)期收益目標時遇到困難。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風險的(　)。

　　A.政治風險

　　B.政策風險

　　C.利率風險

　　D.市場供求風險

　　標準答案：B

　　5、房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風險的(　)。

　　A.變現(xiàn)風險

　　B.政策風險

　　C.利率風險

　　D.市場供求風險

　　標準答案：A

　　6、由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風險的(　)。

　　A.收益現(xiàn)金流風險

　　B.未來經(jīng)營費用風險

　　C.資本價值風險

　　D.比較風險

　　標準答案：B

　　7、某投資商欲進行寫字樓置業(yè)投資。其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對整個投資市場的風險相關(guān)系數(shù)是(　)?

　　A.0.57

　　B.0.74

　　C.0.80

　　D.1.04

　　標準答案：B

　　解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.74

　　8、(　)是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。

　　A.通貨膨脹風險

　　B.市場供求風險

　　C.變現(xiàn)風險

　　D.政策風險

　　標準答案：A

　　9、單一項目的投資風險頗大，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風險變化相互抵消，從而把組合風險降到最低，要達到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個(　)。

　　A.正的協(xié)方差

　　B.負的協(xié)方差

　　C.標準協(xié)方差

　　D.絕對協(xié)方差

　　標準答案：B

　　10、寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金為400元/m2?年，則其面臨(　)。

　　A.市場供求風險

　　B.周期風險

　　C.變現(xiàn)風險

　　D.通貨膨脹風險

　　標準答案：D

　　解析：通貨膨脹風險也稱購買力風險。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。當收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。

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　　11.政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供(　 )。

　　A.商品住房

　　B.限價商品住房

　　C.經(jīng)濟適用住房

　　D.廉租住房

　　答案：D

　　解析：廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。

　　12.某宗以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評估價格為1200萬元人民幣，根據(jù)國家關(guān)于估價收費標準的一般規(guī)定，該房地產(chǎn)估價最高收費額為(　 )萬元。

　　A.1.80

　　B.2.80

　　C.3.05

　　D.5.00

　　答案：C

　　解析：房地產(chǎn)估價采用差額定率累進計費，即按房地產(chǎn)價格總額大小劃分計費率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。根據(jù)以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價收費標準，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05萬元。

　　13.下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是(　 )。

　　A.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動續(xù)期

　　B.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動續(xù)期

　　C.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當至遲于期滿前6個月申請續(xù)期

　　D.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當至遲于期滿前2年申請續(xù)期

　　答案：B

　　解析：《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

　　14.城市房屋拆遷估價的目的是為確定被拆遷房屋(　 )而評估其房地產(chǎn)市場價格。

　　A.與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋結(jié)算差價

　　B.價值

　　C.貨幣補償金額

　　D.重置價格

　　答案：C

　　解析：拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。

　　15.房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格延續(xù)注冊的許可機關(guān)是(　 )。

　　A.國務(wù)院人事主管部門

　　B.國務(wù)院建設(shè)主管部門

　　C.省級人事主管部門

　　D.省級房地產(chǎn)主管部門

　　答案：B

　　解析：國務(wù)院建設(shè)主管部門為房地產(chǎn)估價師注冊管理部門。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門為房地產(chǎn)估價師注冊初審部門。

　　16.2006年1月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設(shè)一經(jīng)躋適用住房項目，總投資2億元，則該項目資本金應(yīng)不低于(　 )萬元。

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.7000

　　答案：D

　　解析：國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā){2004｝13號)，將房地產(chǎn)開發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用房項目)資本金比例由20%提高到35%。2億元×35%=7000萬元。

　　17.施工單位簽署建設(shè)工程項目質(zhì)量合格的文件上，必須有(　 )簽字蓋章。

　　A.注冊建筑師

　　B.注冊結(jié)構(gòu)工程師

　　C.注冊建造師

　　D.注冊施工管理師

　　答案：C

　　解析：建設(shè)工程施工活動中形成的有關(guān)工程施工管理文件，應(yīng)當由注冊建造師簽字并加蓋執(zhí)業(yè)印章。施工單位簽署質(zhì)量合格的文件上，必須有注冊建造師的簽字蓋章。

　　18.住房公積金管理的決策機構(gòu)是(　 )。

　　A.住房公積金管理委員會

　　B.住房公積金管理中心

　　C.存儲住房公積金的金融機構(gòu)

　　D.設(shè)區(qū)城市人民政府

　　答案：A

　　解析：由直轄市、省會城市以及其他設(shè)區(qū)的市、地、州、盟人民政府，有關(guān)部門負責人，有關(guān)老師以及工會、職工、單位代表組成住房公積金管理委員會，作為住房公積金管理的決策機構(gòu)。

　　19.商品房買賣合同約定面積為150㎡，價格為4000元/㎡，交付使用時，產(chǎn)權(quán)登記面積為155㎡，買賣雙方未對面積誤差的處理方式做出約定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定最后結(jié)算的房價款應(yīng)為(　 )萬元。

　　A.60.0

　　B.61.0

　　C.61.8

　　D.62.0

　　答案：C

　　解析：(1)面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%=(155-150)/150=3.33%。(2)根據(jù)面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價款由買受人補足;超出3% 部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。150㎡×(1+3%)×4000元/㎡=61.8萬元。

　　20.人民法院依法拍賣抵押房地產(chǎn)時，拍賣保留價應(yīng)由(　 )確定。

　　A.房地產(chǎn)估價機構(gòu)

　　B.人民法院

　　C.抵押權(quán)人

　　D.人民法院和房地產(chǎn)估價機構(gòu)共同

　　答案：B

　　解析：人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，并應(yīng)當征詢當事人的意見。