2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》知識(shí)點(diǎn)第八章5節(jié)

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　　第八章 成本法及其運(yùn)用

　　第五節(jié) 建筑物折舊的求取

　　建筑物折舊的含義和原因：

　　(一)建筑物折舊的含義

　　估價(jià)上和會(huì)計(jì)上雖然都使用"折舊"這個(gè)詞，并且意義上有某種相似之處，但因兩者的內(nèi)涵不同而有本質(zhì)區(qū)別。估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值的實(shí)際減損，其金額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格之差，即：

　　建筑物折舊=建筑物重新購建價(jià)格一建筑物市場價(jià)值

　　(二)建筑物折舊的原因

　　根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。

　　建筑物折舊的求取方法：

　　求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、市場提取法和分解法。

　　(一)年限法

　　1.年限法和有關(guān)年限的含義

　　年限法也稱為年齡一壽命法(age-life method)，是根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。

　　2.直線法

　　年限法中最主要的是直線法(straight-line method)。直線法是最簡單和迄今應(yīng)用最普遍的一種求取折舊的方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。

　　3.成新折扣法

　　早期采用成本法求取建筑物現(xiàn)值時(shí)，習(xí)慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的年齡、壽命計(jì)算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價(jià)格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。

　　(二)市場提取法

　　市場提取法(market extraction method)是通過含有與估價(jià)對象中的建筑物具有相同或相似折舊狀況的建筑物的房地可比實(shí)例，來求取估價(jià)對象中的建筑物折舊的方法。相同或相似折舊狀況，是指可比實(shí)例中的建筑物折舊類型(物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊)和折舊程度與估價(jià)對象中的建筑物折舊類型和折舊程度相同或相當(dāng)。

　　求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題：

　　(一)估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的本質(zhì)區(qū)別

　　估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有著本質(zhì)區(qū)別：估價(jià)上的折舊注重的是資產(chǎn)市場價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不是"折舊"，而是"減價(jià)調(diào)整";會(huì)計(jì)上的折舊注重的是資產(chǎn)原始價(jià)值的分?jǐn)偂⒀a(bǔ)償或回收。

　　(二)土地使用期限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

　　在求取建筑物折舊時(shí)應(yīng)注意土地使用期限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。