2015年房地產估價師《經營與管理》考點第二章2節(jié)

　　【摘要】2015年房地產估價師考試是10月17日-18日，為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產估價師《制度與政策》章節(jié)知識點，環(huán)球網校編輯整理了"2015年房地產估價師《經營與管理》考點第二章2節(jié)"，本文系統(tǒng)闡述了房地產市場結構與指標的知識點，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　第二章 房地產市場與市場運行

　　第二節(jié) 房地產市場結構與指標

　　1.房地產市場結構：

　　(一)房地產市場的壟斷競爭關系

　　市場結構，是指某一市場中各種要素之間的內在聯(lián)系及其特征。按照某行業(yè)內部的生產者或企業(yè)數目、產品差別程度和進入障礙大小，可以將市場劃分為完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和完全壟斷市場四種市場結構類型。四種市場結構中，完全競爭市場競爭最為充分，完全壟斷市場不存在競爭，壟斷競爭和寡頭壟斷具有競爭但競爭又不充分。

　　由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產市場的壟斷競爭特征，給予房地產供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數量控制和銷售價格控制等。以住房市場為例，由于存量住房市場的交易雙方主要為分散的家庭，因此存量住房市場的壟斷競爭市場結構特征表現(xiàn)為競爭多于壟斷;而在新建住房市場上，由于房地產開發(fā)企業(yè)集中開發(fā)建設商品住房項目是市場供應的主要組成部分，如果同期在某一區(qū)域市場的新建住房開發(fā)項目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導致壟斷多于競爭。此外，房地產市場的壟斷競爭特征，除受到子市場分割的影響外，還受到供給者或需求者市場勢力的影響，進一步加大了壟斷競爭特征分析的復雜性。

　　(二)房地產市場的數量比例關系

　　為了從宏觀角度把握房地產市場的特點，有關房地產市場結構的分析，也常常采用對有關市場指標進行數量比例關系分析的方法。此時的房地產市場結構，包括總量結構、區(qū)域結構、產品結構、供求結構、投資結構和租買結構等維度。要實現(xiàn)房地產市場總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定的市場目標，保持房地產業(yè)與社會經濟及相關產業(yè)協(xié)調發(fā)展，必須準確把握房地產市場上的這些數量結構關系。

　　2.房地產市場細分：

　　從識別和把握房地產宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，可以按照地域范圍、房地產用途、增量存量、交易方式、目標市場等標準，對房地產市場進行細分。

　　(一)按地域范圍細分

　　房地產的不可移動性，表明其對地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產市場是地區(qū)性市場，人們認識和把握房地產市場的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場劃分的主要方式。

　　(二)按房地產用途細分

　　由于不同類型房地產在投資決策、規(guī)劃設計、工程建設、產品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場(含普通住宅、別墅、公寓市場等)、商業(yè)物業(yè)市場(寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等)、工業(yè)物業(yè)市場(標準工業(yè)廠房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房市場等)、特殊物業(yè)市場、土地市場等。

　　(三)按增量存量細分

　　通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場(土地使用權出讓市場)、二級市場(土地轉讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產交易市場)。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場(增量市場或一手房市場)和二級房屋市場(存量市場或二手房市場)。房地產增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產資源的有效配置，而且由于房地產市場中存在的“過濾”現(xiàn)象，能促進增量市場的發(fā)展。

　　(四)按交易方式細分

　　按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定，房地產交易包括房地產轉讓、房地產租賃和房地產抵押。

　　(五)按目標市場細分

　　從市場營銷的角度出發(fā)，可以按照市場營銷過程中的目標市場來細分房地產市場。通常情況下，可以將某種物業(yè)類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場。