2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》知識(shí)點(diǎn)第二章3節(jié)

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　　第二章 不同類型房地產(chǎn)估價(jià)

　　第三節(jié) 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)

　　1.商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)：

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)，俗稱寫字樓，是用于公司等商務(wù)機(jī)構(gòu)辦公的房地產(chǎn)。寫字樓的市場(chǎng)出現(xiàn)兩種不同的發(fā)展方向：一種是傳統(tǒng)的寫字樓，如根據(jù)位置優(yōu)劣、設(shè)施設(shè)備齊全、裝修檔次、服務(wù)水平劃分的甲級(jí)、乙級(jí)和一般寫字樓;第二種是“SOHO”，即小型的、家庭化辦公場(chǎng)所，在估價(jià)時(shí)要根據(jù)具體情況進(jìn)行具體分析。

　　2.影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素：

　　影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位因素有：①是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機(jī)構(gòu)附近;②交通條件;③周圍環(huán)境;④樓層差異。

　　影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物因素有：外觀、內(nèi)部裝修、設(shè)備設(shè)施、是否具有智能化辦公條件、能否滿足不同公司的特別要求、物業(yè)管理及服務(wù)水平。

　　3.商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法：

　　首選市場(chǎng)法和收益法，也可選用成本法，對(duì)于有開發(fā)或再開發(fā)潛力的(如重新裝修改造)商務(wù)辦公房地產(chǎn)，還可選用假設(shè)開發(fā)法。

　　4.商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理精析：

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)一般是以出租為主的，估價(jià)時(shí)應(yīng)注意：①租約問(wèn)題，在租約內(nèi)以租約租金作為計(jì)算基數(shù)，租約外以市場(chǎng)租金作為計(jì)算基數(shù);②租金內(nèi)涵問(wèn)題;③要考慮租金支付方式，不同的租金支付方式計(jì)算出的結(jié)果是不同的;④地下車庫(kù)租金問(wèn)題。