2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》章節(jié)知識(shí)第三章3節(jié)

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　　第三章 不同目的房地產(chǎn)估價(jià)

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

　　1.房地產(chǎn)抵押價(jià)值的內(nèi)涵及評(píng)估實(shí)質(zhì)：

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值是指抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的實(shí)質(zhì)是采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估估價(jià)對(duì)象在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值(而不是預(yù)期處分抵押房地產(chǎn)時(shí)所能實(shí)現(xiàn)的客觀合理價(jià)值折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值)，同時(shí)，要充分考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。

　　2.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線及估價(jià)方法：

　　行政劃撥土地房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，可采用成本法、市場(chǎng)法或收益法估價(jià);也可先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為出讓土地房地產(chǎn)，先計(jì)算出其完整產(chǎn)權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)格，從得出的估價(jià)額減去需要補(bǔ)交的土地出讓金得出估價(jià)對(duì)象價(jià)值。

　　部分(局部)房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意到該部分(局部)房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，能否獨(dú)立使用，是否可以獨(dú)立變現(xiàn)，并注意到十地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、共用部分的合理享用問(wèn)題，估價(jià)方法可選用成本法、市場(chǎng)法或收益法。

　　在建工程進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，可選用成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)法。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)和土地用途，在估價(jià)時(shí)應(yīng)扣減與國(guó)有土地價(jià)值的差異?？蛇x用成本法、市場(chǎng)法或收益法估價(jià)。由于房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)要充分考慮預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)市場(chǎng)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和抵押期間的耗損，因此，房地產(chǎn)抵押價(jià)格一般比正常市場(chǎng)價(jià)格低。

　　3.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的注意事項(xiàng)