2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》章節(jié)知識(shí)第三章6節(jié)

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　　第三章 不同目的房地產(chǎn)估價(jià)

　　第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

　　1.房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類：

　　房地產(chǎn)價(jià)值損失是指由于房地產(chǎn)所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產(chǎn)本身出現(xiàn)各種質(zhì)量問題導(dǎo)致的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值和正常房地產(chǎn)之間的差值。引起房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因和種類主要有：

　　(1) 因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失。

　　主要體現(xiàn)在以下幾方面：

　　1)房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失。

　　2)小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失。

　　3)小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失。

　　4)房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失。

　　5)房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失。

　　(2)因在相鄰?fù)恋亟ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失。

　　(3)因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失。

　　(4)因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失。

　　(5)因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失。

　　(6)因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害。

　　(7)因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失。

　　(8)因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失，如材料供貨商未按合同約定如期供貨、資金提供方未按合同約定如期供款導(dǎo)致工程停建、緩建，從而造成工程無法按期完成，給相關(guān)當(dāng)事人造成損失。

　　(9)因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失。

　　2.房地產(chǎn)損害造成的損失分析：

　　(1)房地產(chǎn)損害的分類

　　1)按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

　　按照房地產(chǎn)受損害的部位可劃分為三種類型：①實(shí)物損害(又可分為實(shí)體損害和功能損害);②權(quán)益損害;③區(qū)位損害(也稱為環(huán)境損害)。

　　2)按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分

　　房地產(chǎn)可修復(fù)的損害是指恢復(fù)到損害前的狀況或者好于損害前的狀況，有的是修理，有的是更換。即：修復(fù)費(fèi)用≤損害前的房地產(chǎn)價(jià)值-損害后的房地產(chǎn)價(jià)值。

　　房地產(chǎn)不可修復(fù)的損害是指技術(shù)上不可能或經(jīng)濟(jì)上不可行，因而不能修復(fù)的損害。即：修復(fù)費(fèi)用>損害前的房地產(chǎn)價(jià)值-損害后的房地產(chǎn)價(jià)值。

　　3)按照暫時(shí)性的損害和永久性的損害劃分

　　(2)房地產(chǎn)損害的賠償金額

　　1)可修復(fù)的賠償金額為修復(fù)費(fèi)用加上相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，即：

　　賠償金額=修復(fù)費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失

　　2)不可修復(fù)的賠償金額為房地產(chǎn)價(jià)值減損額，即：

　　賠償金額=損害前的房地產(chǎn)價(jià)值-損害后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　3)可修復(fù)一定程度的，但不能完全恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)值的，賠償金額為部分修復(fù)費(fèi)用、房地產(chǎn)價(jià)值減損額、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失之和，即：

　　賠償金額=部分修復(fù)費(fèi)用+房地產(chǎn)價(jià)值減損額+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失

　　4)造成不可挽回?fù)p失的，賠償金額為重置成本。