2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)知識第八章1節(jié)

　　【摘要】2015年房地產(chǎn)估價師考試是10月17日-18日，為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)知識點(diǎn)，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)知識第八章1節(jié)"，本文系統(tǒng)闡述了成本法概述的知識點(diǎn)，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　第八章 成本法及其運(yùn)用

　　第一節(jié) 成本法概述

　　成本法的含義：

　　簡要地說，成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值的方法。具體地說，成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。重新購建價格是指假設(shè)在估價時點(diǎn)重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。折舊是指各種原因造成的估價對象價值的實(shí)際減損，其金額為估價對象在估價時點(diǎn)的市場價值與在估價時點(diǎn)的重新購建價格之差。

　　成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各個組成部分之和為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法。即先把房地產(chǎn)價格分解為它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加。因此，成本法也稱為積算法。由此還可知成本法中的"成本"并不是通常意義上的成本(不含利潤)，而是價格(包含利潤)。但在該方法中也用到了通常意義上的成本以及費(fèi)用、支出、代價、投入等相關(guān)概念。這就需要在遇到"成本"、"費(fèi)用"、"支出"、"代價"、"投入"等概念時，注意根據(jù)上下文的內(nèi)容來判定它們的具體內(nèi)涵。

　　成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把成本法測算出的價值稱為積算價值。

　　成本法的優(yōu)點(diǎn)是其求得的價值使人"看得見"--人們可以看到該價值是由哪些部分組成的;較容易發(fā)現(xiàn)其中哪些是重復(fù)多余的，哪些被遺漏了，以及哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法測算出的價值看似有"依據(jù)"，特別是在有"文件"規(guī)定房地產(chǎn)價格構(gòu)成以及相關(guān)成本、費(fèi)用、稅金、利潤等標(biāo)準(zhǔn)的情況下。

　　成本法的理論依據(jù)：

　　成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。具體可從賣方和買方兩個角度來看。從賣方的角度來看，房地產(chǎn)價格是基于其過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格不能低于他為開發(fā)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價。如果低于該代價，他就要虧本。進(jìn)一步來看，當(dāng)一種房地產(chǎn)的市場價格低于它的成本時，它就不會被開發(fā)，除非它的市場價格升高了;而如果一種房地產(chǎn)的市場價格遠(yuǎn)高于它的成本，則它將會很快進(jìn)入市場，直到其市場價格降下來。

　　從買方的角度來看，房地產(chǎn)價格是基于其社會上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”，是買方愿意支付的最高價格不能高于他預(yù)計(jì)重新開發(fā)該房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤。如果高于該必要支出及應(yīng)得利潤，則還不如自己開發(fā)(或者委托他人開發(fā))。例如，當(dāng)房地產(chǎn)為土地與建筑物的綜合體時，買方在確定其購買價格時通常會這樣考慮：如果自己購買一塊相似的土地的現(xiàn)時價格是多少，然后在該土地上建造相同或相似的建筑物的現(xiàn)時費(fèi)用又是多少，此兩者之和(含應(yīng)得利潤)便是自己愿意支付的最高價格。當(dāng)然，如果該房地產(chǎn)中的建筑物是舊的或者質(zhì)量、性能上有缺陷，或者建筑物以外還有一些不利因素，則買方在確定其愿意支付的最高價格時還會考慮折舊，即還要減價。

　　由上可見，一個是不低于開發(fā)已花費(fèi)的代價(含應(yīng)得利潤)，一個是不高于預(yù)計(jì)重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)是正常的開發(fā)代價(包含開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤)。因此，估價對象的價值便可以根據(jù)重新開發(fā)估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤來求取。

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　　成本法適用的估價對象：

　　新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)(簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn))、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)(簡稱舊的房地產(chǎn))、正在開發(fā)的房地產(chǎn)(即在建工程)、計(jì)劃開發(fā)的房地產(chǎn)(如期房)，都可以采用成本法估價。對于很少發(fā)生交易而限制了市場法運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價?；S、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。

　　在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)和房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價。因?yàn)樵诒ｋU事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀;對于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時也需要采取重建方式來解決。另外，在房地產(chǎn)市場不夠活躍或類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)難以采用市場法估價時，通常只好采用成本法估價。

　　成本法一般適用于評估可獨(dú)立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價值。當(dāng)采用成本法評估局部房地產(chǎn)的價值時，如評估某幢住宅樓中某套住宅的價值，通常是先評估該整幢住宅樓的平均價值，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行朝向、樓層、裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住宅的價值。在實(shí)際估價中，根據(jù)估價對象這類房地產(chǎn)的開發(fā)方式，還可能需要先求取整個“小區(qū)”的平均價值，然后調(diào)整到“幢”的平均價值，再在此基礎(chǔ)上進(jìn)行朝向、樓層、裝飾裝修等因素調(diào)整后得出該套住宅的價值。采用成本法評估開發(fā)區(qū)中某宗土地的價值，通常也與此類似。

　　成本法估價比較費(fèi)時費(fèi)力，測算估價對象的重新購建價格和折舊都有較大的難度，尤其是那些建筑物過于老舊的房地產(chǎn)。如果一個建筑物已很破舊，基本上沒有了使用價值，這時就不宜采用成本法估價。在這種情況下，對于建筑物，一般是根據(jù)拆除后的殘余價值來估價;對于整個房地產(chǎn)，一般是采用假設(shè)開發(fā)法，根據(jù)其未來開發(fā)完成后的價值減去開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來估價。因此，成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價值。

　　成本法估價需要具備的條件：

　　運(yùn)用成本法估價需要注意的是，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對效用的增加有所作用才能構(gòu)成價格。換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，花費(fèi)的成本不多也不一定說明其價值不高。價格等于"成本加平均利潤"是在較長時期內(nèi)平均來看的，并且需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進(jìn)出市場)，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。其原理如下：

　　首先假設(shè)價格正好等于成本加平均利潤，并假設(shè)此時的供給與需求正好平衡，然后假設(shè)有某個因素(如利率上調(diào))導(dǎo)致了供大于求，則在供求規(guī)律和利潤激勵的作用下會出現(xiàn)以下循環(huán)：供大于求一價格下降一開發(fā)利潤率降低一開發(fā)投資減少一開發(fā)量縮減一供給減少一價格上漲一開發(fā)利潤率上升一開發(fā)投資增加一開發(fā)量增加一供給增加一價格下降……

　　顯而易見，如果不是在較長時期內(nèi)，或者沒有自由競爭，又或商品本身不可以大量重復(fù)生產(chǎn)，則上述循環(huán)就不能成立，價格就不會等于成本加平均利潤。實(shí)際上，即使具備這些條件，價格等于成本加平均利潤也是偶然的，價格僅僅是圍繞著"成本加平均利潤，，而上下波動，趨向于"成本加平均利潤"。當(dāng)求大于供時，價格可能大大高于開發(fā)成本;當(dāng)供大于求時，價格可能大大低于開發(fā)成本。因此，房地產(chǎn)開愛成本高，并不意味著房地產(chǎn)價格就必定高;房地產(chǎn)開發(fā)成本低，也不意味著房地產(chǎn)價格就必定低。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價格與房地產(chǎn)開發(fā)成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資有賺錢與賠錢的問題。無論是從一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來看，還是從一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看，甚至從整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來看，都有賺錢與賠錢的問題。如果房地產(chǎn)價格始終是由房地產(chǎn)開發(fā)成本決定的，則海南、北海的房地產(chǎn)市場就不會有1993年房地產(chǎn)熱過后的一段"悲慘"局面。