2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)第五章2節(jié)

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　　第五章 現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值

　　第二節(jié) 資金時(shí)問價(jià)值

　　1.資金時(shí)間價(jià)值的概念：

　　開發(fā)投資過程中的大小投資活動(dòng)，從發(fā)生、發(fā)展到結(jié)束，都有一個(gè)時(shí)間上的延續(xù)過程。對于投資者來說，資金的投入與收益的獲得往往構(gòu)成一個(gè)時(shí)間上有先后的現(xiàn)金流量序列，客觀地評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果或?qū)Σ煌顿Y方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較時(shí)，不僅要考慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的時(shí)間，以某一個(gè)相同的時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)，把不同時(shí)點(diǎn)上的支出和收入折算到同一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，才能得出正確的結(jié)論。

　　在不同的時(shí)間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價(jià)值上是不等的。也就是說，資金的價(jià)值會(huì)隨時(shí)問發(fā)生變化。今天可以用來投資的一筆資金，即使不考慮通貨膨脹因素，也比將來可獲得的同樣數(shù)額的資金更有價(jià)值。因?yàn)楫?dāng)前可用的資金能夠立即用來投資并帶來收益，而將來才可取得的資金則無法用于當(dāng)前的投資，也無法獲得相應(yīng)的收益。

　　(1)隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，資金伴隨著生產(chǎn)與交換的進(jìn)行不斷運(yùn)動(dòng)，生產(chǎn)與交換活動(dòng)會(huì)給投資者帶來利潤，表現(xiàn)為資金的增值。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值。

　　(2)資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來得到更多的消費(fèi)，個(gè)人儲(chǔ)蓄的動(dòng)機(jī)和國家積累的目的都是如此。從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。

　　資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：①投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤;②通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償;③風(fēng)險(xiǎn)因素，即對因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。

　　在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中，對資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法與銀行利息的計(jì)算方法相同。實(shí)際上，銀行利息也是一種資金時(shí)間價(jià)值的表現(xiàn)方式，利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志。

　　由于資金存在時(shí)間價(jià)值，就無法直接比較不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量。因此，要通過一系列的換算，在同一時(shí)點(diǎn)上進(jìn)行對比，才能符合客觀的實(shí)際情況。這種考慮了資金時(shí)間價(jià)值的經(jīng)濟(jì)分析方法，提高了方案評價(jià)和選擇的科學(xué)性和可靠性。

　　2.利息與利率：

　　(一)利息

　　利息是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。如果將一筆資金存銀行，這筆資金就稱為本金

　　(二)利率

　　利率是在單位時(shí)間(一個(gè)計(jì)息周期)內(nèi)所得的利息額與借貸金額(即本金)之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。

　　(三)利率的決定和影響因素

　　1.古典學(xué)派的儲(chǔ)蓄投資決定理論

　　該理論的倡導(dǎo)者為馬歇爾，認(rèn)為利率是由儲(chǔ)蓄和投資等非貨幣的實(shí)際因素所決定的。主要內(nèi)容是：儲(chǔ)蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率則是資本的租用價(jià)格，若資本供大于求，資本使用者付給儲(chǔ)蓄者的報(bào)酬就低，反則反之。所以，資本供求即儲(chǔ)蓄與投資決定利率水平。

　　2.流動(dòng)性偏好利率理論

　　該理論的倡導(dǎo)者是凱恩斯，認(rèn)為利率不是由儲(chǔ)蓄與投資決定的，而是由貨幣的供給與需求決定的。

　　3.可貸資金利率理論

　　該理論認(rèn)為，利率是由可貸資金的供求決定的?？少J資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求三個(gè)要素構(gòu)成，可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄三個(gè)要素構(gòu)成。

　　4.IS-LM曲線模型的利率理論

　　該理論認(rèn)為，利率是在商品市場和貨幣市場同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成的。

　　5.馬克思的利率決定理論

　　馬克思的利率決定論以剩余價(jià)值在不同的資本家之間分割為起點(diǎn)，認(rèn)為利息是貸出資本的資本家從借入資本的資本家那里分割來的一部分剩余價(jià)值。剩余價(jià)值表現(xiàn)為利潤，所以，利息量的多少取決于利潤總額，利率的高低取決于平均利潤率。由于利息只是利潤的一部分，平均利潤本身也就成為利息的最高界限。一般情況下，利率不會(huì)與平均利潤率恰巧相等，也不會(huì)超過平均利潤率?？傊?，利率的變化范圍在零與平均利潤率之間。

　　6.影響利率的其他因素

　　影響利率的其他因素包括經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期、通貨膨脹率及預(yù)期通貨膨脹率、借貸風(fēng)險(xiǎn)和國際利率水平等經(jīng)濟(jì)因素，貨幣政策、財(cái)政政策和匯率政策等政策因素，以及利率管制等制度因素。

　　3.單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息：

　　利息的計(jì)算有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。

　　(一)單利計(jì)息

　　單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正比。單利計(jì)息時(shí)的利息計(jì)算公式為：

　　L=P×n×i

　　n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為：

　　Fn=P(1+i×n)

　　我國個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國庫券的利息就是以單利計(jì)算的，計(jì)息周期為“年”。

　　(二)復(fù)利計(jì)息

　　復(fù)利計(jì)息，是指對于某一計(jì)息周期來說，按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息”。

　　我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復(fù)利計(jì)息的。由于復(fù)利計(jì)息比較符合資金在社會(huì)再生產(chǎn)過程中運(yùn)動(dòng)的實(shí)際狀況，所以在投資分析中，一般采用復(fù)利計(jì)息。

　　復(fù)利計(jì)息還有間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)利之分。如果計(jì)息周期為一定的時(shí)間區(qū)間(如年、季、月等)，并按復(fù)利計(jì)息，稱為間斷復(fù)利;如果計(jì)息周期無限期縮短，稱為連續(xù)復(fù)利。從理論上講，資金在不停地運(yùn)動(dòng)，每時(shí)每刻都在通過生產(chǎn)和流通領(lǐng)域增值，因而應(yīng)該采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息，但是在實(shí)際使用中都采用較為簡便的問斷復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算。

　　4.名義利率與實(shí)際利率：

　　(一)名義利率與實(shí)際利率的概念

　　在以上討論中，都是以年為計(jì)息周期的，但在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，計(jì)息周期有年、季度、月、周、日等，也就是說，計(jì)息周期可以短于一年。這樣就出現(xiàn)了不同計(jì)息周期的利率換算問題。也就是說，當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的區(qū)別

　　(二)名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式

　　設(shè)名義利率為r，若年初借款為P，在一年中計(jì)算利息m次，則每一計(jì)息周