2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)第五章2節(jié)

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　　第五章 現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值

　　第二節(jié) 資金時(shí)問(wèn)價(jià)值

　　1.資金時(shí)間價(jià)值的概念：

　　開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中的大小投資活動(dòng)，從發(fā)生、發(fā)展到結(jié)束，都有一個(gè)時(shí)間上的延續(xù)過(guò)程。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，資金的投入與收益的獲得往往構(gòu)成一個(gè)時(shí)間上有先后的現(xiàn)金流量序列，客觀地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果或?qū)Σ煌顿Y方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較時(shí)，不僅要考慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的時(shí)間，以某一個(gè)相同的時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)，把不同時(shí)點(diǎn)上的支出和收入折算到同一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，才能得出正確的結(jié)論。

　　在不同的時(shí)間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價(jià)值上是不等的。也就是說(shuō)，資金的價(jià)值會(huì)隨時(shí)問(wèn)發(fā)生變化。今天可以用來(lái)投資的一筆資金，即使不考慮通貨膨脹因素，也比將來(lái)可獲得的同樣數(shù)額的資金更有價(jià)值。因?yàn)楫?dāng)前可用的資金能夠立即用來(lái)投資并帶來(lái)收益，而將來(lái)才可取得的資金則無(wú)法用于當(dāng)前的投資，也無(wú)法獲得相應(yīng)的收益。

　　(1)隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資金伴隨著生產(chǎn)與交換的進(jìn)行不斷運(yùn)動(dòng)，生產(chǎn)與交換活動(dòng)會(huì)給投資者帶來(lái)利潤(rùn)，表現(xiàn)為資金的增值。從投資者的角度來(lái)看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值。

　　(2)資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來(lái)得到更多的消費(fèi)，個(gè)人儲(chǔ)蓄的動(dòng)機(jī)和國(guó)家積累的目的都是如此。從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。

　　資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主要有：①投資利潤(rùn)率，即單位投資所能取得的利潤(rùn);②通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償;③風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。

　　在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中，對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法與銀行利息的計(jì)算方法相同。實(shí)際上，銀行利息也是一種資金時(shí)間價(jià)值的表現(xiàn)方式，利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志。

　　由于資金存在時(shí)間價(jià)值，就無(wú)法直接比較不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量。因此，要通過(guò)一系列的換算，在同一時(shí)點(diǎn)上進(jìn)行對(duì)比，才能符合客觀的實(shí)際情況。這種考慮了資金時(shí)間價(jià)值的經(jīng)濟(jì)分析方法，提高了方案評(píng)價(jià)和選擇的科學(xué)性和可靠性。

　　2.利息與利率：

　　(一)利息

　　利息是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。如果將一筆資金存銀行，這筆資金就稱為本金

　　(二)利率

　　利率是在單位時(shí)間(一個(gè)計(jì)息周期)內(nèi)所得的利息額與借貸金額(即本金)之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。

　　(三)利率的決定和影響因素

　　1.古典學(xué)派的儲(chǔ)蓄投資決定理論

　　該理論的倡導(dǎo)者為馬歇爾，認(rèn)為利率是由儲(chǔ)蓄和投資等非貨幣的實(shí)際因素所決定的。主要內(nèi)容是：儲(chǔ)蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率則是資本的租用價(jià)格，若資本供大于求，資本使用者付給儲(chǔ)蓄者的報(bào)酬就低，反則反之。所以，資本供求即儲(chǔ)蓄與投資決定利率水平。

　　2.流動(dòng)性偏好利率理論

　　該理論的倡導(dǎo)者是凱恩斯，認(rèn)為利率不是由儲(chǔ)蓄與投資決定的，而是由貨幣的供給與需求決定的。

　　3.可貸資金利率理論

　　該理論認(rèn)為，利率是由可貸資金的供求決定的。可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求三個(gè)要素構(gòu)成，可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄三個(gè)要素構(gòu)成。

　　4.IS-LM曲線模型的利率理論

　　該理論認(rèn)為，利率是在商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成的。

　　5.馬克思的利率決定理論

　　馬克思的利率決定論以剩余價(jià)值在不同的資本家之間分割為起點(diǎn)，認(rèn)為利息是貸出資本的資本家從借入資本的資本家那里分割來(lái)的一部分剩余價(jià)值。剩余價(jià)值表現(xiàn)為利潤(rùn)，所以，利息量的多少取決于利潤(rùn)總額，利率的高低取決于平均利潤(rùn)率。由于利息只是利潤(rùn)的一部分，平均利潤(rùn)本身也就成為利息的最高界限。一般情況下，利率不會(huì)與平均利潤(rùn)率恰巧相等，也不會(huì)超過(guò)平均利潤(rùn)率?？傊实淖兓秶诹闩c平均利潤(rùn)率之間。

　　6.影響利率的其他因素

　　影響利率的其他因素包括經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期、通貨膨脹率及預(yù)期通貨膨脹率、借貸風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際利率水平等經(jīng)濟(jì)因素，貨幣政策、財(cái)政政策和匯率政策等政策因素，以及利率管制等制度因素。

　　3.單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息：

　　利息的計(jì)算有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。

　　(一)單利計(jì)息

　　單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正比。單利計(jì)息時(shí)的利息計(jì)算公式為：

　　L=P×n×i

　　n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為：

　　Fn=P(1+i×n)

　　我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息就是以單利計(jì)算的，計(jì)息周期為“年”。

　　(二)復(fù)利計(jì)息

　　復(fù)利計(jì)息，是指對(duì)于某一計(jì)息周期來(lái)說(shuō)，按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息”。

　　我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復(fù)利計(jì)息的。由于復(fù)利計(jì)息比較符合資金在社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程中運(yùn)動(dòng)的實(shí)際狀況，所以在投資分析中，一般采用復(fù)利計(jì)息。

　　復(fù)利計(jì)息還有間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)利之分。如果計(jì)息周期為一定的時(shí)間區(qū)間(如年、季、月等)，并按復(fù)利計(jì)息，稱為間斷復(fù)利;如果計(jì)息周期無(wú)限期縮短，稱為連續(xù)復(fù)利。從理論上講，資金在不停地運(yùn)動(dòng)，每時(shí)每刻都在通過(guò)生產(chǎn)和流通領(lǐng)域增值，因而應(yīng)該采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息，但是在實(shí)際使用中都采用較為簡(jiǎn)便的問(wèn)斷復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算。

　　4.名義利率與實(shí)際利率：

　　(一)名義利率與實(shí)際利率的概念

　　在以上討論中，都是以年為計(jì)息周期的，但在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，計(jì)息周期有年、季度、月、周、日等，也就是說(shuō)，計(jì)息周期可以短于一年。這樣就出現(xiàn)了不同計(jì)息周期的利率換算問(wèn)題。也就是說(shuō)，當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的區(qū)別

　　(二)名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式

　　設(shè)名義利率為r，若年初借款為P，在一年中計(jì)算利息m次，則每一計(jì)息周