2015年房地產估價師《經(jīng)營與管理》考點第六章1節(jié)

　　【摘要】2015年房地產估價師考試是10月17日-18日，為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)知識點，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產估價師《經(jīng)營與管理》考點第六章1節(jié)"，本文系統(tǒng)闡述了效益和費用識別的知識點，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　第六章 經(jīng)濟評價指標與方法

　　第一節(jié) 效益和費用識別

　　1.投資與成本：

　　(一)

　　1.投資

　　廣義的投資是指人們有目的的經(jīng)濟行為，即將一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術、管理經(jīng)驗或其他資源。

　　2.成本

　　成本是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。就工業(yè)投資項目而言，其投產后便開始了產品的生產經(jīng)營活動，產品的生產與銷售伴隨著活勞動與物化勞動的消耗，產品的成本就是這種勞動消耗的貨幣表現(xiàn)。

　　(二)房地產投資分析中的投資與成本

　　對于“開發(fā)-持有出租-出售”模式下的房地產開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設投資在開發(fā)項目竣工投入使用后轉為固定資產投資，接下來的出租經(jīng)營活動又會產生營業(yè)成本和運營費用(含維修保養(yǎng)費用)，并通過房地產租賃收入得以回收。

　　房地產置業(yè)投資如果屬于增值型投資即采用“購買一更新改造一出售”模式時，其投資與成本特點與“開發(fā)一銷售”模式相似。如果采用“購買一持有出租”或“購買一裝修改造一持有出租出售”模式時，其投資與成本特點與“開發(fā)持有出租一出售”模式相似。

　　1.開發(fā)項目總投資

　　開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內完成房地產產品開發(fā)所需投入的各項費用;經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉資金。

　　2.開發(fā)產品成本

　　開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品的開發(fā)建設投資。

　　3.營業(yè)成本

　　營業(yè)成本又稱經(jīng)營成本，是指房地產產品出售、出租時，將開發(fā)產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本。

　　4.期間費用

　　開發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務費用。

　　5.運營費用

　　運營費用是指用于出租或經(jīng)營的房地產在出租經(jīng)營過程中的成本費用支出，包括期間費用(銷售費用、管理費用、財務費用)、營業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅、物業(yè)服務費、大修基金等。

　　2.營業(yè)收入、利潤和稅金：

　　(一)營業(yè)收入

　　營業(yè)收入又稱經(jīng)營收入，是指向社會出售、出租開發(fā)商品或自營時的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營收入。

　　(二)利潤

　　利潤是企業(yè)經(jīng)濟目標的集中表現(xiàn)，企業(yè)進行房地產開發(fā)投資的最終目的是獲取開發(fā)或投資利潤。房地產開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產投資模式，其營業(yè)收入扣除營業(yè)成本、期間費用和營業(yè)稅金及附加后的盈余部分，稱為投資者的營業(yè)利潤(或稱經(jīng)營利潤)，這是房地產企業(yè)新創(chuàng)造價值的一部分，要在全社會范圍內進行再分配。

　　(三)稅金

　　稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務的單位或個人征收的財政資金。國家或地方政府的這種籌集財政資金的手段叫稅收。

　　目前我國房地產開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有：

　　1.營業(yè)稅金及附加

　　2.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅

　　3.土地增值稅

　　4.企業(yè)所得稅

　　根據(jù)國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點，國家稅務總局對房地產開發(fā)企業(yè)所得稅，做出了按預售收入一定比例預先繳納，待開發(fā)項目竣工后再進行所得稅清算的特殊規(guī)定。其主要內容包括：

　　(1)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產品結算計稅成本后再行調整。

　　(2)商品房開發(fā)項目預計計稅毛利率，開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%，開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%，開發(fā)項目位于其他地區(qū)的不得低于10%。

　　(3)開發(fā)產品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發(fā)產品實際銷售收入的毛利額。

　　(4)在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關機構對該項開發(fā)產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告。

　　3.房地產投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式：

　　(一)置業(yè)投資

　　對置業(yè)投資來說，房地產投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權增加效果則既可在處置(轉讓)物業(yè)時實現(xiàn)，也可在以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)(如申請二次抵押貸款)。

　　置業(yè)投資經(jīng)濟效果的好壞受市場狀況和物業(yè)特性變化的影響。個人或企業(yè)進行置業(yè)投資的目的是要獲得預期的經(jīng)濟效果，這些預期經(jīng)濟效果在沒有成為到手的現(xiàn)金流量之前，僅僅是一個模糊的期望。因此，置業(yè)投資經(jīng)濟效果的三種表現(xiàn)形式僅能說明投資者可獲得的利益類型，在沒有轉換為一個特定時間點的現(xiàn)金流量之前，經(jīng)濟效果是無法定量描述或量測的。

　　(二)開發(fā)投資

　　房地產開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。