2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)第六章5節(jié)

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　　第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

　　第五節(jié) 清償能力指標(biāo)及其計(jì)算

　　1.利息：

　　按年計(jì)息時(shí)，為簡化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息;還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。

　　還本付息的方式包括以下幾種：

　　(1)一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息;

　　(2)等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息;

　　(3)等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息;

　　(4)一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息;

　　(5)“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。

　　2.借款償還期：

　　借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營或自營的項(xiàng)目，需要計(jì)算借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，不計(jì)算借款償還期。

　　3.利息備付率：

　　利息備付率，指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率。

　　利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。否則，表示項(xiàng)目付息能力保障程度不足。

　　4.償債備付率：

　　償債備付率(Debt Coverage Rati0，DCR)，指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。

　　可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤等等。當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計(jì)入成本的利息。

　　償債備付率可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于等于1.3。當(dāng)指標(biāo)小于1.3時(shí)，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款來償還已到期的債務(wù)。該指標(biāo)的計(jì)算對(duì)出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目非常重要。

　　5.資產(chǎn)負(fù)債率：

　　資產(chǎn)負(fù)債率是反映企業(yè)或項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量企業(yè)或項(xiàng)目在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。

　　資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)或項(xiàng)目的資本金不足，對(duì)負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí)，應(yīng)變能力較差;資產(chǎn)負(fù)債率低則企業(yè)或項(xiàng)目的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，且普遍使用較高的財(cái)務(wù)杠桿，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。

　　6.流動(dòng)比率：

　　流動(dòng)比率是反映企業(yè)或項(xiàng)目各年償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。

　　流動(dòng)比率越高，說明營運(yùn)資本(即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額)越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。通過這個(gè)指標(biāo)可以看出百元流動(dòng)負(fù)債有幾百元流動(dòng)資產(chǎn)來抵償，故又稱償債能力比率。在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上，因此人們稱之為“銀行家比率”或“二對(duì)一比率”。

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目來說，200%并不是最理想的流動(dòng)比率。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需開發(fā)資金較多，且本身并不擁有大量的資本金，其資金一般來源于長、短期借款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常采取預(yù)售期房的方式籌集資金。這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，流動(dòng)比率相對(duì)較低。

　　7.速動(dòng)比率：

　　速動(dòng)比率是反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。

　　該指標(biāo)屬短期償債能力指標(biāo)。它反映企業(yè)或項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力，因此它必須在流動(dòng)資產(chǎn)中扣除存貨部分，因?yàn)榇尕涀儸F(xiàn)能力差，至少也需要經(jīng)過銷售和收賬兩個(gè)過程，且會(huì)受到價(jià)格下跌、損壞、不易銷售等因素的影響。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的大部分，其速動(dòng)比率較低，不會(huì)達(dá)到100014。

　　資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率指標(biāo)，通常結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行計(jì)算，反映房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的清償能力。對(duì)于大型綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，通常不需要針對(duì)其具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或投資項(xiàng)目編制資產(chǎn)負(fù)債表，也就很少計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率指標(biāo)。但對(duì)于僅開發(fā)或投資一個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司而言，企業(yè)和項(xiàng)目融為一體，此時(shí)計(jì)算企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率指標(biāo)，同時(shí)也就反映了房地產(chǎn)開發(fā)或投資項(xiàng)目的清償能力。