2016年房地產估價師《理論與方法》合法原則
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【導讀】為了幫助考生全面復習2016年房地產估價師《理論與方法》考試課程，系統(tǒng)掌握房地產估價師《理論與方法》考試教材的相關重點，環(huán)球網校編輯整理了"2016年房地產估價師《理論與方法》合法原則"，主要闡述了合法原則的知識點，供大家參考，祝學習愉快!
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合法原則知識點是2016年房地產估價師考試高頻考點，現(xiàn)整理如下：
合法原則：
1.合法原則(掌握)
合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象權益上的價值。因為合法的權益不同，房地產價值可能有很大的差異。
房地產價值實質上是權益的價值，估價對象的權益必須依法判定，不是委托人或估價師可以隨意假定的
合法原則并不意味著只有完全合法的房地產才能成為估價對象。除了依法不得以某種方式處分的房地產不能成為以該種處分方式為估價目的的估價對象外，任何權益狀況的房地產都可以成為估價對象。
評估值一般都大于0，也有可能等于或小于0。
實踐操作
在依法判定的權利類型及歸屬方面，一般應以房地產權屬證書、權屬檔案以及相關合同等合法權屬證明為依據(jù)。
房屋權屬證書有兩種：房屋所有權證、房屋他項權利證
土地權屬證書有四種：國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項權利證明書
在依法判定的使用權利方面，應以土地用途管制和規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。
在依法判定的處分權方面，應以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)。法律法規(guī)、規(guī)章政策或合同規(guī)定不能采取的處分方式下的評估價值為0.
在依法判定的其他權益方面，評估出的價值應當符合國家的價格政策。
估價所采用的技術標準和估價主體資格必須合法。
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【重點】合法原則在房地產抵押估價中的運用
法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產，不應作為抵押估價目的的估價對象。
不得抵押的財產范圍：土地所有權、集體土地使用權(法律允許的除外)、各類公益設施(注意區(qū)分：公益單位公益設施以外的其他財產為自身債務是可以抵押的)、產權不明有爭議的財產(不“干凈”)、依法被查封扣押和監(jiān)督的財產。
不得抵押的房地產范圍：權屬有爭議的房地產、公共福利事業(yè)的房地產、文物、依法公告列入拆遷范圍的房地產、被依法查封、扣留、監(jiān)管或其他形式限制的房地產、其他;空置3年以上的房地產。
法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產，不應作為抵押估價對象。違法違章建筑物抵押無效
法律、法規(guī)和政策規(guī)定應當符合一定條件才能轉讓的房地產，評估其抵押價值時應當符合轉讓條件，不符合轉讓條件的房地產，不應作為抵押估價對象
出讓土地轉讓條件：支付出讓金，并取得土地使用權證書;投資總額的25%、成片開發(fā)的形成工業(yè)用地或其他建設用地條件;形成房屋的要有房屋所有權證書。
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共有房地產需要共有人書面同意才能以抵押為估價目的的估價對象。
評估再次抵押的房地產的抵押價值的，該房地產的抵押價值不應包含已抵押擔保的債權數(shù)額
評估尚未竣工，或竣工日(或合同約定的竣工日)起6個月內的抵押價值，扣除法定優(yōu)先款時，應首先扣除拖欠工程款。
建設工程款包括人工、材料等實際支出，但是不包括承包人因發(fā)包人違約造成的損失。
優(yōu)先受償權>抵押權>其他債權
評估土地使用權是以劃撥方式取得的房地產的抵押價值的，該房地產的抵押價值不應包含劃撥土地使用權轉變成出讓地時應繳納的土地使用權出讓金劃撥土地使用權拍賣時，拍賣價款優(yōu)先繳納出讓金后，抵押權人才可優(yōu)先受償。(保護國家土地利益)
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【重點】合法原則在房屋征收估價中的運用
違法建筑和超期臨時建筑不予補償，其評估價值為0.
被征收房屋產權性質一般以被征收房屋的權屬證書及權屬檔案的記載為準;性質、用途、面積不明時，由市縣級政府組織有關部門對未登記的建筑物進行調查、認定和處理。
有規(guī)定從規(guī)定、無規(guī)定依慣例、無慣例找老師、老師不行找自己。
法律依據(jù)有沖突時，“上位法優(yōu)于下位法”、“新法優(yōu)于舊法”、“特別法優(yōu)于一般法”、“法律文本優(yōu)于法律解釋”、“強行法優(yōu)于任意法”、“法不溯及既往”原則，解決法的適用沖突問題
法律的效率等級：憲法>法律>行政法規(guī)>地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章
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