2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬試卷二
【摘要】2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月15日-16日,為幫助考生更好的參加房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考試,環(huán)球網(wǎng)校小編為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬試卷二",現(xiàn)整理如下,希望對(duì)您有所幫助,??荚図樌?
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1.下面說法正確的是( )。
A.房地產(chǎn)估價(jià)師可以受聘于兩個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
B.委托人和估價(jià)報(bào)告使用者通常是估價(jià)利害關(guān)系人
C.依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)必須受到行政區(qū)域、行業(yè)限制
D.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由估價(jià)師個(gè)人出具
2.在英國和其他英聯(lián)邦國家,法院一般( )來判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。
A.使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格
B.使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格
C.使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格
D.依賴于老師證人測(cè)算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值
3.某宗土地面積為2 000 m2,城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為:容積率3,建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下,下列建設(shè)方案中最可行的是( )。
A.建筑物地面一層建筑面積為800m2,總建筑面積為5 000 m2
B.建筑物地面一層建筑面積為1 400 m2,總建筑面積為5 000 m2
C.建筑物地面一層建筑面積為600 m2,總建筑面積為5 500m2
D.建筑物地面一層建筑面積為600 m2,總建筑面積為2 500 m2
4.假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3 000元/m2下降到2 800元/m2,需求從900套上升到1 000套,則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為( )。
A. -1.33
B. -0.66
C.0.66
D.1.53
5.在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下,住宅所有權(quán)人尋找他人出資,合作加蓋房屋并進(jìn)行分成,屬于動(dòng)用( )的行為。
A.宅基地所有權(quán)
B.空間利用權(quán)
C.地役權(quán)
D.建筑物相鄰關(guān)系
6.設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產(chǎn)后,應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的( )的款額后,抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
A.稅金
B.拍賣費(fèi)用
C.土地使用權(quán)出讓金
D.土地使用成本
7.標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn),由此接近道路的方向,地價(jià)逐漸升高;由此遠(yuǎn)離道路的方向,地價(jià)( )。
A.逐漸降低
B.逐漸升高
C.可視為基本不變
D.為零
8.房地產(chǎn)的供給曲線表示( )。
A.房地產(chǎn)的出售量與其價(jià)格之間的關(guān)系
B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系
C.房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系
D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系
9.投資利息估算只有在( )中才需要。
A.比較法
B.傳統(tǒng)方法
C.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法
D.收益法
10.下列房地產(chǎn)不是按其經(jīng)營使用方式來劃分的為( )。
A.出售型房地產(chǎn)
B.出租型房地產(chǎn)
C.辦公型房地產(chǎn)
D.自用型房地產(chǎn)
參考答案:
1.B 2.D 3.C 4.D 5.B 6.C 7.C 8.C 9.B 10.C
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11.根據(jù)合法原則,拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的,可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。在被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí),應(yīng)當(dāng)向( )申請(qǐng)確認(rèn)。
A.當(dāng)?shù)夭疬w管理部門
B.當(dāng)?shù)貒敛块T
C.當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T
D.城市規(guī)劃行政主管部門
12.購買某類房地產(chǎn),通常抵押貸款占70%,抵押貸款的年利率為6%,自有資本要求的年收益率為9%,該類房地產(chǎn)的資本化率為( )。
A.6.0%
B.6.9%
C.8.8%
D.9.0%
13.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的有效毛收入為50萬元,運(yùn)營費(fèi)用為30萬元,此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長3%,運(yùn)營費(fèi)用增長2%,收益年限可視為無限年,該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.650
B.687
C.585
D.630
14.某開發(fā)商通過出讓方式取得某宗土地使用權(quán)。價(jià)格為1000元/m2,容積率為3。后經(jīng)批準(zhǔn)容積率擴(kuò)大至3.6,此時(shí)開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)為( )元/m2。
A.100
B.200
C.300
D.600
15.城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對(duì)象,在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi),根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段。調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的( )。
A.基準(zhǔn)價(jià)格
B.平均價(jià)格
C.正常價(jià)格
D.市場(chǎng)價(jià)格
16.某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面積120m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2,建筑物殘值率6%,年折舊率2.2%,計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。
A.76 800
B.79 104
C.77 952
D.81 562
17.某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年,估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物,判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年,剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年,殘值率為4%,用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( )。
A.43.8%
B.50%
C.56.8%
D.70%
18.某寫字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多,從而不便于商務(wù)辦公,導(dǎo)致需求減少,估計(jì)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%,每月可出租面積租金為70元/m2,又知該寫字樓可出租面積為10 000 m2,運(yùn)營費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年,投資報(bào)酬率為8%,其他條件保持不變,則該寫字樓將發(fā)生( )萬元的貶值。
A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675.40
19.某商場(chǎng)建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用權(quán)出讓年限為40年,建筑物的自然壽命為50年,在這種情況下,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )年。
A.40
B.43
C.47
D.50
20.下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中,不正確的是( )。
A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
參考答案:
11.D 12.B 13.A 14.B 15.B 16.B 17.C 18.C 19.B 20.C
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21.估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物( )損失。
A.價(jià)值
B.價(jià)格
C.效益
D.利潤
22.建筑物的所有權(quán)可以分為獨(dú)有、共有和( )三種。
A.區(qū)分共有
B.區(qū)分所有
C.公有
D.私有
23.收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的未來收益來求取估價(jià)對(duì)象( )的方法。
A.利潤
B.價(jià)格
C.價(jià)值
D.收益價(jià)格
24.某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的,當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年,不可續(xù)期,至今已使用36年;預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬元,該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%,則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.90.52
B.91.52
C.92.52
D.93.52
25.運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià),需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來( )。
A.利潤
B.毛收入
C.價(jià)值
D.凈收益
26.某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期,在此最后2年的租期中,每年可收取凈租金80萬元(沒有費(fèi)用支出),到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為1 100萬元,拆除費(fèi)用為50萬元,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該舊辦公樓的價(jià)值為( )萬元。
A.1 005.34
B.1 006.61
C.2 005.34
D.2 006.61
27.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年,至今已使用3年,預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元,運(yùn)營費(fèi)用率為40%,安全利率假定為6%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40%,該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.368
B.552
C.561
D.920
28.適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式是( )。
A.V=VR-C
B.V=VP-C
C.V=VR+C
D.V=VP+C
29.某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2,采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為( )元/m2。
A.849
B.865
C.882
D.915
30.城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段,調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的( )。
A.最低價(jià)格
B.平均價(jià)格
C.出讓地價(jià)
D.標(biāo)定地價(jià)
參考答案:
21.A 22.B 23.C 24.B 25.D 26.B 27.B 28.B 29.C 30.B
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31.某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為:99.4,94.8,966,105.1,109.3,112.7和118.3(均以上個(gè)月為基數(shù)100),則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為( ) 元/m2。
A.2700.8
B.2800.1
C.2800.8
D.2817.7
32.某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬元人民幣,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%,套內(nèi)建筑面積為100m2,假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為( )元/m2。
A.2593
B.2619
C.2727
D.2862
33. 某宗房地產(chǎn)交易,買賣雙方約定:買方付給賣方2385元/m2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%,應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān),并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格,則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為( )元/m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659
34.在市場(chǎng)法中,對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整,其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,得102分;
估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,得97分,則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
35.下列各類房地產(chǎn)中,特別適用于成本法估價(jià)的是( )。
A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房
B.某酒廠廠房
C.某待出讓土地
D.某寫字樓
36.某企業(yè)開發(fā)某土地,土地重新取得成本為1000元/m2,正常開發(fā)成本為1500元/m2,管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售費(fèi)用為1005元/m2,直接成本利潤率為6%,則開發(fā)后的地價(jià)為( )元/m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
37. 某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日,經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2006年10月1目對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)計(jì)算,該房地產(chǎn)的土地重新購建價(jià)格為2000萬元,建筑物重新購建價(jià)格為3000萬元,殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為( )萬元。
A.4091
B.4182
C.4250
D.5000
38. 某幢寫字樓,建筑物重新購建價(jià)格為2000萬元,經(jīng)濟(jì)壽命為50年,有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中,門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元;裝修的重置價(jià)格為 200萬元。平均壽命為5年,有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元,平均壽命為15年,有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零,則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為( )萬元。
A.400
B.628
C.656
D.700
39.某企業(yè)擁有一辦公樓,建成于1996年1月,1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使權(quán)手續(xù),出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時(shí),建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年,則在計(jì)算建筑物折舊時(shí),經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為( )年。
A.45
B.50
C.52
D.55
40.某在建工程,土地使用權(quán)年限為50年,自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500m2,年凈收益為350萬元。目前該項(xiàng)目己建設(shè)2年,估計(jì)至項(xiàng)目建成還需25年。已知市場(chǎng)同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%,則評(píng)估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為( )萬元。
A.375B.57
B.3942.03
C.3966.10
D.476985
參考答案:
31.D.32.A.33.D.34.A.35.B.36.D.37.B.38.C.39.C.40.D.
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【摘要】2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月15日-16日,為幫助考生更好的參加房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考試,環(huán)球網(wǎng)校小編為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬試卷二",現(xiàn)整理如下,希望對(duì)您有所幫助,??荚図樌?
特別推薦:2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬試卷匯總
41.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年,報(bào)酬率為8%的價(jià)格為4000元/m2:若該房地產(chǎn)的收益期限為40年,報(bào)酬率為6%,則其價(jià)格最接近于( )元/m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
42.某商鋪建筑面積為500m2,建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2;運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為( )萬元。
A.521
B.533
C.695
D.711
43.已知~年期國債利率為3.31%,貸款利率為5.43%,投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23%,管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%,缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42%,所得稅抵扣的好處為0.5%,則報(bào)酬率為( )。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
44.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí),若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算,則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)應(yīng)是( )。
A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期
B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期
C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期
D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期
45.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中,不正確的是( )。
A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法
B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用
C.假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房
D.假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余
46. 現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為38.50m2,從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析,該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50%,半年和一年后分別售出其余的30%和 20%,出售的平均單價(jià)為28507元/m2,若折現(xiàn)率為15%,則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為( )萬元。
A.766
B.791
C.913
D.1046
47.在運(yùn)用長期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí),當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或者下降的,并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,則宜選用( )方法進(jìn)行測(cè)算。
A.平均增減量法
B.平均發(fā)展速度法
C.移動(dòng)平均法
D.指數(shù)修勻法
48.在房地產(chǎn)估價(jià)中,長期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是( )。
A.過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來仍然存在
B.市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料
C.房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去無明顯的季節(jié)變動(dòng)
D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格
49.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地,其前街路線價(jià)為5000元/m2,后街路線價(jià)為3800元/m2。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法,該宗地的前街影響深度為( )m。
A.22
B.28
C.38
D.50
50.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲,總價(jià)為40萬元。其相鄰的矩形土地乙,臨街深度為150ft,臨街寬度為15ft,則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為( )萬元。
A.23.4
B.28.6
C.33.4
D.46.8
參考答案:
41.D.42.A.43.A.44C.45.C.46.D.47.A.48.A.49.B.50.C.
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