2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬試卷二

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　　11.根據(jù)合法原則，拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。在被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)向( )申請(qǐng)確認(rèn)。

　　A.當(dāng)?shù)夭疬w管理部門

　　B.當(dāng)?shù)貒敛块T

　　C.當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T

　　D.城市規(guī)劃行政主管部門

　　12.購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地產(chǎn)的資本化率為( )。

　　A.6.0%

　　B.6.9%

　　C.8.8%

　　D.9.0%

　　13.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的有效毛收入為50萬元，運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長3%，運(yùn)營費(fèi)用增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。

　　A.650

　　B.687

　　C.585

　　D.630

　　14.某開發(fā)商通過出讓方式取得某宗土地使用權(quán)。價(jià)格為1000元/m2，容積率為3。后經(jīng)批準(zhǔn)容積率擴(kuò)大至3.6，此時(shí)開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)為( )元/m2。

　　A.100

　　B.200

　　C.300

　　D.600

　　15.城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段。調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的( )。

　　A.基準(zhǔn)價(jià)格

　　B.平均價(jià)格

　　C.正常價(jià)格

　　D.市場(chǎng)價(jià)格

　　16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。

　　A.76 800

　　B.79 104

　　C.77 952

　　D.81 562

　　17.某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( )。

　　A.43.8%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　18.某寫字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，從而不便于商務(wù)辦公，導(dǎo)致需求減少，估計(jì)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10 000 m2，運(yùn)營費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生( )萬元的貶值。

　　A.548.19

　　B.558.15

　　C.567.39

　　D.675.40

　　19.某商場(chǎng)建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )年。

　　A.40

　　B.43

　　C.47

　　D.50

　　20.下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中，不正確的是( )。

　　A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　參考答案：

　　11.D 12.B 13.A 14.B 15.B 16.B 17.C 18.C 19.B 20.C

　　編輯推薦：

　　21.估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物( )損失。

　　A.價(jià)值

　　B.價(jià)格

　　C.效益

　　D.利潤

　　22.建筑物的所有權(quán)可以分為獨(dú)有、共有和( )三種。

　　A.區(qū)分共有

　　B.區(qū)分所有

　　C.公有

　　D.私有

　　23.收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的未來收益來求取估價(jià)對(duì)象( )的方法。

　　A.利潤

　　B.價(jià)格

　　C.價(jià)值

　　D.收益價(jià)格

　　24.某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年;預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬元，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。

　　A.90.52

　　B.91.52

　　C.92.52

　　D.93.52

　　25.運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來( )。

　　A.利潤

　　B.毛收入

　　C.價(jià)值

　　D.凈收益

　　26.某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元(沒有費(fèi)用支出)，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為1 100萬元，拆除費(fèi)用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該舊辦公樓的價(jià)值為( )萬元。

　　A.1 005.34

　　B.1 006.61

　　C.2 005.34

　　D.2 006.61

　　27.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用3年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。

　　A.368

　　B.552

　　C.561

　　D.920

　　28.適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式是( )。

　　A.V=VR-C

　　B.V=VP-C

　　C.V=VR+C

　　D.V=VP+C

　　29.某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為( )元/m2。

　　A.849

　　B.865

　　C.882

　　D.915

　　30.城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的( )。

　　A.最低價(jià)格

　　B.平均價(jià)格

　　C.出讓地價(jià)

　　D.標(biāo)定地價(jià)

　　參考答案:

　　21.A 22.B 23.C 24.B 25.D 26.B 27.B 28.B 29.C 30.B

　　編輯推薦：

　　31.某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個(gè)月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為(　) 元/m2。

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　32.某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為(　)元/m2。

　　A.2593

　　B.2619

　　C.2727

　　D.2862

　　33. 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為(　)元/m2。

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　34.在市場(chǎng)法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分;

　　估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為(　)。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　35.下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是(　)。

　　A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房

　　B.某酒廠廠房

　　C.某待出讓土地

　　D.某寫字樓

　　36.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為1005元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價(jià)為(　)元/m2。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　37. 某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2006年10月1目對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)計(jì)算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價(jià)格為2000萬元，建筑物重新購建價(jià)格為3000萬元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為(　)萬元。

　　A.4091

　　B.4182

　　C.4250

　　D.5000

　　38. 某幢寫字樓，建筑物重新購建價(jià)格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元;裝修的重置價(jià)格為 200萬元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為(　)萬元。

　　A.400

　　B.628

　　C.656

　　D.700

　　39.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為(　)年。

　　A.45

　　B.50

　　C.52

　　D.55

　　40.某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項(xiàng)目己建設(shè)2年，估計(jì)至項(xiàng)目建成還需25年。已知市場(chǎng)同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%，則評(píng)估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為(　)萬元。

　　A.375B.57

　　B.3942.03

　　C.3966.10

　　D.476985

　　參考答案：

　　31.D.32.A.33.D.34.A.35.B.36.D.37.B.38.C.39.C.40.D.

　　編輯推薦：

　　41.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%的價(jià)格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于(　)元/m2。

　　A.3816

　　B.3899

　　C.4087

　　D.4920

　　42.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2;運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為(　)萬元。

　　A.521

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　43.已知～年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報(bào)酬率為(　)。

　　A.7.78%

　　B.8.28%

　　C.13.21%

　　D.14.21%

　　44.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)應(yīng)是(　)。

　　A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期

　　B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

　　C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

　　45.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是(　)。

　　A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法

　　B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用

　　C.假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

　　D.假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余

　　46. 現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為38.50m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50%，半年和一年后分別售出其余的30%和 20%，出售的平均單價(jià)為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15%，則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為(　)萬元。

　　A.766

　　B.791

　　C.913

　　D.1046

　　47.在運(yùn)用長期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用(　)方法進(jìn)行測(cè)算。

　　A.平均增減量法

　　B.平均發(fā)展速度法

　　C.移動(dòng)平均法

　　D.指數(shù)修勻法

　　48.在房地產(chǎn)估價(jià)中，長期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是(　)。

　　A.過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來仍然存在

　　B.市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料

　　C.房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去無明顯的季節(jié)變動(dòng)

　　D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格

　　49.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價(jià)為5000元/m2，后街路線價(jià)為3800元/m2。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為(　)m。

　　A.22

　　B.28

　　C.38

　　D.50

　　50.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價(jià)為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為(　)萬元。

　　A.23.4

　　B.28.6

　　C.33.4

　　D.46.8

　　參考答案：

　　41.D.42.A.43.A.44C.45.C.46.D.47.A.48.A.49.B.50.C.

　　編輯推薦：