2016年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬試卷三

　　【摘要】2016年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月15日-16日，為幫助考生更好的參加房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考試，環(huán)球網(wǎng)校小編為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬試卷三"，現(xiàn)整理如下，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　三、問答題

　　(一)某大廈坐落地點為一級用地，屬公建集中區(qū)，四周環(huán)路，該大廈原用途為集商場公寓和寫字間于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地上1-3層整體設(shè)計為商場;塔樓A座為28層，設(shè)計為大戶型公寓。大廈總面積為83594.27m2。大廈自1994年6月15日開工，于1995年12月停建，停建時大廈主體與外墻面裝修已完工，室內(nèi)裝飾裝修和設(shè)備設(shè)施安裝未完成。

　　請問：

　　1、2005年對該大廈進行估價是否可采用成本法?為什么?

　　2、寫出估價技術(shù)路線。

　　(二) 某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同：成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。

　　請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。

　　(三) 某估價公司于1999年8月1日對一宗房地產(chǎn)進行了估價，估價目的為抵押貸款，按當(dāng)時正常市場價格評估的結(jié)果為1000萬元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800 萬元。2001年10月1日，因該業(yè)主無力償還貸款，銀行申請，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣除各項稅費后為600萬元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價公司賠償該l00萬元的損失，而估價公司認(rèn)為自己沒有責(zé)任。

　　請問估價公司應(yīng)如何說明自己沒有責(zé)任和解釋其原因?

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　　二、單項選擇題

　　(一)某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　1.應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價，以下說法正確的為(　　)。

　　A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進行估價

　　B.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進行估價

　　C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價

　　D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

　　2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過下列途徑中的(　　)。

　　A.自行改變

　　B.經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變

　　C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)

　　D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　3.該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應(yīng)為(　　)。

　　A.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和

　　B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金

　　C.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　D.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　4.該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險，則為保險目的評估的價值應(yīng)為(　　)。

　　A.該兩幢房屋的正常市場價值

　　B.該兩幢建筑物的重新建造成本

　　C.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值

　　D.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值加上土地的價值

　　(二) 某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準(zhǔn)改建，建筑面積可增至 600m2，該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某機構(gòu)對該寫字樓進行估價。

　　5.能否改建的最終批準(zhǔn)權(quán)在(　　)。

　　A.政府房地產(chǎn)管理部門

　　B.政府規(guī)劃管理部門

　　C.政府土地管理部門

　　D.上級總公司

　　6.評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為(　　)。

　　A.460m2

　　B.600m2

　　C.1000m2

　　D.以上三個面積都不行

　　7.該公司委托評估應(yīng)選擇(　　)。

　　A.房地產(chǎn)管理部門

　　B.資產(chǎn)管理部門

　　C.有資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)

　　D.驗資機構(gòu)

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　　(三) 為評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元/m2，成交日期2004年10月末。另調(diào)查獲知2004年6月末至 2005年2月末該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%。

　　8.交易日期調(diào)整的主要方法是(　　)。

　　A.百分率法

　　B.價格指數(shù)法

　　C.價格變動率法

　　D.價格指數(shù)變動率法

　　9.對該可比實例的價格進行交易日期的調(diào)整，應(yīng)調(diào)整為(　　)元/m2。

　　A.3415

　　B.3484

　　C.3586

　　D.3658

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　　參考答案：

　　(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價對象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來實施的。

　　2、 ①市場法技術(shù)路線：搜集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎(chǔ)進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區(qū)域因素修正;進行個別因素修正，求出比準(zhǔn)價格。 ②收益法技術(shù)路線：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算凈收益;選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?選用適宜的計算公式求出收益價格。

　　(二)1. 題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價對象應(yīng)該予以明確，當(dāng)時購置此項在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此基礎(chǔ)上評估的抵押價值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹(jǐn)慎原則進行估價。

　　2. 具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設(shè)開發(fā)法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續(xù)建過程中的水電、設(shè)備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。

　　3.除需考慮以上問題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設(shè)開發(fā)法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營期、當(dāng)?shù)仡愃粕虉黾白≌氖蹆r、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發(fā)成本、報酬率(資本化率)等。

　　(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。

　　2.甲應(yīng)分得1395萬元，乙應(yīng)分得1367.1萬元。

　　3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。

　　二、單項選擇題

　　(一)1.C

　　2.A

　　3.B

　　(二)4.C

　　5.B

　　6.D

　　7.C

　　(三)8.B

　　9.D

　　10.B

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