2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬試卷四

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　　11.以(　)方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　　A.土地使用權(quán)出讓

　　B.房地產(chǎn)出租

　　C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　D.房地產(chǎn)抵押

　　答案：C

　　12.商品房買賣當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定，其保修期從(　)起計算。

　　A.商品房竣工之日

　　B.商品房竣工驗收之日

　　C.商品房竣工驗收合格之日

　　D.商品房交付之日

　　答案：D

　　13.李某與W房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，合同約定建筑面積為00㎡。后經(jīng)過有關(guān)部門批準，李某所預(yù)購商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為93㎡。其面積誤差比的絕對值為(　)。

　　A.﹣3%

　　B.3%

　　C.﹣7%

　　D.7%

　　答案：D

　　14.無正當理由拖欠房租(　)個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。

　　A. 2

　　B.3

　　C.5

　　D.6

　　答案：D

　　15.下列關(guān)于“抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租”，表述錯誤的是(　)。

　　A.該租賃關(guān)系可以對抗已登記的抵押權(quán)

　　B.抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力

　　C.抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任

　　D.抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失由承租人自己承擔

　　答案：A

　　16.人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由(　)參照評估價確定。

　　A.委托人

　　B.人民法院

　　C.拍賣師

　　D.競買人

　　答案：B

　　17.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行土地(　)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

　　A.使用權(quán)

　　B.所有權(quán)

　　C.收益權(quán)

　　D.占用權(quán)

　　答案：A

　　18.下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，錯誤的是(　)。(2007年試題)

　　A.預(yù)告登記的目的是保障將來實現(xiàn)的物權(quán)

　　B.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效

　　C.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力

　　D.預(yù)告登記的范圍應(yīng)當是商品房預(yù)售，主要是防止一房多賣

　　答案：D

　　19.張某購買了一套二手房，按照有關(guān)規(guī)定，張某應(yīng)到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理(　)。

　　A.房屋總登記

　　B.房屋所有權(quán)初始登記

　　C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

　　D.房屋所有權(quán)變更登記

　　答案：C

　　20.(　)是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。

　　A.房地產(chǎn)平面圖

　　B.房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件

　　C.房地產(chǎn)卡片

　　D.房地產(chǎn)權(quán)屬賬冊

　　答案：A

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　　21.以(　)方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　　A.土地使用權(quán)出讓

　　B.房地產(chǎn)出租

　　C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　D.房地產(chǎn)抵押

　　答案：C

　　22.商品房買賣當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定，其保修期從(　)起計算。

　　A.商品房竣工之日

　　B.商品房竣工驗收之日

　　C.商品房竣工驗收合格之日

　　D.商品房交付之日

　　答案：D

　　23.李某與W房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，合同約定建筑面積為00㎡。后經(jīng)過有關(guān)部門批準，李某所預(yù)購商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為93㎡。其面積誤差比的絕對值為(　)。

　　A.﹣3%

　　B.3%

　　C.﹣7%

　　D.7%

　　答案：D

　　24.無正當理由拖欠房租(　)個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。

　　A. 2

　　B.3

　　C.5

　　D.6

　　答案：D

　　25.下列關(guān)于“抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租”，表述錯誤的是(　)。

　　A.該租賃關(guān)系可以對抗已登記的抵押權(quán)

　　B.抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力

　　C.抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任

　　D.抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失由承租人自己承擔

　　答案：A

　　26.人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由(　)參照評估價確定。

　　A.委托人

　　B.人民法院

　　C.拍賣師

　　D.競買人

　　答案：B

　　27.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行土地(　)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

　　A.使用權(quán)

　　B.所有權(quán)

　　C.收益權(quán)

　　D.占用權(quán)

　　答案：A

　　28.下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，錯誤的是(　)。(2007年試題)

　　A.預(yù)告登記的目的是保障將來實現(xiàn)的物權(quán)

　　B.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效

　　C.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力

　　D.預(yù)告登記的范圍應(yīng)當是商品房預(yù)售，主要是防止一房多賣

　　答案：D

　　29.張某購買了一套二手房，按照有關(guān)規(guī)定，張某應(yīng)到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理(　)。

　　A.房屋總登記

　　B.房屋所有權(quán)初始登記

　　C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

　　D.房屋所有權(quán)變更登記

　　答案：C

　　30.(　)是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。

　　A.房地產(chǎn)平面圖

　　B.房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件

　　C.房地產(chǎn)卡片

　　D.房地產(chǎn)權(quán)屬賬冊

　　答案：A

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　　31.《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍，是在(　)實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。

　　A.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上

　　B.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上

　　C.城市建成區(qū)內(nèi)國有土地上

　　D.城市建成區(qū)內(nèi)集體土地上

　　答案：A

　　32.拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協(xié)議，房屋拆遷補償方式是(　)。

　　A.面積結(jié)算

　　B.貨幣補償

　　C.產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　D.貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　答案：C

　　33.委托拆遷估價的，拆遷當事人應(yīng)當明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向(　)申請確認。

　　A.拆遷人

　　B.拆遷主管部門

　　C.城市規(guī)劃行政主管部門

　　D.房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門

　　答案：C

　　34.拆遷當事人向原估價機構(gòu)申請復核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復核估價申請之日起(　)日內(nèi)給予答復。

　　A.5

　　B.7

　　C.10

　　D.15

　　答案：A

　　35.裁決應(yīng)當自收到申請之日起(　)日內(nèi)作出。

　　A.15

　　B.30

　　C.60

　　D.90

　　答案：B

　　36.行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于(　)天。

　　A.7

　　B.10

　　C.15

　　D.30

　　答案：C

　　37.將“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級”的部門規(guī)章是(　)。

　　A.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》

　　B.《商品房銷售管理辦法》

　　C.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》

　　D.《城市商品房預(yù)售管理辦法》

　　答案：C

　　38.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，申請《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于(　)級資質(zhì)企業(yè)的條件。

　　A.一

　　B.二

　　C.三

　　D.四

　　答案：D

　　39.2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權(quán)，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。

　　甲公司實施該項目的項目資本金不得少于(　)萬元。

　　A.1200

　　B.1800

　　C.2100

　　D.3000

　　答案：C

　　40.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當定期確定并公布。具體辦法由(　)規(guī)定。

　　A.全國人大

　　B.國務(wù)院

　　C.國土資源部

　　D.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

　　答案：B

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　　41.由于施工工期延長，開發(fā)商要承擔的風險有(　)。

　　A.使項目的規(guī)模、布局發(fā)生變化

　　B.承擔更多的貸款利息

　　C.增加房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資成本

　　D.還要承擔總費用上漲的風險

　　E.合約變更引起的風險

　　答案：BCD

　　42.下列風險中，不屬于系統(tǒng)風險的是(　)。

　　A.通貨膨脹風險

　　B.市場供求風險

　　C.購買力風險

　　D.比較風險

　　答案：D

　　解析：比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)可能收益時，給投資者帶來的風險。

　　43.某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國債收益率為4.5%，房地產(chǎn)投資市場的風險相關(guān)系數(shù)為0.5。那么，當前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為(　)。

　　A.10.3%

　　B.7.17%

　　C.9.75%

　　D.8.59%

　　答案：C

　　解析：R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%，注意不能用銀行貸款利率，若是存款利率，則可用。這是求折現(xiàn)率的一種方法。

　　44.在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，空置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的(　)。

　　A.第一階段

　　B.第二階段

　　C.第三階段

　　D.第四階段

　　答案：B

　　45.在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按(　)計算的。

　　A.綜合利率

　　B.貸款利率

　　C.折現(xiàn)率

　　D.機會成本

　　答案：D

　　46.(　)，是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風險等目的。

　　A.間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券

　　B.房地產(chǎn)抵押擔保

　　C.住房抵押貸款證券化

　　D.投資于金融證券

　　答案：C

　　47.某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是(　)

　　A.1.8月

　　B.2.5季

　　C.1.8年

　　D.0.45年

　　答案：C

　　解析：吸納率與吸納周期是互為倒數(shù)關(guān)系。

　　48.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場劃分的說法，不正確的是(　)。

　　A.二級市場是指土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場

　　B.三級市場是指存量房地產(chǎn)交易市場

　　C.按照增量存量的方式，將土地市場劃分為一級土地市場和二級土地市場

　　D.按照增量存量的方式，房屋市場劃分為一級房屋市場，二級房屋市場和三級房屋市場

　　答案：D

　　解析：按照增量存量的方式，房屋市場劃分為一級房屋市場和二級房屋市場。

　　49.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，主要負責在工程建設(shè)前進行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結(jié)算的，一般是(　)。

　　A.造價工程師

　　B.結(jié)構(gòu)工程師

　　C.設(shè)備工程師

　　D.監(jiān)理工程師

　　答案：A

　　50.下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命和自然壽命的說法中，不正確的有(　)。

　　A.房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命

　　B.自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長

　　C.如果房地產(chǎn)維護狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命

　　D.房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與使用性質(zhì)無關(guān)

　　E.房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時間

　　答案：DE

　　解析：對于收益性房地產(chǎn)來說，其經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，出租經(jīng)營收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間;自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。如果房地產(chǎn)的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命;房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。

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