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2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》講義房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件3.1

更新時(shí)間:2016-02-04 10:04:18 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽107收藏53

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  房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件知識(shí)點(diǎn)是2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試高頻考點(diǎn),現(xiàn)整理如下:

  第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件

  房地產(chǎn)價(jià)格的含義:

  人們對價(jià)格有多種定義和解釋,其中最典型的是以下兩種:①價(jià)格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西,它通常用貨幣來表示,雖然不一定要用貨幣形式來償付。②價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn);價(jià)值是凝結(jié)在商品中的一般的無差別的人類勞動(dòng)或抽象的人類勞動(dòng)。

  上述兩種價(jià)格定義,第一種講的是"現(xiàn)象",第二種講的是"本質(zhì)"。由于房地產(chǎn)估價(jià)主要是從現(xiàn)象上把握房地產(chǎn)價(jià)格的"量"而不是"質(zhì)",所以房地產(chǎn)價(jià)格可以定義為:和平地取得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)--貨幣或?qū)嵨铩o形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。在現(xiàn)今市場經(jīng)濟(jì)社會(huì),房地產(chǎn)價(jià)格通常用貨幣來表示,慣例上也是用貨幣形式來償付,但也可以用實(shí)物等非貨幣形式來償付,如以房地產(chǎn)作價(jià)出資入股換取技術(shù)、設(shè)備等。

  房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件:

  房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品一樣,之所以有價(jià)格(價(jià)值),是因?yàn)樗鼈冇杏?、稀缺,并且人們對它們有需求,即必須同時(shí)具有有用性、稀缺性和有效需求。

  (一)有用性

  一種物品有用,是指它能夠滿足人們的某種需要,如水可以解渴,糧食可以充饑,住宅可以居住。房地產(chǎn)如果沒有用,人們就不會(huì)產(chǎn)生占有它的要求或欲望,更談不上花錢去購買或租賃它,因此就不會(huì)有價(jià)格。

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  (二)稀缺性

  一種物品稀缺,是指它的數(shù)量沒有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它。因此,說一種物品是稀缺的,并不意味著它是難以得到的,僅意味著它是不能自由取用的,即不付出代價(jià)就不能得到,是相對缺乏,不是絕對缺乏。

  (三)有效需求

  人們對一種物品有需求,是指不僅愿意購買它,而且有能力購買它。僅有需要而無支付能力(即想買但沒有錢),或者雖然有支付能力但不需要(即有錢但不想買),都不能使購買行為發(fā)生,從而不能使價(jià)格成為現(xiàn)實(shí)。例如,對于一套總價(jià)為100萬元的住房,甲、乙、丙、丁四個(gè)家庭中,甲家庭雖然需要,但是買不起; 乙家庭雖然買得起,但是不需要;丙家庭既不需要,也買不起;丁家庭既需要,也買得起。在上述情形中,只有丁家庭對該套住房有需求。因此,需要不等于需求,需要只是一種要求或欲望,有支付能力支持的需要才是需求。當(dāng)然,房地產(chǎn)由于既是一種可以滿足生產(chǎn)、生活需要的生產(chǎn)要素或消費(fèi)品,又是一種可以帶來租賃、增值等收益的投資品,對房地產(chǎn)的需求不僅有"為用而買"的使用性需求(或稱消費(fèi)需求),還有"為租而買"的投資性需求和"為賣而買"的投機(jī)性需求。

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