2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》講義房地產(chǎn)價格影響因素概述4.1

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　　第四章 房地產(chǎn)價格影響因素

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)價格影響因素概述

　　對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識：

　　房地產(chǎn)估價的主要難點，是房地產(chǎn)價格影響因素眾多且難以準確量化它們對房地產(chǎn)價格的影響。

　　(1)不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的。有的因素或者其變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲，這類因素可稱為增值因素。有的因素或者其變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降，這類因素可稱為貶值因素。并且對于不同類型的房地產(chǎn)，同一因素或者其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，如果該地帶是居住區(qū)，則鐵路可能是貶值因素;如果該地帶是倉儲或工業(yè)區(qū)，則鐵路可能是增值因素。弄清這一點，有助于估價時把握對房地產(chǎn)價值測算結(jié)果的調(diào)整方向，即面對某一影響因素或者其變化時，對房地產(chǎn)價值測算結(jié)果應(yīng)是向上調(diào)整還是向下調(diào)整。

　　(2)不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的。

　　(3)不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系是不盡相同的。

　　(4)有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)，有的則與時間有關(guān)。

　　(5)各種影響因素對同一類型房地產(chǎn)價格的影響方向和影響程度不是一成不變的。隨著時間的推移，人們對房地產(chǎn)的偏好會發(fā)生變化，從而那些提高房地產(chǎn)價格的因素可能會

　　變?yōu)榻档头康禺a(chǎn)價格的因素，那些對房地產(chǎn)價格有較大影響的因素可能會變?yōu)橛休^小影響的因素，甚至對房地產(chǎn)價格沒有影響。

　　(6)同一影響因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可能是不同的。不同地區(qū)的人們對房地產(chǎn)的偏好可能不同，某個因素在某個地區(qū)可能被人們看重，但在另一個地區(qū)未必如此。

　　(7)同一影響因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響可能是不同的。人們在消費上普遍存在"邊際效用遞減"現(xiàn)象。例如，當綠地率很低時，提高一點綠地率對房地產(chǎn)價格的影響較大;當綠地率已達到較高水平時，再提高一點綠地率對房地產(chǎn)價格的影響就較小。

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　　房地產(chǎn)價格影響因素的分類：

　　房地產(chǎn)價格影響因素眾多而復(fù)雜，需要進行分類。一種分類是先分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類，然后再進行細分。其中，房地產(chǎn)自身因素可再分為房地產(chǎn)實物因素、房地產(chǎn)權(quán)益因素和房地產(chǎn)區(qū)位因素，房地產(chǎn)外部因素可再分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素。這些因素還可進一步細分。

　　對房地產(chǎn)價格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三個層次。一般因素是指對廣大范圍的房地產(chǎn)價格都有影響的因素，如經(jīng)濟發(fā)展狀況、貨幣政策、物價、利率、匯率等。區(qū)域因素是指對估價對象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價格有所影響的因素，如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、配套設(shè)施狀況等。個別因素是指僅對特定的房地產(chǎn)價格有所影響的因素，主要是該房地產(chǎn)的自身狀況因素，如該房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、規(guī)模、土地形狀、地形、地勢、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物新舊程度等。需要指出的是，一般因素、區(qū)域因素和個別因素的界限并不是固定的，隨著估價對象范圍的擴大，某些區(qū)域因素也許會變?yōu)閭€別因素。

　　還有一種分類，是將房地產(chǎn)價格影響因素分為房地產(chǎn)自身狀況因素、房地產(chǎn)市場狀況因素和房地產(chǎn)交易情況因素三個層面。房地產(chǎn)自身狀況因素即房地產(chǎn)自身因素，也稱為房地產(chǎn)狀況因素。房地產(chǎn)市場狀況因素是指房地產(chǎn)市場狀況方面對房地產(chǎn)價格有所影響的因素。房地產(chǎn)交易情況因素是指對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)交易中的一些特殊因素，如交易者對交易對象不了解或?qū)κ袌鲂星椴皇煜?、對交易對象有特殊偏好、被迫出售、被迫購買、交易者之間有利害關(guān)系、交易稅費非正常負擔等。

　　下面根據(jù)上述第一種分類，對各種因素對房地產(chǎn)價格的影響進行定性分析。為便于分析，把房地產(chǎn)外部因素中的人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素、其他因素提升一個層次，將它們與房地產(chǎn)自身因素并列。還需要說明的是，許多因素之間不是完全獨立的，甚至存在著交叉或包含關(guān)系，但在分析某一因素的變化對房地產(chǎn)價格的影響時，是假設(shè)其他的因素都不變的，盡管這種情況在現(xiàn)實中一般不存在。

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