2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》講義房地產(chǎn)業(yè)概述1.1
【摘要】2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月15日-16日,為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考試,環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》講義房地產(chǎn)業(yè)概述1.1",供大家參考,希望對(duì)您有所幫助,祝考試順利!
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第一章 房地產(chǎn)業(yè)
第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)概述
一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念
房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理的行業(yè),包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)匪類中,房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè),是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門。
房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是:建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門,屬于第二產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理等多種性質(zhì),屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系,因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中,房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系,房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的甲方,建筑業(yè)是乙方;房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和發(fā)包單位;建筑業(yè)則是承包單位,按照承包合同的要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場(chǎng)地平整等土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)
我國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)是從20世紀(jì)70年代末80年代初,在改革開放的背景下,隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革的啟動(dòng)與深入推進(jìn),迅速發(fā)展壯大起來的。20世紀(jì)50年代至70年代這段時(shí)期,隨著廢除房地產(chǎn)私有制,禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動(dòng),房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上消失了,這個(gè)時(shí)期幾乎沒有房地產(chǎn)業(yè),只有建筑業(yè)。城鎮(zhèn)住房制度改革簡(jiǎn)稱住房制度改革或者房改,把過去那種城鎮(zhèn)住房主要依靠國(guó)家投資建設(shè)、排隊(duì)分配、低租金使用的做法,轉(zhuǎn)變成為主要由房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、從市場(chǎng)上購(gòu)買或者承租的“住房商品化和社會(huì)化”的做法。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革簡(jiǎn)稱土地使用制度改革,把過去那種城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)與所有權(quán)合一,土地供應(yīng)采取無償劃撥,無限期使用,不得轉(zhuǎn)讓的做法,改變成了土地使用權(quán)與所有權(quán)分離,主要采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式將土地使用權(quán)有償出讓給單位或者個(gè)人,有限期使用,可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的做法。
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二、房地產(chǎn)業(yè)的作用
房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng),是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)有以下重要作用:
(1)可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本生產(chǎn)要素,任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)
(2)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動(dòng)力強(qiáng),可以帶動(dòng)建筑、建材、化工、輕工、電器等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長(zhǎng)。
(3)可以改善人民的住房條件和生活環(huán)境。
(4)可以加快IB城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),改變落后的城市面貌。通過綜合開發(fā),避免分散建設(shè)的弊端,有利于城市規(guī)劃的實(shí)施。
(5)有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),改善投資硬環(huán)境,吸引外資,加快改革開放的步伐。
(6)可以擴(kuò)大就業(yè),特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè),需要的從業(yè)人員較多。
(7)可以增加政府財(cái)政收入。
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。
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三、房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分
在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)等過程中,需要多學(xué)科的知識(shí)和多行業(yè)的參與,例如測(cè)繪、勘察設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃、建筑、法律、市場(chǎng)營(yíng)銷等。但目前普遍認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。其中,房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理合稱房地產(chǎn)服務(wù)業(yè);房地產(chǎn)中介服務(wù)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。因此,房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè),房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又可分為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)管理業(yè),房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)又可分為房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)主要是取得待開發(fā)房地產(chǎn)特別是土地,然后進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場(chǎng)地平整等土地開發(fā)或者房屋建設(shè),再轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后的土地、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租建成后的房屋。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)具有投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)率高、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入具有不連續(xù)性。房地產(chǎn)開發(fā)商主要是組織者和決策者,要關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化,把資金、相關(guān)專業(yè)服務(wù)人員和機(jī)構(gòu)、建筑承包商等結(jié)合起來完成房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
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四、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革
房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)是一個(gè)既古老又新興的產(chǎn)業(yè),其發(fā)展大體上可以分為下列五個(gè)時(shí)期:(1)1949年以前。據(jù)有關(guān)文字記載,中國(guó)在3000多年前就出現(xiàn)了田地的交換和買賣。長(zhǎng)達(dá)2000多年的封建歷史時(shí)期,有了一定規(guī)模的土地和房屋的租賃、買賣等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。19世紀(jì)中葉起,沿海一帶的上海、廣州等城市近代房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生并得到了迅速發(fā)展。但所有這些都是以土地和房產(chǎn)的私有制為基礎(chǔ)的。
(2)1949~1955年。解放初期,穩(wěn)定城市房地產(chǎn)秩序,是開展經(jīng)濟(jì)建設(shè)、穩(wěn)定人民生活的重要組成部分。為此,首先接收了舊政府的房地產(chǎn)檔案、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬、代管無主房屋、沒收敵偽房地產(chǎn)、打擊房地產(chǎn)投機(jī)和各種非法活動(dòng)。其次,在全國(guó)各地先后建立了房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu),制定了有關(guān)政策規(guī)定,開展了大規(guī)模的房地產(chǎn)清查登記,以極高的效率建立了新的房地產(chǎn)管理秩序。第三,國(guó)家在極其緊張的財(cái)政經(jīng)費(fèi)中,撥出專款改造舊社會(huì)遺留下來的棚戶區(qū)和貧民窟,建造新住宅,改善貧窮居民的居住生活條件。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)
(3)1956~1965年。隨著對(duì)資本主義工商業(yè)的社會(huì)主義改造,全國(guó)城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以“國(guó)家經(jīng)租”和“公私合營(yíng)”的形式對(duì)出租私有房屋進(jìn)行了社會(huì)主義改造,付給房主定租和股息,贖買了房主產(chǎn)權(quán),改造私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地,國(guó)家也以贖買的方式收歸國(guó)有。
(4)1966~1978年。“十年動(dòng)亂”時(shí)期,城市房地產(chǎn)管理工作受到極大破壞。房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)幾起幾落,產(chǎn)權(quán)管NNAN亂,違章占地幾經(jīng)泛濫,變相買賣土地時(shí)有發(fā)生,住宅建設(shè)停滯不前,欠賬越來越多,致使住房問題成為嚴(yán)重的社會(huì)問題之一。
(5)1978年以后。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面展開,在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革,1987年10月 25日,中國(guó)共產(chǎn)黨第十三次全國(guó)代表大會(huì)《沿著有中國(guó)特色的社會(huì)主義道路前進(jìn)》的報(bào)告正式提出:“社會(huì)主義的市場(chǎng)體系,不僅包括消費(fèi)品和生產(chǎn)資料等商品市場(chǎng),而且應(yīng)當(dāng)包括資金、勞務(wù)、技術(shù)、信息和房地產(chǎn)等生產(chǎn)要素市場(chǎng);單一的商品市場(chǎng)不可能很好發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用。”
2003年8月12日,國(guó)務(wù)院印發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)E2003]18號(hào)),要求要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。
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