2016年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》講義土地制度概述1.3

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　　第三節(jié) 土地制度概述

　　一、土地所有制

　　一)國有土地

　　全民所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。

　　(二)集體土地

　　勞動群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有土地，簡稱集體土地。

　　二、土地管理的基本制度

　　(一)國家實行土地登記制度(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)

　　根據(jù)《土地管理法》和《土地登記規(guī)則》，國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利進(jìn)行登記。另外，林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)確認(rèn)，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)確認(rèn)，分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

　　(二)國家實行土地有償有限期使用制度

　　除了國家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場交易等，均實行有償有限期使用。

　　(三)國家實行土地用途管制制度

　　根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。

　　(四)國家實行耕地保護(hù)制度

　　十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地是我國的基本國策。

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　　三、城鎮(zhèn)土地使用制度改革

　　在計劃經(jīng)濟(jì)時期，我國的城鎮(zhèn)土地使用制度，是對土地實行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。所謂行政劃撥，是指土地由政府有關(guān)主管部門調(diào)撥使用，具體包括兩個方面：①土地使用者如果需要土地，不是通過購買或租賃的方式獲得，而是按照一定的建設(shè)用地程序，由政府有關(guān)主管部門無償撥給。② 國家因經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)或者興辦社會公共事業(yè)，如果需要使用原土地使用者正在使用的土地，也不是通過購買或租賃的方式取得，而是運用行政手段無償調(diào)用。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)

　　所謂無償無限期使用，是指從國家那里得到土地時不支付地價，在使用土地的過程中也不繳納地租或土地使用費。同時國家在將土地劃撥給這些使用者時，也沒有規(guī)定具體明確的土地使用期限。除非遇到國家新的建設(shè)需要使用該塊土地，否則土地使用者可以無限期地占用下去。

　　所謂禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地，是指禁止土地使用者以買賣、出租、抵押、贈與、交換等方式將土地轉(zhuǎn)讓給其他單位或個人使用。如果土地使用者不再需要使用該塊土地，必須將土地?zé)o償交給國家有關(guān)部門，由其重新安排使用。

　　四、現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用制度的基本框架

　　我國城鎮(zhèn)土地使用制度經(jīng)過改革探索，找到了一種既能維護(hù)土地公有制，又有利于市場經(jīng)濟(jì)運行的制度。這種土地使用制度，是在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者;土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù);需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可以延長，同時按當(dāng)時市場情況補(bǔ)交地價款。

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