2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》?？紲y試第四章

　　【摘要】2016年房地產(chǎn)估價師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》?？紲y試第四章"，整理如下，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　單項選擇題：

　　1、決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況，這是因為(　)。

　　A.房地產(chǎn)的不可移動性

　　B.中國經(jīng)濟地區(qū)差異明顯

　　C.不同地區(qū)人們的消費習(xí)慣不同

　　D.地區(qū)間的政府管制(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)

　　2、在國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估(　)。

　　A.掛牌底價

　　B.正常市場價格

　　C.競買人可承受的最高價

　　D.最可能的成交價

　　3、在為房地產(chǎn)投保火災(zāi)險服務(wù)的估價中，理論上評估的應(yīng)是(　)。(2011年真題)

　　A.建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本

　　B.建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟損失

　　C.建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟損失

　　D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟損失

　　4、一套建筑面積為100┫，單價為3000元/┫、總價為30萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中一次性支付10萬元，第三期于第一年年末一次性支付10萬元，則此房地產(chǎn)的實際單價為(　)元/┫。(年折現(xiàn)率為5%)

　　A.3000

　　B.2850

　　C.2857

　　D.2928

　　5、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，則給予 5%的折扣;(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清; (5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格的差異是(　)。

　　A.第(1)、(3)種情況

　　B.第(3)、(4)、(5)種情況

　　C.第(2)、(4)種情況

　　D.第(2)、(4)、(5)種情況

　　6、成交價格圍繞著(　)而上下波動。

　　A.市場價格

　　B.理論價格

　　C.清算價格

　　D.原始價格

　　7、在房地產(chǎn)價格中，市場價格是(　)。

　　A.穩(wěn)定均衡價格

　　B.不穩(wěn)定均衡價格

　　C.長期均衡價格

　　D.短期均衡價格

　　8、市場法求得的價值趨向(　)。

　　A.成交價格

　　B.市場價格

　　C.理論價格

　　D.評估價格

　　9、甲乙兩宗土地，甲單價為900元/┫，乙單價為600元/┫，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個理性的房地產(chǎn)開發(fā)商會選擇購買(　)。

　　A.甲

　　B.乙

　　C.甲、乙一樣

　　D.無法判斷(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)

　　10、基準(zhǔn)地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地(　)。

　　A.最低價格

　　B.最高價格

　　C.平均價格

　　D.成交價格

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　　參考答案：

　　1、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：與其他可移動的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)

　　【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】

　　【答疑編號10218990】

　　2、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：因為是為競買人確定報價提供參考依據(jù)，所以評估的是競買人可承受的最高價;而如果是政府部門委托估價，則可能是掛牌底價。

　　3、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：火災(zāi)不能損害土地使用權(quán)，為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險服務(wù)的估價中，涉及土地使用權(quán)價值的選項都不是正確選項。排除AD;焚毀的建筑物，應(yīng)該按照其重置成本，才能確定其實際損失。建筑安裝工程造價，是全新狀態(tài)下的建筑物價值。

　　4、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：實際總價為10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28萬元。

　　5、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：1名義價格實際價格絕對相同，3由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以正確選項是D。

　　6、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動。

　　7、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：市場價格是短期均衡價格

　　8、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：市場法測算出的價值趨向于市場價格。

　　9、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：開發(fā)商主要會比較甲乙的樓面地價，甲的樓面地價=900÷6=150(元/┫)，乙的樓面地價=600÷3=200(元/┫)，甲<乙，所以開發(fā)商會選甲地。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)

　　10、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：基準(zhǔn)地價是指在某個城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格。

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