成本法基本公式?
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【摘要】2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月15日-16日，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"成本法基本公式?"，供大家參考，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?
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問題：
成本法基本公式?
答疑：
1.成本法最基本的公式
成本法最基本的公式為：積算價(jià)格=重新購建價(jià)格一折舊
2.適用于新開發(fā)土地的基本公式(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)
新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下，成本法的基本公式為：
新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
上式中：開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積×100%
實(shí)際測算時(shí)通常分為下列3大步驟進(jìn)行：(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)
(1)計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。
(2)計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。用第一步計(jì)算出的平均價(jià)格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率即是。
(3)計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。將第二步計(jì)算出的平均價(jià)格，根據(jù)宗地的規(guī)、劃用途、具體位置、使用年限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p調(diào)整即是。
對(duì)新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，成本法是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)
在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：
新建房地價(jià)格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及應(yīng)歸屬于土地的管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，即：
新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對(duì)上述公式進(jìn)行具體化。
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3.適用于舊房地產(chǎn)的基本公式
在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)
舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物重新購建價(jià)格
在上式中，必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。
在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：
舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊
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