2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬題第一套

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　　【摘要】2016年房地產(chǎn)估價師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬題第一套"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

　　6.設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的( )的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

　　A.稅金

　　B.拍賣費用

　　C.土地使用權(quán)出讓金

　　D.土地使用成本

　　7.標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點，由此接近道路的方向，地價逐漸升高;由此遠離道路的方向，地價( )。

　　A.逐漸降低

　　B.逐漸升高

　　C.可視為基本不變

　　D.為零

　　8.房地產(chǎn)的供給曲線表示( )。

　　A.房地產(chǎn)的出售量與其價格之間的關(guān)系

　　B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系

　　C.房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系

　　D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系

　　9.投資利息估算只有在( )中才需要。

　　A.比較法

　　B.傳統(tǒng)方法

　　C.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　D.收益法

　　10.下列房地產(chǎn)不是按其經(jīng)營使用方式來劃分的為( )。

　　A.出售型房地產(chǎn)

　　B.出租型房地產(chǎn)

　　C.辦公型房地產(chǎn)

　　D.自用型房地產(chǎn)

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　　11.根據(jù)合法原則，拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。在被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，應(yīng)當(dāng)向( )申請確認。

　　A.當(dāng)?shù)夭疬w管理部門

　　B.當(dāng)?shù)貒敛块T

　　C.當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T

　　D.城市規(guī)劃行政主管部門

　　12.購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地產(chǎn)的資本化率為( )。

　　A.6.0%

　　B.6.9%

　　C.8.8%

　　D.9.0%

　　13.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長3%，運營費用增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。

　　A.650

　　B.687

　　C.585

　　D.630

　　14.某開發(fā)商通過出讓方式取得某宗土地使用權(quán)。價格為1000元/m2，容積率為3。后經(jīng)批準(zhǔn)容積率擴大至3.6，此時開發(fā)商應(yīng)補交地價為( )元/m2。

　　A.100

　　B.200

　　C.300

　　D.600

　　15.城市基準(zhǔn)地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段。調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的( )。

　　A.基準(zhǔn)價格

　　B.平均價格

　　C.正常價格

　　D.市場價格

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　　16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。

　　A.76 800

　　B.79 104

　　C.77 952

　　D.81 562

　　17.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維護保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。

　　A.43.8%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　18.某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，從而不便于商務(wù)辦公，導(dǎo)致需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10 000 m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生( )萬元的貶值。

　　A.548.19

　　B.558.15

　　C.567.39

　　D.675.40

　　19.某商場建成3年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命應(yīng)為( )年。

　　A.40

　　B.43

　　C.47

　　D.50

　　20.下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中，不正確的是( )。

　　A.青苗補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　B.征地管理費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　D.地上附著物補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

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　　21.估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物( )損失。

　　A.價值

　　B.價格

　　C.效益

　　D.利潤

　　22.建筑物的所有權(quán)可以分為獨有、共有和( )三種。

　　A.區(qū)分共有

　　B.區(qū)分所有

　　C.公有

　　D.私有

　　23.收益法是根據(jù)估價對象的未來收益來求取估價對象( )的方法。

　　A.利潤

　　B.價格

　　C.價值

　　D.收益價格

　　24.某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年;預(yù)計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬元，該宗房地產(chǎn)的報酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。

　　A.90.52

　　B.91.52

　　C.92.52

　　D.93.52

　　25.運用報酬資本化法估價，需要預(yù)測估價對象的未來( )。

　　A.利潤

　　B.毛收入

　　C.價值

　　D.凈收益

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　　26.某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元(沒有費用支出)，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計作為商業(yè)用地的價值為1 100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該舊辦公樓的價值為( )萬元。

　　A.1 005.34

　　B.1 006.61

　　C.2 005.34

　　D.2 006.61

　　27.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用3年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險補償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。

　　A.368

　　B.552

　　C.561

　　D.920

　　28.適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式是( )。

　　A.V=VR-C

　　B.V=VP-C

　　C.V=VR+C

　　D.V=VP+C

　　29.某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為( )元/m2。

　　A.849

　　B.865

　　C.882

　　D.915

　　30.城市基準(zhǔn)地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點的( )。

　　A.最低價格

　　B.平均價格

　　C.出讓地價

　　D.標(biāo)定地價

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　　31.當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價×( ) ×臨街寬度。

　　A.單獨深度價格修正率

　　B.累計深度價格修正率

　　C.平均深度價格修正率

　　D.混合深度價格修正率

　　32.某臨街深度30.48 m(即100英尺)，臨街寬度20 m的矩形土地，總價為12.92萬元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24 m(即50英尺)，臨街寬度25 m的矩形土地的總價為( )萬元。

　　A.53.34

　　B.85.34

　　C.106.68

　　D.213.36

　　33.某宗房地產(chǎn)的總價值為5 000萬元，其總地價為2 000萬元，總建筑面積為10 000 m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200 m2。按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為( )。

　　A.1%

　　B.1.5%

　　C.2%

　　D.2.5%

　　34.防范估價風(fēng)險的最后一道防線是( )。

　　A.撰寫估價報告

　　B.審核估價報告

　　C.出具估價報告

　　D.估價資料歸檔

　　35.下列表述中不正確的是( )。

　　A.在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果

　　B.在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果

　　C.在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果

　　D.在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果

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　　二、多項選擇題

　　1.下列屬于房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德是( )。

　　A.職業(yè)品德

　　B.職業(yè)理念

　　C.職業(yè)責(zé)任

　　D.職業(yè)情感

　　E.職業(yè)行為習(xí)慣

　　2.房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的( )。

　　A.投資價值

　　B.賬面價值

　　C.市場價值

　　D.使用價值

　　E.交換價值

　　3.在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則( )。

　　A.估價的依據(jù)有可能不同

　　B.估價的方法有可能不同

　　C.估價對象的范圍有可能不同

　　D.不影響估價結(jié)果的公正性

　　E.不影響估價報告的用途

　　4.估價中的最高最佳使用具體包括( )等。

　　A.最佳用途

　　B.最佳位置

　　C，最佳規(guī)模

　　D.最佳環(huán)境

　　E.最佳集約度

　　5.根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有( )。

　　A.土地所有權(quán)

　　B.國有工業(yè)用地土地使用權(quán)

　　C.宅基地土地使用權(quán)

　　D.大型游樂場

　　E. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

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　　6.運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括( )等。

　　A.統(tǒng)一采用總價

　　B.統(tǒng)一采用單價

　　C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小

　　E.統(tǒng)一付款方式

　　7.假設(shè)開發(fā)法的操作步驟包括( )。

　　A.調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況

　　B.選擇最佳的開發(fā)利用方式

　　C.估計開發(fā)前的房地產(chǎn)價值及開發(fā)經(jīng)營期

　　D.估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費

　　E.進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

　　8.房地產(chǎn)的供求狀況可以分為( )。

　　A.全國房地產(chǎn)總供求狀況

　　B.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況

　　C.全國本類房地產(chǎn)的供求狀況

　　D.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況

　　E.臨近地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況

　　9.以下關(guān)于建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權(quán)剩余期限的說法正確的是( )。

　　A.建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權(quán)剩余期限可能同時結(jié)束

　　B.建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權(quán)剩余期限不同時結(jié)束

　　C.建筑物剩余經(jīng)濟壽命不可能早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束

　　D.建筑物剩余經(jīng)濟壽命不可能晚于土地使用期限結(jié)束

　　E.建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束

　　10.收益性房地產(chǎn)的價值高低主要取決于( )。

　　A.已經(jīng)獲得凈收益的大小

　　B.未來獲得凈收益的風(fēng)險

　　C.未來獲得凈收益的大小

　　D.目前總收益的大小

　　E.未來獲得凈收益期限的長短

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　　11.求取建筑物折舊的方法主要有( )。

　　A.年限法

　　B.市場提取法

　　C.分解法

　　D.功能法

　　E.對比分析法

　　12.凈收益每年不變的公式，除了可以用于測算價格還有許多的其他作用，例如( )。

　　A.用于相同的使用期限

　　B.用于不同收益期限

　　C.用于比較不同期隈價格的高低

　　D.用于比較同期限價格的高低

　　E.用于市場法中因期限不同進行的價格調(diào)整

　　13.建筑物的功能折舊原因不包括( )。

　　A.自然環(huán)境惡化

　　B.消費觀念變更

　　C.設(shè)備陳舊落后

　　D.城市規(guī)劃改變

　　E.政府政策變化

　　14.房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于( )等引起。

　　A.交通建設(shè)

　　B.市場供求變化

　　C.人口素質(zhì)變化

　　D.所在地區(qū)衰落

　　E.城市規(guī)劃的制定與修改

　　15.獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的措施可以有( )。

　　A.突破專業(yè)能力限制，接受各種估價要求

　　B.提高服務(wù)質(zhì)量

　　C.恰當(dāng)?shù)男麄?/p>

　　D.低收費

　　E.最大限度壓縮估價作業(yè)期

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　　三、判斷題

　　1.房地產(chǎn)估價是市場經(jīng)濟不可缺的重要組成部分。 ( )

　　2.房地產(chǎn)估價的合法原則，就是要求房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)及房地產(chǎn)估價人員必須具備合法的評估資格，否則不得進行房地產(chǎn)估價活動。 ( )

　　3.最典型的典權(quán)是在他人土地上通行的權(quán)利。 ( )

　　4.在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由賣方繳納的稅費構(gòu)成。 ( )

　　5.某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的年凈收益預(yù)測為216萬元，出售時的價格減去銷售稅費后的凈值預(yù)測為5 616萬元，資本化率為8%，則該寫字樓目前的收益價格估計為5 200萬元。 ( )

　　6.資本化率等于房地產(chǎn)價格與其年收益的比值。 ( )

　　7.宗地價格是一宗土地的一定權(quán)利狀態(tài)在某一時點下的價格。 ( )

　　8.計算凈收益時，房地產(chǎn)貸款還本付息額、會計上的折舊額、改擴建費用和所得稅要扣除。( )

　　9.成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的構(gòu)建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。 ( )

　　10.成本法是根據(jù)估價對象購建價格來求取估價對象價值的方法。 ( )

　　11.開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤，也是建筑承包商的利潤。 ( )

　　12.收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。 ( )

　　13.某城市路線價標(biāo)準(zhǔn)深度為18 m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深價度格修正率分別為50%、30%、20%。則臨街12 m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。 ( )

　　14.低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平降低。 ( )

　　15.在進行房地產(chǎn)估價時，一般以實地查勘之13作為估價時點，但在某些情況下要對過去或未來某個時點的價值進行評估。估價時點究竟是現(xiàn)在，還是過去或未來，是由估價目的決定的。所以，估價時點也不是委托人或估價人員可以確定的，而是要根據(jù)估價選取的方法來確定。 ( )

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