2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬題第五套

　　2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)匯總

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　　6.基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地(　　)。

　　A.最低價(jià)格

　　B.最高價(jià)格

　　C.平均價(jià)格

　　D.成交價(jià)格

　　7.已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元/m2時(shí)，需求量為100×104 m2，當(dāng)價(jià)格為1 000元/m2時(shí)，需求量為90×104m2，則需求價(jià)格彈性為(　　)。

　　A.10

　　B.9

　　C.0.9

　　D.0.1

　　8.估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從(　　)起計(jì)。

　　A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　B.估價(jià)作業(yè)期

　　C.出具估價(jià)報(bào)告之日

　　D.簽訂估價(jià)委托合同之日

　　9.如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以(　　)進(jìn)行估價(jià)。

　　A.保持現(xiàn)狀前提

　　B.裝修改造前提

　　C.轉(zhuǎn)換用途前提

　　D.重新利用前提

　　10.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的(　　)。

　　A.合法原則

　　B.最高最佳使用原則

　　C.替代原則

　　D.公平原則

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　　11.不屬于尋找估價(jià)對(duì)象最高最佳使用的方法是(　　)。

　　A.法律上的許可性

　　B.要求上的準(zhǔn)確性

　　C.經(jīng)濟(jì)上的可行性

　　D.技術(shù)上的可行性

　　12.某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶損屬于(　　)。

　　A.物質(zhì)折舊

　　B.功能折舊

　　C.經(jīng)濟(jì)折舊

　　D.會(huì)計(jì)折舊

　　13.針對(duì)不同的估價(jià)目的所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可以分為兩類(　　)。

　　A.主觀合理價(jià)值和公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

　　B.主觀合理價(jià)值和非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

　　C.主觀合理價(jià)值和客觀合理價(jià)值

　　D.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

　　14.屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素是(　　)。

　　A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

　　B.居民收入水平

　　C.物價(jià)

　　D.長(zhǎng)期趨勢(shì)

　　15.抱歉此題暫缺

　　16.下列會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏高的情況是(　　)。

　　A.政府協(xié)議出讓土地

　　B.購(gòu)買相鄰房地產(chǎn)

　　C.賣方不了解行情

　　D.設(shè)立抵押的房地產(chǎn)

　　17.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的(　　)。

　　A.收益能夠量化

　　B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化

　　C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化

　　D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化

　　19.某宗房地產(chǎn)交易總價(jià)為30萬(wàn)元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%，則該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格為( )萬(wàn)元。

　　A.26.29

　　B.27.29

　　C.28.29

　　D.29.29

　　20.某房地產(chǎn)占地面積40 000 m2，上存樓房三棟。甲樓4層，每層建筑面積均為3 000 m2;乙樓建筑面積為3層，每層6 000 m2;丙樓6層，每層7 500 m2，則該宗土地的建筑覆蓋率為( )。

　　A.242.4%

　　B.50%

　　C.41.25%

　　D.187.5%

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　　21.某建筑物的建筑面積為200 m2，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為(　　)萬(wàn)元。

　　A.10.2

　　B.11.0

　　C.11.3

　　D.11.5

　　22.某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收人為6 000元/m2。假設(shè)凈收益率為75%，報(bào)酬率為10%，則該商鋪目前的價(jià)值為(　　)元/m2。

　　A.14 140

　　B.42 421

　　C.56 561

　　D.60 000

　　23.某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4 000元/m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7%?，F(xiàn)假定報(bào)酚率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于(　　)元/m2。

　　A.3 275

　　B.3 287

　　C.3 402

　　D.4 375

　　24.某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬(wàn)元，年出租總費(fèi)用為1萬(wàn)元。建筑物重置價(jià)格為100萬(wàn)元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無(wú)限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為(　　)萬(wàn)元。

　　A .43

　　B.1 12.5

　　C.123.3

　　D.150

　　25.抱歉此題暫缺

　　26.某公司3年前與一寫(xiě)字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500 m2的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/m2?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似的寫(xiě)字樓的月租金為100元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，目前承租****益的價(jià)值應(yīng)是(　　)萬(wàn)元。

　　A.70.03

　　B.71.03

　　C.72.03

　　D.73.03

　　27.報(bào)酬率也稱回報(bào)率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率內(nèi)部收益率的(　　)比率。

　　A.同價(jià)值

　　B.同收益

　　C.同性質(zhì)

　　D.同類型

　　28.抱歉此題暫缺

　　29.某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的40%，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的60%，從可比實(shí)例房地產(chǎn)中求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，綜合資本化率為(　　)。

　　A.6.2%

　　B.7.2%

　　C.8.2%

　　D.9.2%

　　30.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的原理依據(jù)與(　　)相同，是預(yù)期原理。

　　A.收益法

　　B.經(jīng)濟(jì)法

　　C.權(quán)益法

　　D.成本法

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　　31.地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本-普通利潤(rùn)(平均利潤(rùn))是(　　)提出的。

　　A.亞當(dāng).斯密

　　B.威廉•配第

　　C.大衛(wèi)•李嘉圖

　　D.馬爾薩斯

　　32.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是(　　)。

　　A.收益原理

　　B.替代原理

　　C.地租理論

　　D.區(qū)位理論

　　33.某幢樓房的土地總面積500 m2，總建筑面積1 000 m2，某人擁有其中80 m2的建筑面積如果按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ㄓ?jì)算，該人占有的土地份額為(　　)。

　　A.6%

　　B.7%

　　C.8%

　　D.9%

　　34.下列不屬于房地產(chǎn)估價(jià)基本程序的是(　　)。

　　A.獲取估價(jià)業(yè)務(wù)

　　B.實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象

　　C.確定估價(jià)結(jié)果

　　D.估價(jià)資料公開(kāi)

　　35.在房地產(chǎn)估價(jià)中，首先需要明確的估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括(　　)。

　　A.估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　B.估價(jià)目的、估價(jià)原則、委托人

　　C.估價(jià)原則、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D.估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

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　　二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)

　　1.房地產(chǎn)是指土地建筑物及其他地上定著物，是(　　)的結(jié)合體。

　　A.設(shè)備

　　B.實(shí)物

　　C.權(quán)益

　　D.區(qū)地

　　E.環(huán)境

　　2.有一開(kāi)發(fā)公司擬參加國(guó)有土地使用權(quán)拍賣會(huì)，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)該土地的最高競(jìng)買價(jià)進(jìn)行評(píng)估，所得出的評(píng)估價(jià)值是(　　)。

　　A.交換價(jià)值

　　B.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

　　C.投資價(jià)值

　　D.理論價(jià)格

　　E.標(biāo)定地價(jià)

　　3.制作深度價(jià)格修正率的要領(lǐng)是(　　)。

　　A.選取標(biāo)準(zhǔn)宗地

　　B.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

　　C.將標(biāo)準(zhǔn)深度分為若干等份

　　D.制定單獨(dú)深度價(jià)格修正率，或?qū)为?dú)深度價(jià)格修正率轉(zhuǎn)換為累計(jì)或平均深度價(jià)格修正率

　　E.按深度價(jià)格修正率求取路線價(jià)

　　4.用市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，需要進(jìn)行(　　)修正。

　　A.交易過(guò)程

　　B.交易情況

　　C.交易日期

　　D.交易價(jià)格

　　E.房地產(chǎn)狀況

　　5.選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括(　　)等。

　　A.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同

　　B.可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合

　　C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)

　　D.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格

　　E.可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同

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　　6.評(píng)估某套住宅價(jià)格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括(　　)等。

　　A.環(huán)境景觀

　　B.離市中心距離

　　C.朝向

　　D.城市規(guī)劃限制條件

　　E.地勢(shì)

　　7.在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先要調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況，其基本內(nèi)容包括(　　)。

　　A.弄清土地的位置

　　B.弄清土地的面積、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度等

　　C.弄清城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

　　D.弄清將擁有的土地權(quán)利

　　E.測(cè)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)

　　8.收益乘數(shù)有(　　)。

　　A.毛租金乘數(shù)

　　B.利潤(rùn)乘數(shù)

　　C.凈收益乘數(shù)

　　D.銷售收入乘數(shù)

　　E.潛在毛收入乘數(shù)

　　9.價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”，是長(zhǎng)期內(nèi)平均來(lái)看的，而且還需要具備下述條件中的(　　)。

　　A.生產(chǎn)成本高于市場(chǎng)平均成本

　　B.生產(chǎn)成本低于市場(chǎng)平均成本

　　C.自由競(jìng)爭(zhēng)

　　D.該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)

　　E.生產(chǎn)成本等于市場(chǎng)平均成本

　　10.在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的(　　)。

　　A.客觀收益

　　B.實(shí)際收益

　　C.有形收益

　　D.無(wú)形收益

　　E.潛在收益

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　　11.不屬于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的方法是(　　)。

　　A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.時(shí)間順序法

　　D.預(yù)測(cè)法

　　E.指數(shù)修勻法

　　12.不符合選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地要求的是(　　)。

　　A.一面I臨街

　　B.土地形狀為正方形

　　C.臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng)、

　　D.用途為所在路線區(qū)段具有代表性的用途

　　E.容積率為所在路線價(jià)區(qū)是代表多樣性的容積率

　　13.下列屬于報(bào)酬率求取方法的是(　　)。

　　A.累加法

　　B.功能法

　　C.市場(chǎng)提取法

　　D.投資報(bào)酬率插入法

　　E.均衡法

　　14.要做到現(xiàn)金流量折現(xiàn)，首先應(yīng)做到(　　)。

　　A.后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間究竟多長(zhǎng)要估算準(zhǔn)確

　　B.各項(xiàng)支出收入何時(shí)發(fā)生要估算準(zhǔn)確

　　C.各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的金額要估算準(zhǔn)確

　　D.投資項(xiàng)目評(píng)估中的現(xiàn)金流量分析的途徑是否一致

　　E.各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的機(jī)率

　　15.在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括(　　)。

　　A.擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法

　　B.擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道

　　C.預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)

　　D.估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排

　　E.違約責(zé)任

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　　三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

　　1.依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增房屋應(yīng)屬于抵押財(cái)產(chǎn)”。(　　)

　　2.已經(jīng)停工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不屬于在建工程。(　　)

　　3.兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大不同;而如果權(quán)益相同，則價(jià)值不可能有很大不同。(　　)

　　4.即使在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，比較法也并非完全有效。(　　)

　　5.明確估價(jià)基本事項(xiàng)包括明確估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)方法三個(gè)方面。(　　)

　　6.如果城市規(guī)劃規(guī)定某宗土地為居住用途，但如果從其坐落位置、周圍環(huán)境等來(lái)看，適合用作商業(yè)用途，則可以商業(yè)用途估價(jià)。(　　)

　　7.估價(jià)時(shí)所依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。(　　)

　　8.評(píng)判評(píng)估價(jià)的正確與否，很重要的一點(diǎn)是看是否遵守了估價(jià)原則。(　　)

　　9.從估價(jià)的角度看，開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息要與其應(yīng)獲得的利潤(rùn)分開(kāi)，不能算作利潤(rùn)。(　　)

　　10.某房地產(chǎn)2010年的凈收益為20萬(wàn)元，剩余經(jīng)濟(jì)壽命30年，報(bào)酬率為10%，折現(xiàn)率為8%，則其客觀市場(chǎng)現(xiàn)值為188.54萬(wàn)元。(　　)

　　11.在報(bào)酬資本化法的公式中，如房地產(chǎn)的未來(lái)凈運(yùn)營(yíng)收益的時(shí)間單位為月，而房地產(chǎn)的報(bào)酬率的時(shí)間單位為年。則應(yīng)對(duì)凈收益或者對(duì)報(bào)酬率或者對(duì)酬勞資本化法公式進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。(　　)

　　12.從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)深度是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸降低;由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變。(　　)

　　13.開(kāi)發(fā)期的起點(diǎn)是取得估價(jià)對(duì)象的日期，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。(　　)

　　14.長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的現(xiàn)在或未來(lái)的價(jià)格。(　　)

　　15.一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由以下幾部分組成：封面、目錄、致委托人函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件。(　　)

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