2016年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考前訓(xùn)練題二

　　【摘要】"房地產(chǎn)估價師《案例分析》考前訓(xùn)練題"是2016年房地產(chǎn)估價師考試重點，2016年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月15日-16日，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2016年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考前訓(xùn)練題二"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

　　案例一：

　　甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱甲機構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機構(gòu)當(dāng)時的評估價值低很多，銀行認(rèn)為甲機構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲機構(gòu)2007年8月出具的估價報告進行復(fù)核估價。

　　問題：

　　1.復(fù)核估價時應(yīng)如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?

　　2.復(fù)核估價的估價目的和價值定義應(yīng)如何表述?

　　【參考解析】：

　　1.復(fù)核估價時，若甲機構(gòu)在確定估價時點時無誤，應(yīng)以甲機構(gòu)的估價時點為復(fù)核估價的估價時點。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應(yīng)以原估價時點時的狀況為準(zhǔn)。

　　2.復(fù)核估價的估價目的可表述為：受××銀行委托，對甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果進行復(fù)核;價值定義可表述為：在甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價報告的估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。

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　　案例二：

　　甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值，估價結(jié)果為7500萬元。購得該項目后，甲公司對原設(shè)計方案進行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其抵押價值，估價結(jié)果為9000 萬元。

　　問題：

　　若上述兩個估價結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?

　　【參考解析】：

　　1.估價時點不同。乙估價機構(gòu)評估在建工程的估價時點與丙估價機構(gòu)評估估價對象抵押價值的估價時點相距半年以上，由于時間的變化，房地產(chǎn)市場行情會發(fā)生變化，房地產(chǎn)價值也會發(fā)生變化。

　　2.估價目的和價值類型不同。乙估價機構(gòu)的估價目的是轉(zhuǎn)讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機構(gòu)的估價目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象的抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。

　　3.設(shè)計方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計方案并經(jīng)過政府主管部門批準(zhǔn)，估價對象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設(shè)計方案角度看，改變前后價值也會有差異。

　　4.購買后投入建設(shè)資金。項目購買后投入建設(shè)資金建設(shè)半年，估價對象價值與購買價值會有差異。

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　　案例三：

　　甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其再次抵押價值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。

　　第 1題 下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)抵押估價的假設(shè)和限制條件分析中，不合理的假設(shè)是(　　)。

　　A.估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓

　　B.估價對象法定用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，遵循最高最佳使用原則，設(shè)定估價對象用途為商業(yè)

　　C.該地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變

　　D.本次評估假設(shè)估價對象無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題

　　【正確答案】： B

　　第 2 題 對該宗工業(yè)房地產(chǎn)進行區(qū)位因素分析時，一般不重點分析的因素是(　　)。

　　A.交通條件

　　B.產(chǎn)業(yè)集聚度

　　C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

　　D.公共設(shè)施完備程度

　　【正確答案】： D

　　第 3 題 該宗房地產(chǎn)的再次抵押價值為(　　)。

　　A.首次抵押時的價值-首次抵押貸款余額

　　B.再次抵押時的價值-首次抵押貸款余額

　　C.再次抵押時的價值-已抵押貸款額/貸款成數(shù)

　　D.再次抵押時的價值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)

　　【正確答案】： D

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