2016年房地產估價師《經營與管理》訓練題二
【摘要】2016年房地產估價師考試為10月15日-16日,為幫助考生有效備考2016年房地產估價師《經營與管理》考試,環(huán)球網校編輯為您搜集整理了"2016年房地產估價師《經營與管理》訓練題二",整理如下,希望對您有所幫助,祝考試順利!
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1、某市去年住宅的實際銷售量為500萬m2,預測銷售量為450 m2,評估值數為0.8,則利用指數平滑法預測的今年的住宅銷售量是( )萬m2。
A、450
B、475
C、490
D、500
2、在資金等效值計算的過程中,資金運動過程中某一時間點上與現值等值的金額稱為( )。
A、未來值
B、終值
C、時值
D、現實值
3、承包商收到竣工結算價款后,通常應在( )內將竣工工程交付給開發(fā)商。
A、半個月
B、一個月
C、一個半月
D、兩個月
4、從房地產開發(fā)的角度來看,市場分析最終要落實到房地產開發(fā)物業(yè)的經營環(huán)境。( )
A、對
B、錯
5、對于相互替代的產品,當一種產品價格上漲,替代品的需求就會降低。( )
A、對
B、錯
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6、資金的時間價值的大小,取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有( )。
A、風險因素
B、資本化率
C、通貨膨脹率
D、投資利潤率
7、在土地儲備機構抵押貸款中,土地儲備機構作為土地使用者,向金融機構提出貸款要求。( )
A、對
B、錯
8、下列有關利潤的含義說法不正確的一項為( )。
A、利潤是企業(yè)經濟目標的集中體現,企業(yè)進行房地產開發(fā)投資的最終目的是獲取利潤
B、房地產開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產投資模式,其銷售經營收入扣除總開發(fā)產品成本費用和銷售稅金及附加后的盈余部分,成為投資者的經營利潤或稱盈利
C、盈利要進行再分配,一部分無償上繳稅收,作為國家或地方的財政收入;另一部分留給投資者,利潤較小時不再向下分配
D、根據財務核算與分析的需要,企業(yè)利潤可分為利潤總額(又稱實現利潤)、經營利潤、稅后利潤和分配利潤四個層次
9、通貨膨脹風險會( )房地產投資的實際收益率。
A、提高
B、降低
C、無影響
D、以上答案均不準確
10、收益性物業(yè)的經營費用包括( )等。
A、人員工資
B、辦公費用
C、抵押貸款還本付息
D、保險費、房管稅
答案: 1、C2、C3、A4、B5、B6、A C D7、B8、C9、B10、A B D
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11、物業(yè)甲為寫字樓項目,2003年末價值為1000萬元,預計2004年末價值為1100萬元的可能性為50%,為900萬元的可能性為50%,則2004 年該物業(yè)的價值的標準差為10%:物業(yè)乙為高爾夫球場項目,2003年末價值為1000 萬元,2004年末價值為1200萬元的可能性為50%,為800萬元的可能性為50%,則2004年該物業(yè)的標準差為20%。由以上資料,( )投資風險更大。
A、物業(yè)甲
B、物業(yè)乙
C、一樣大
D、無法判斷
12、市場利率的多變性直接決定于資本借貸的供求對比變化。( )
A、對
B、錯
13、房地產開發(fā)投資對政府行為而引起的影響相當敏感。建筑業(yè)、房地產業(yè)常常被政府用來作為一個“經濟調節(jié)器”,( )又是中央政府財政收入的一個重要來源。
A、農業(yè)經濟稅收
B、工業(yè)生產帶來的利潤
C、商業(yè)經濟經營帶來的巨大財富
D、與房地產有關的收入
14、運用投資組合理論指導房地產投資活動的目的是( )。
A、在固定的預期收益率下使風險最低
B、使收益率最高
C、在一個預設可接受的風險下使收益最大化
D、減少投資
15、( )是指當房地產市場上需求增長趕不上供給增長的速度,出現了空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。
A、房地產泡沫
B、房地產市場中的過度開發(fā)
C、房地產適度經營
D、房地產過剩
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16、投資機會選擇和決策分析,是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié),類似我們通常所說的( )。
A、前期工作
B、初期工作
C、前提工作
D、項目可行性研究
17、( ),又稱目標市場,是公司決定追求的那部分合格的有效市場。
A、商品市場
B、生產要素市場
C、服務市場
D、潛在市場
18、按固定資產的使用構成,投資可以分為( )。
A、建筑安裝工程、設備和器皿購置和其他費用
B、基本建設和房地產開發(fā)投資
C、土地投資和房屋投資
D、國內投資和外商投資
19、屬于利息的計算方式有( )。
A、單利計息
B、連續(xù)復利
C、間斷復利
D、復利計息
20、在房地產市場中,除價格外,對市場的供求都產生影響因素包括( )。
A、收入的變化
B、對未來的預期
C、政策變化
D、可替代商品價格
答案: 11、B12、A13、D14、A C15、B16、D17、C18、A19、A D20、B C
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21、房地產投資具有收益、保值、增值和消費四方面特性。( )
A、對
B、錯
22、房地產市場上存在兩宗完全一樣的房地產。( )
A、對
B、錯
23、在房地產市場調查的過程中,( )是收集一手資料時最普遍采用的手段。
A、座談
B、問卷
C、觀察
D、實驗
24、以下關于現金流量圖繪制規(guī)則的描述正確的是( )。
A、以橫軸為時間軸,向右延伸表示時間的延續(xù),軸上的每一刻度表示一個時間單位,兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期
B、在把資金的流動情況繪成現金流量圖時,都把初始投資作為上一期期末,即第一期期末發(fā)生的
C、相對于時間坐標的垂直箭頭線代表不同時點的現金流量
D、如果現金流出或現金流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末,而是發(fā)生在計息周期的期間,為了簡化計算,公認的習慣方法是將其代數和看成是在計算周期初發(fā)生
25、產品在被購買之后,就進入買后階段。購買者對購買活動的滿意感(s)是產品期望(E)和該產品可覺察性能(P)的函數,即S=f(E P)。以下關于E和P關系描述正確的是( )。
A、若E=P時,消費者滿意
B、若E>P 時,消費者不滿意
C、若ED、E和P之間的差距越大,消費者的不滿意感也就越強
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26、在可行性研究階段,房屋開發(fā)費中各項費用的估算,可以采用( )。
A、單元估算法
B、單位指標估算法
C、工程量近似匡算法
D、概算指標法
27、有效面積系數是指建筑物內已入住或已進行商業(yè)物業(yè)等活動的建筑面積與總面積之比。( )
A、對
B、錯
28、應用科學的投資組合理論,可以大幅度降低個別風險,也可以使系統(tǒng)風險有一定程度的降低。( )
A、對
B、錯
29、針對不同用途的收益性物業(yè)可分為( )。
A、寫字樓物業(yè)管理、商場物業(yè)管理
B、承租人管理、租賃市場管理
C、工業(yè)及貨倉物業(yè)管理、人事管理
D、商場物業(yè)管理、財務、人事管理
30、人們在購買決策過程中,可能扮演不同的角色,( )是首先提出或有意購買某一產品或服務的人。
A、發(fā)起者
B、影響者
C、決策者
D、購買者
答案:21、A22、B23、B24、A C25、A B C26、A B C D27、B28、B29、A30、A
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31、對于寫字樓項目,要充分考慮項目所處地區(qū)的流動人口和常住人口的數量,最后才能確定項目的規(guī)模、檔次。( )
A、對
B、錯
32、服務市場是指已經購買了某種產品,需要提供后續(xù)服務的消費者集合。( )
A、對
B、錯
33、長期利率下調,預期房地產投資風險降低會導致房地產投資需求( )。
A、上升
B、下降
C、不變
D、不確定
34、某房地產開發(fā)項目的開發(fā)周期為4年,其中前期工作為0.5年,建設期為2.5年,銷售期為1年,建造成本估算為10000萬元(不含利息),在建設期內均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供,貸款年利率為6%,按季計息,則該項目建造成本的利息是( )萬元。
A、755.54
B、772.84
C、1400.88
D、1433.90
35、工程成本控制的主要對象是( )。
A、主要費用中的固定費用
B、主要費用中的變動費用
C、次要費用中的固定費用
D、次要費用中的變動費用
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36、金融機構為了降低自身的資金損失風險,提高貸款償還的可能性,通常會要求對房地產貸款進行擔保。房地產貸款擔保方式包括( )。
A、保證
B、抵押
C、質押
D、名譽
37、開發(fā)項目全部投資的內部收益率表明了( )。
A、項目投資所能支付的最高貸款利率
B、將未來收益或收入轉換成現值的收益率
C、投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率
D、項目年凈收益與項目投資的資本價值之比
38、由于我國實行土地的社會主義公有制,除劃撥國有土地使用權外,國家依法實行國有土地有償、有期限使用制度。因此,土地使用者才是房地產市場的參與者,而土地所有者則不是。( )
A、對
B、錯
39、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以( )為基礎計算的。
A、每一個獨立出租單元的總出租面積
B、以每月每平方米
C、以每平方米可出租面積
D、每平方米可出租面積按月或年支付的金額
40、下列關于寫字樓分類的描述正確的是( )。
A、寫字樓在國內尚無統(tǒng)一的標準,專業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質量狀況和收益能力進行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級
B、甲等寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務,包括24小時的維護維修及保安服務
C、乙等寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物的物理狀況優(yōu)良,其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美
D、丙級寫字樓相對于乙級寫字樓,租金水平和出租率都偏低
答案:31、B32、A33、A34、D35、B36、A B C37、A38、B39、A40、A C
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