2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》訓(xùn)練題五
【摘要】2016年房地產(chǎn)估價師考試為10月15日-16日,為幫助考生有效備考2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考試,環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》訓(xùn)練題五",整理如下,希望對您有所幫助,??荚図樌?
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1、已知年名義利率為12%,按月計息,則年有效利率為( )。
A、12.55%
B、12.00%
C、12.36%
D、12.68%
2、國家頒布的《測量規(guī)范》和( )是房地產(chǎn)測量工作依據(jù)的主要規(guī)范性文件。
A、《建筑制圖標準》
B、《建筑面積計算規(guī)則》
C、《地形圖圖式》
D、《建筑標準圖集》
3、物業(yè)代理的作用之一,就是通過廣告等市場宣傳活動,對潛在的投資置業(yè)人士進行( )。
A、市場定位
B、有效的引導(dǎo)
C、預(yù)測
D、幫助
4、已知某普通住宅開發(fā)項目的土地費用、開發(fā)成本、開發(fā)費用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金分別為1500萬元、2500萬元、1000萬元和600萬元,若該項目的總銷售收入為9000萬元,則應(yīng)繳納土地增值稅的數(shù)額為( )萬元。
A、1020
B、1360
C、780
D、1040
5、開發(fā)商在辦理存款抵押貸款時,抵押存款限額低,對開發(fā)商( )。
A、有利
B、不利
C、利弊各半
D、不影響
參考答案:1-5:ACBCA
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6、下列哪項是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心。
A、經(jīng)營費用估算
B、預(yù)算
C、預(yù)期收益估算
D、制定租金方案
7、如果降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中的配套費用,則會使商品房的供應(yīng)( )。
A、增加
B、減少
C、不變
D、大幅度減少
8、動態(tài)投資回收期是指項目以( )所需的時間。
A、經(jīng)營收人抵償全部投資
B、全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出
C、凈收益抵償全部投資
D、凈收益現(xiàn)值抵償全部投資
9、對商業(yè)繁華程度的依賴性最大的物業(yè)是( )。
A、商場
B、住宅
C、高爾夫球場
D、寫字樓
10、某梯形宗地的角點坐標分別為(670500,1287650)、(671100,1287650)、(670900,1287850)和(670500,1287850),則該宗地的土地面積為( )平方米。
A、100000
B、120000
C、80000
D、160000
參考答案:6-10 BACBA
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11、對于公式A=P[i(1+i)n/((1+i)n-1)],下列表述正確的是:
A、Pi是投資回報,Pi/((1+i)n-1)是投資回收
B、Pi是投資回收,Pi/((1+i)n-1)是投資回報
C、Pi是投資回報,(1+i)n/((1+i)n-1) 是投資回收
D、Pi是投資回收,(1+i)n/((1+i)n-1) 是投資回報
12、當擬建工程沒有完整的初步設(shè)計方案而開發(fā)建設(shè)單位又急需項目的設(shè)計概算時,設(shè)計單位可采用( )編制概算。
A、概算定額
B、類似工程預(yù)決算
C、概算指標
D、工料估算法
13、下列哪項不屬于房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般市場的基本特征:()
A、市場供給
B、市場交易
C、市場競爭
D、市場價格
14、某投資者現(xiàn)借入了一筆資金,年利率11%,按季度計息,一年后應(yīng)歸還的本利和為1671.93萬元,則投資者借人該筆資金的數(shù)量為( )萬元。
A、155
B、1400
C、1500
D、1450
15、財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在( )內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的貼現(xiàn)率。
A、建筑施工期
B、開發(fā)或經(jīng)營期
C、建筑物經(jīng)濟壽命期
D、建筑物自然壽命期
參考答案:11-15 ABCCC
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16、收益性物業(yè)管理中的費用支出一般包括建筑物的維修費用、( )和有關(guān)稅費。
A、管理費
B、服務(wù)及設(shè)備費用
C、保險費
D、職員工資
17、下列哪項不屬我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源。
A、預(yù)售收入
B、預(yù)租收入
C、自籌資金
D、商業(yè)銀行貸款
18、經(jīng)營性房地產(chǎn)項目的成本收益率等于( )乘以100%。
A、開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本
B、正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本
C、開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值
D、正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本
19、在項目評估中,說明項目在計算期內(nèi)資金盈余或短缺的基本報表是( )。
A、投資計劃與資金籌措表
B、資金來源與運用表
C、營業(yè)利潤測算表
D、全部投資現(xiàn)金流量表
20、工程成本費用是隨著工程進度逐期發(fā)生的,根據(jù)工程進度計劃可以編制( )計劃。
A、主要費用
B、工程成本
C、開發(fā)直接費用
D、總開發(fā)成本
參考答案:16-20 CBBBB
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21、某投資商預(yù)測到政府將修建城市輕軌交通,并預(yù)先在輕軌交通線附近合適位置投資,取得巨大成功,則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的( )。
A.位置固定性
B.相互影響性
C.適應(yīng)性
D.不一致性
解析:相互影響性是指房地產(chǎn)價值受到其周邊物業(yè),城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。
22、下列風(fēng)險中,不屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是( )。
A.通貨膨脹風(fēng)險
B.市場供求風(fēng)險
C.購買力風(fēng)險
D.比較風(fēng)險
解析:比較風(fēng)險又稱機會成本風(fēng)險,是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后,失去了其他投資機會,同時也失去了相應(yīng)可能收益時,給投資者帶來的風(fēng)險。購買力風(fēng)險是一干擾項,杜撰的。
23、某投資市場的平均收益率為15%,銀行貸款利率為5.6%,國債收益率為4.5%,房地產(chǎn)投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0.5.那么,當前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為( )。
A.10.3%
B.7.17%
C.9.75%
D.8.59%
解析:R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%,注意不能用銀行貸款利率,若是存款利率,則可用。
24、不考慮其他因素變化,利率降低,則房地產(chǎn)價值( )。-1P17
A.下降
B.上升
C.不變
D.不能確定
解析:長期利率下調(diào),預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險降低。一是會導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值提高,利用降低的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn),會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值增加,提升房地產(chǎn)現(xiàn)值;二是會減少投資者的債務(wù)負擔,降低投資成本;三是會刺激房地產(chǎn)市場的需求增長(居民儲蓄量減少,貸款購房量由于成本降低而增加),從而會帶動投資需求上升。
25、( ),是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券,以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。
A.間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券
B.房地產(chǎn)抵押擔保
C.住房抵押貸款證券化
D.投資于金融證券
參考答案:20-25BDCBC
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26、我國固定資產(chǎn)投資按( )分類,主要有基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)和其他固定資產(chǎn)投資四個部分。
A.投資主體的經(jīng)濟類型
B.建設(shè)性質(zhì)
C.管理渠道
D.資金來源
27、某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%,則該城市同期存量商品住房的吸納周期是( )。
A.1.8月
B.2.5季
C.1.8年
D.0.45年
解析:吸納率與吸納周期是互為倒數(shù)關(guān)系。
28、市場的主體通常是指( )。
A.交易市場
B.交易對象
C.買家和賣家
D.交易價格
解析:市場的主體是買家、賣家,市場的客體是交易對象。
29、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,主要負責在工程建設(shè)前進行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算,在工程招標階段編制工程標底,在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理,在工程竣工后進行工程結(jié)算的,一般是( )。
A.造價工程師
B.結(jié)構(gòu)工程師
C.設(shè)備工程師
D.監(jiān)理工程師
30、在房地產(chǎn)市場自然周期的第二階段,房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是( )。
A.空置率>合理空置率
B.空置率<合理空置率
C.空置率=合理空置率
D.不能判斷
解析:在自然周期的第二階段,空置率是低于長期平均空置率(合理空置率)水平的
參考答案:26-30CCCAB
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