2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》訓(xùn)練題五

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　　6、下列哪項是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心。

　　A、經(jīng)營費用估算

　　B、預(yù)算

　　C、預(yù)期收益估算

　　D、制定租金方案

　　7、如果降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中的配套費用，則會使商品房的供應(yīng)( )。

　　A、增加

　　B、減少

　　C、不變

　　D、大幅度減少

　　8、動態(tài)投資回收期是指項目以( )所需的時間。

　　A、經(jīng)營收人抵償全部投資

　　B、全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出

　　C、凈收益抵償全部投資

　　D、凈收益現(xiàn)值抵償全部投資

　　9、對商業(yè)繁華程度的依賴性最大的物業(yè)是( )。

　　A、商場

　　B、住宅

　　C、高爾夫球場

　　D、寫字樓

　　10、某梯形宗地的角點坐標分別為(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900，1287850)和(670500，1287850)，則該宗地的土地面積為( )平方米。

　　A、100000

　　B、120000

　　C、80000

　　D、160000

　　參考答案：6-10 BACBA

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　　11、對于公式A=P[i(1+i)n/((1+i)n-1)]，下列表述正確的是：

　　A、Pi是投資回報，Pi/((1+i)n-1)是投資回收

　　B、Pi是投資回收，Pi/((1+i)n-1)是投資回報

　　C、Pi是投資回報，(1+i)n/((1+i)n-1) 是投資回收

　　D、Pi是投資回收，(1+i)n/((1+i)n-1) 是投資回報

　　12、當擬建工程沒有完整的初步設(shè)計方案而開發(fā)建設(shè)單位又急需項目的設(shè)計概算時，設(shè)計單位可采用( )編制概算。

　　A、概算定額

　　B、類似工程預(yù)決算

　　C、概算指標

　　D、工料估算法

　　13、下列哪項不屬于房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般市場的基本特征：()

　　A、市場供給

　　B、市場交易

　　C、市場競爭

　　D、市場價格

　　14、某投資者現(xiàn)借入了一筆資金，年利率11%，按季度計息，一年后應(yīng)歸還的本利和為1671.93萬元，則投資者借人該筆資金的數(shù)量為( )萬元。

　　A、155

　　B、1400

　　C、1500

　　D、1450

　　15、財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在( )內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的貼現(xiàn)率。

　　A、建筑施工期

　　B、開發(fā)或經(jīng)營期

　　C、建筑物經(jīng)濟壽命期

　　D、建筑物自然壽命期

　　參考答案：11-15　ABCCC

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　　16、收益性物業(yè)管理中的費用支出一般包括建筑物的維修費用、( )和有關(guān)稅費。

　　A、管理費

　　B、服務(wù)及設(shè)備費用

　　C、保險費

　　D、職員工資

　　17、下列哪項不屬我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源。

　　A、預(yù)售收入

　　B、預(yù)租收入

　　C、自籌資金

　　D、商業(yè)銀行貸款

　　18、經(jīng)營性房地產(chǎn)項目的成本收益率等于( )乘以100%。

　　A、開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本

　　B、正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

　　C、開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值

　　D、正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

　　19、在項目評估中，說明項目在計算期內(nèi)資金盈余或短缺的基本報表是( )。

　　A、投資計劃與資金籌措表

　　B、資金來源與運用表

　　C、營業(yè)利潤測算表

　　D、全部投資現(xiàn)金流量表

　　20、工程成本費用是隨著工程進度逐期發(fā)生的，根據(jù)工程進度計劃可以編制( )計劃。

　　A、主要費用

　　B、工程成本

　　C、開發(fā)直接費用

　　D、總開發(fā)成本

　　參考答案：16-20　CBBBB

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　　21、某投資商預(yù)測到政府將修建城市輕軌交通，并預(yù)先在輕軌交通線附近合適位置投資，取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的( 　)。

　　A.位置固定性

　　B.相互影響性

　　C.適應(yīng)性

　　D.不一致性

　　解析：相互影響性是指房地產(chǎn)價值受到其周邊物業(yè)，城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。

　　22、下列風(fēng)險中，不屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是( 　)。

　　A.通貨膨脹風(fēng)險

　　B.市場供求風(fēng)險

　　C.購買力風(fēng)險

　　D.比較風(fēng)險

　　解析：比較風(fēng)險又稱機會成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險。購買力風(fēng)險是一干擾項，杜撰的。

　　23、某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國債收益率為4.5%，房地產(chǎn)投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0.5.那么，當前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為( 　)。

　　A.10.3%

　　B.7.17%

　　C.9.75%

　　D.8.59%

　　解析：R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%，注意不能用銀行貸款利率，若是存款利率，則可用。

　　24、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價值( 　)。-1P17

　　A.下降

　　B.上升

　　C.不變

　　D.不能確定

　　解析：長期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險降低。一是會導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值提高，利用降低的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值增加，提升房地產(chǎn)現(xiàn)值;二是會減少投資者的債務(wù)負擔，降低投資成本;三是會刺激房地產(chǎn)市場的需求增長(居民儲蓄量減少，貸款購房量由于成本降低而增加)，從而會帶動投資需求上升。

　　25、( 　)，是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。

　　A.間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券

　　B.房地產(chǎn)抵押擔保

　　C.住房抵押貸款證券化

　　D.投資于金融證券

　　參考答案：20-25BDCBC

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　　26、我國固定資產(chǎn)投資按( 　)分類，主要有基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)和其他固定資產(chǎn)投資四個部分。

　　A.投資主體的經(jīng)濟類型

　　B.建設(shè)性質(zhì)

　　C.管理渠道

　　D.資金來源

　　27、某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是( 　)。

　　A.1.8月

　　B.2.5季

　　C.1.8年

　　D.0.45年

　　解析：吸納率與吸納周期是互為倒數(shù)關(guān)系。

　　28、市場的主體通常是指( 　)。

　　A.交易市場

　　B.交易對象

　　C.買家和賣家

　　D.交易價格

　　解析：市場的主體是買家、賣家，市場的客體是交易對象。

　　29、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，主要負責在工程建設(shè)前進行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結(jié)算的，一般是( 　)。

　　A.造價工程師

　　B.結(jié)構(gòu)工程師

　　C.設(shè)備工程師

　　D.監(jiān)理工程師

　　30、在房地產(chǎn)市場自然周期的第二階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是( 　)。

　　A.空置率>合理空置率

　　B.空置率<合理空置率

　　C.空置率=合理空置率

　　D.不能判斷

　　解析：在自然周期的第二階段，空置率是低于長期平均空置率(合理空置率)水平的

　　參考答案：26-30CCCAB

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