簡述適用于新開發(fā)土地的基本公式?
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問題:
簡述適用于新開發(fā)土地的基本公式?
答疑:
新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地,在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下,成本法的基本公式為:
新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
上式中:開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積×100%
實(shí)際測算時通常分為下列3大步驟進(jìn)行:
(1)計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。
(2)計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。用第一步計算出的平均價格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率即是。
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(3)計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)將第二步計算出的平均價格,根據(jù)宗地的規(guī)、劃用途、具體位置、使用年限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p調(diào)整即是。
對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價,成本法是一種有效的方法,因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期,房地產(chǎn)市場一般還未形成,土地收益也還沒有。
在新建房地的情況下,成本法的基本公式為:
新建房地價格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
在新建建筑物的情況下,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及應(yīng)歸屬于土地的管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤,即:
新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
在實(shí)際估價中應(yīng)根據(jù)估價對象和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況,對上述公式進(jìn)行具體化。
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