2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》訓(xùn)練題三

　　【摘要】2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》訓(xùn)練題三"，供大家參考，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?

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　　1.某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)112.7和118.3(均以上個(gè)月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為(　)元/m2。

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　答案：D

　　2.某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為(　)元/m2。

　　A.2593

　　B.2619

　　C.2727

　　D.2862

　　答案：A

　　3.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為(　)元/m2。

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　答案：D

　　4.在市場(chǎng)法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分;

　　估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為(　)。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　答案：A

　　5.下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是(　)。

　　A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房

　　B.某酒廠廠房

　　C.某待出讓土地

　　D.某寫字樓

　　答案：B

　　6.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為1005元/m2，直接成本利潤(rùn)率為6%，則開發(fā)后的地價(jià)為(　)元/m2。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　答案：D

　　7.某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2006年10月1目對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)計(jì)算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價(jià)格為2000萬元，建筑物重新購建價(jià)格為3000萬元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為(　)萬元。

　　A.4091

　　B.4182

　　C.4250

　　D.5000

　　答案：B

　　8.某幢寫字樓，建筑物重新購建價(jià)格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元;裝修的重置價(jià)格為200萬元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為(　)萬元。

　　A.400

　　B.628

　　C.656

　　D.700

　　答案：C

　　9.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為(　)年。

　　A.45

　　B.50

　　C.52

　　D.55

　　答案：C

　　10.某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項(xiàng)目己建設(shè)2年，估計(jì)至項(xiàng)目建成還需25年。已知市場(chǎng)同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%，則評(píng)估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為(　)萬元。

　　A.375

　　B.3942.03

　　C.3966.10

　　D.476985

　　答案：D

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　　11.某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2005年8月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2005年8月16日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2005年12月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為( )。

　　A.2005年8月16日

　　B.2005年12月15日

　　C.估價(jià)作業(yè)期間的任意一天

　　D.估價(jià)人員與委托人商定的某天

　　答案：A

　　解析：可參考教材162頁，最后一個(gè)自然段的內(nèi)容。因?yàn)槭菑?fù)估，即要對(duì)估價(jià)對(duì)象重新估價(jià)，并與原估價(jià)對(duì)比，為保持可比性，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)不變。

　　12.一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔( )以上的不易采用。

　　A.1年

　　B.0.5年

　　C.2年

　　D.3年

　　答案：A

　　解析：教材177頁，倒數(shù)第3自然段，“一般認(rèn)為……”一句話內(nèi)容。

　　13.一幢舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，在該舊廠房建成6年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)年限為40年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。則這種情況下，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )年。

　　A.50

　　B.40

　　C.46

　　D.不確定

　　答案：C

　　14.磚木結(jié)構(gòu)二等的殘值率為( )。

　　A.2%

　　B.4%

　　C.3%

　　D.5%

　　答案：B

　　15.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，通過調(diào)查判定其未來每年的凈收益基本不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來4年的凈收益分別為23萬元，24萬元，23萬元，25萬元，報(bào)酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)每年的固定凈收益價(jià)格為( )萬元。

　　A.23.75

　　B.24

　　C.23

　　D.23.69

　　答案：D

　　16.收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括( )。

　　A.所得稅

　　B.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用

　　C.電梯、空調(diào)等的折舊費(fèi)

　　D.建筑物的折舊費(fèi)

　　答案：C

　　解析：教材285頁，運(yùn)營(yíng)費(fèi)部分內(nèi)容。

　　17.商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，其凈收益為( )。

　　A.商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-商品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)

　　B.商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-商品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)-投資利息

　　C.商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-商品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-投資利息

　　D.商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-商品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)-投資利息

　　答案：A

　　解析：教材288頁，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)部分內(nèi)容。

　　18.路線價(jià)法的關(guān)鍵和難點(diǎn)是( )。

　　A.劃分路線價(jià)區(qū)段

　　B.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

　　C.調(diào)查評(píng)估路線價(jià)

　　D.制定深度百分率

　　答案：D

　　解析：教材沒有明確，但從路線價(jià)法中可以體會(huì)出制定深度百分率是關(guān)鍵和難點(diǎn)

　　19.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，對(duì)于最佳開發(fā)利用方式的判斷，最主要的標(biāo)準(zhǔn)是( )。

　　A.用途

　　B.檔次

　　C.規(guī)模

　　D.建筑結(jié)構(gòu)

　　答案：A

　　解析：教材324頁，正數(shù)第5自然段，第3句話內(nèi)容。

　　20.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法，一定要搞清楚城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，這主要是為( )服務(wù)。

　　A.估算開發(fā)成本

　　B.選擇最佳用途

　　C.確定最佳開發(fā)利用方式

　　D.估算房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值

　　答案：C

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　　21. 對(duì)未劃定為禁止使用高污染燃料區(qū)域的大中城市市區(qū)內(nèi)其他民用爐灶，限期改用(　　)或者使用其他清潔能源。

　　A. 天然氣

　　B. 電

　　C. 固硫型煤

　　D. 液化石油氣

　　答案： C

　　22. 新建、擴(kuò)建排放(　　)的火電廠和其他大中型企業(yè)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)超過規(guī)定的污染物排放標(biāo)準(zhǔn)或者總量控制指標(biāo)的，必須建設(shè)配套脫硫、除塵裝置或采取其他控制措施。

　　A. 二氧化氮

　　B. 二氧化硫

　　C. 二氧化碳

　　D. 一氧化碳

　　答案： B

　　23. 省、自治區(qū)、直轄市人民政府環(huán)境保護(hù)行政主管部門可以委托已取得(　　)資質(zhì)認(rèn)定的承擔(dān)機(jī)動(dòng)車年檢的單位，按照規(guī)范對(duì)機(jī)動(dòng)車排氣污染進(jìn)行年度檢測(cè)。

　　A. 環(huán)保局

　　B. 車管所

　　C. 公安機(jī)關(guān)

　　D. 交通部門

　　答案： C

　　24. 嚴(yán)格限制向大氣排放含有毒物質(zhì)的廢氣和粉塵;確需排放的，必須經(jīng)過(　　)處理，不超過規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。

　　A. 限制

　　B. 申報(bào)

　　C. 有效

　　D. 凈化

　　答案： D

　　25. 工業(yè)生產(chǎn)中產(chǎn)生的(　　)應(yīng)當(dāng)回收利用;不具備回收條件而向大氣排放的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行防治污染處理。

　　A. 可燃性氣體

　　B. 液化氣

　　C. 天然氣

　　D. 二氧化硫

　　答案： A

　　26. 在城市市區(qū)進(jìn)行建設(shè)施工或者從事其他生產(chǎn)揚(yáng)塵污染的單位，必須按照當(dāng)?shù)?　　)的規(guī)定，采取防治揚(yáng)塵污染的措施。

　　A. 城市建設(shè)

　　B. 綠化規(guī)劃

　　C. 環(huán)境保護(hù)

　　D. 城市綜合治理

　　答案： C

　　27.建設(shè)項(xiàng)目的大氣污染防治設(shè)施沒有建成或者沒有達(dá)到國(guó)家有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理的規(guī)定的要求，投入生產(chǎn)或者使用的，由審批該建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響報(bào)告書的環(huán)境保護(hù)行政主管部門責(zé)令停業(yè)生產(chǎn)或者使用，可以并處(　　)罰款。

　　A. 一萬元以上

　　B. 一萬元以上三萬元以下

　　C. 三萬元以上五萬元以下

　　D. 一萬元以上十萬元以下

　　答案： D

　　28. 違反環(huán)境保護(hù)法有關(guān)規(guī)定，開采含有放射性和砷等有害物質(zhì)超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的煤炭的，由縣級(jí)以上人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限(　　)。

　　A. 罰款

　　B. 責(zé)令關(guān)閉

　　C. 責(zé)令整頓

　　D. 通報(bào)批評(píng)

　　答案： B

　　29. 違反環(huán)境保護(hù)法有關(guān)規(guī)定，在當(dāng)人民政府規(guī)定期限屆滿后繼續(xù)燃用高污染燃料的，由所在地縣級(jí)以上地方人民政府環(huán)境保護(hù)行政主管部門(　　)或者沒收燃用高污染燃料的設(shè)施。

　　A. 進(jìn)行罰款

　　B. 強(qiáng)行改造

　　C. 責(zé)令拆除

　　D. 責(zé)令停產(chǎn)

　　答案： C

　　30. 違反環(huán)境保護(hù)法有關(guān)規(guī)定，在城市市區(qū)進(jìn)行施工或者從事其他生產(chǎn)揚(yáng)塵污染的活動(dòng)，未采取有效的揚(yáng)塵防治措施，致使大氣受到污染的，限期改正，處以(　　)罰款;對(duì)逾期的未達(dá)到當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門要求的，可以責(zé)令停工整頓。

　　A. 二萬元以下

　　B. 一萬元以下

　　C. 三萬元以下

　　D. 五萬元以下

　　答案： A

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