2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》訓(xùn)練題五

　　【摘要】2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》訓(xùn)練題五"，供大家參考，希望對(duì)您有所幫助，祝考試順利!

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　　1、估價(jià)機(jī)構(gòu)接受估價(jià)委托后，由于業(yè)務(wù)繁忙，可以適當(dāng)轉(zhuǎn)讓部分受托的估價(jià)業(yè)務(wù)，但要明確合適的人員負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　2、中國(guó)大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格都是( )。

　　A、所有權(quán)價(jià)格

　　B、抵押權(quán)價(jià)格

　　C、地役權(quán)價(jià)格

　　D、使用權(quán)價(jià)格

　　3、估價(jià)資料保管期限從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，一般應(yīng)在( )年以上。

　　A、30

　　B、25

　　C、20

　　D、15

　　4、如果可比實(shí)例的交易時(shí)點(diǎn)與其估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，則必須進(jìn)行交易日期的修正。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　5、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)受益期限為30年的價(jià)格為4000元/m2。若報(bào)酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價(jià)格為( )元/m2。

　　A、3000

　　B、4500

　　C、5200

　　D、5600

　　6、房屋殘值是指房屋達(dá)到使用年限，不能繼續(xù)使用，經(jīng)拆除后的舊料價(jià)值，其與房屋造價(jià)的比例為殘值率。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　7、某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%、3%，某宗房地產(chǎn)交易中買方付給賣方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( )元/m2。

　　A、2660

　　B、2427

　　C、2425

　　D、2294

　　8、估價(jià)目的是由委托人提出的，但在實(shí)際中委托人往往并不懂得要提出估價(jià)目的，并可能不懂得如何表達(dá)其估價(jià)目的，因此一般估價(jià)目的都是由估價(jià)人員自己來確定。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　9、長(zhǎng)期趨勢(shì)法應(yīng)用的假設(shè)前提條件為( )。

　　A、過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來繼續(xù)存在

　　B、房地產(chǎn)市場(chǎng)無明顯季節(jié)性波動(dòng)

　　C、忽略了政府宏觀調(diào)控因素對(duì)價(jià)格的影響

　　D、市場(chǎng)上能夠找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料

　　10、 甲土地的樓面地價(jià)為2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價(jià)為1500元/m2，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，則( )的總價(jià)多。

　　A、甲

　　B、乙

　　C、甲、乙一樣多

　　D、無法比較

　　答案1、B2、D3、D4、B5、D6、B7、A8、B9、A10、B

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　　11、在成本法中，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括( )。

　　A、土地取得成本

　　B、開發(fā)成本

　　C、管理費(fèi)用

　　D、銷售費(fèi)用

　　12、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的( )為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

　　A、預(yù)期收益大小

　　B、預(yù)期收益能力

　　C、預(yù)期價(jià)格高低

　　D、預(yù)期價(jià)格漲落

　　13、現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在未來某一時(shí)間的供給量為( )。

　　A、供給量=存量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

　　B、供給量=存量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量

　　C、供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

　　D、供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

　　14、在完全競(jìng)爭(zhēng)條件下，各種用途的經(jīng)濟(jì)地租曲線梯度的大到小的排列順序?yàn)椋? )。

　　A、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和批發(fā)業(yè)、多層住宅、農(nóng)業(yè)

　　B、零售業(yè)、多層住宅、服務(wù)業(yè)和批發(fā)業(yè)、農(nóng)業(yè)

　　C、農(nóng)業(yè)、多層住宅、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和批發(fā)業(yè)

　　D、服務(wù)業(yè)和批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、多層住宅、零售業(yè)

　　15、計(jì)算凈收益時(shí)，房地產(chǎn)貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅要扣除。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　16、某估價(jià)事務(wù)所在1998年3月27日至4月12日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2004年4月6日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為( )。

　　A、2004年4月6日

　　B、現(xiàn)在

　　C、重新估價(jià)的作業(yè)日期

　　D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期

　　17、收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價(jià)值的高低主要取決于( )。

　　A、未來凈收益的大小

　　B、獲得凈收益的可靠性

　　C、獲得凈收益期限的長(zhǎng)短

　　D、獲得凈收益預(yù)期

　　18、收益法是以( )原理為理論依據(jù)的。決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。

　　A、收益遞增原理

　　B、最高最佳使用原理

　　C、預(yù)期原理

　　D、未來趨勢(shì)原理來源：中大網(wǎng)校

　　19、下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的是( )。

　　A、不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的

　　B、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)

　　C、理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格利率因素成負(fù)相關(guān)

　　D、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來量化

　　E、匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降

　　20、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估計(jì)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在( )中。

　　A、房地產(chǎn)損害賠償案件

　　B、房地產(chǎn)糾紛案件

　　C、房地產(chǎn)預(yù)售

　　D、房地產(chǎn)預(yù)測(cè)

　　答案11、AB12、B13、D14、A15、B16、A17、ABC18、C19、ACE20、A

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　　21、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1999年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同，若采用直線法計(jì)算2004年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則( )。

　　A、甲大于乙

　　B、甲小于乙

　　C、甲等于乙

　　D、難以判斷

　　22、抵押貸款剩余技術(shù)是已知自有資金數(shù)量求取抵押貸款金額或價(jià)值的剩余技術(shù)，它適合于對(duì)已設(shè)定特定抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　23、在市場(chǎng)法估價(jià)種，用于作為比較的可比實(shí)例的房地產(chǎn)價(jià)格可以用單價(jià)也可以用總價(jià)來進(jìn)行如實(shí)比較，而并不是一定要化為單價(jià)。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　24、用成本法估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，房屋現(xiàn)值=( )。

　　A、房屋重置價(jià)格-房屋年折舊額

　　B、房屋重置價(jià)×房屋成新度

　　C、房屋重置價(jià)格-年折舊額×耐用年限

　　D、房屋重置價(jià)格-年折舊額×尚可使用年限

　　25、建筑物的物質(zhì)折舊包括( )。

　　A、功能衰退

　　B、正常使用的磨損

　　C、環(huán)境惡化

　　D、意外的破壞損毀

　　26、房地產(chǎn)的交易類型有( )。

　　A、土地使用權(quán)協(xié)議出讓

　　B、一般買賣

　　C、租賃

　　D、征用

　　27、市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得103分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為( )。來源：中大網(wǎng)校

　　A、1.05

　　B、0.98

　　C、0.95

　　D、1.03

　　28、房屋拆遷管理費(fèi)以城市拆遷規(guī)模大小，按照不超過房屋拆遷補(bǔ)償?shù)陌仓觅M(fèi)用的0.3%～0.5%收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市物價(jià)、財(cái)政部門制定。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　29、某市于2005年對(duì)市中心一平房區(qū)進(jìn)行改造，該市2000年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動(dòng);2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元/m2，重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/m2，則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以( )元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。

　　A、4000

　　B、5000

　　C、6000

　　D、9000

　　30、為評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)遵循( )。

　　A、具有良好的職業(yè)道德

　　B、假設(shè)各方當(dāng)事人都是理性的、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)精明的

　　C、“換位思考”

　　D、以老師的身份反復(fù)、精細(xì)的權(quán)衡評(píng)估價(jià)值

　　答案21、B22、B23、B24、B25、BD26、ABC27、C28、B29、D30、ABCD

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